22.律師為城中村改造提供法律服務(wù)之探討（以廣州為例）

張俊鋒[1]

一直以來(lái)，土地的一級(jí)開發(fā)壟斷于政府之手，即集體所有的土地不能在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)流通。要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，土地性質(zhì)必須由集體土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有土地。但是，根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》之規(guī)定，只有國(guó)家征收后，集體土地才能轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。國(guó)家征收的弊端是土地升值價(jià)值大部分落于政府之手，村集體及村民無(wú)法得到合理的補(bǔ)償，出現(xiàn)政府與村民爭(zhēng)利之矛盾。由于城中村位于城市中心，集體土地的可預(yù)見利益更大，村集體和村民博弈能力也相對(duì)較強(qiáng)，政府一般無(wú)法采用征收的方式來(lái)完成城中村改造。此外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、財(cái)力雄厚的沿海地區(qū)的政府，其進(jìn)行城中村改造的目標(biāo)主要在于城市的整治，而非是通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)獲取巨額的財(cái)政資源，所以這些地方政府更愿意放棄征收手段，同意符合條件的集體土地直接轉(zhuǎn)性為國(guó)有土地用于城中村改造，實(shí)現(xiàn)社會(huì)與村集體的共贏。在實(shí)踐中，這些地方政府在改造過(guò)程中尚有稅費(fèi)、部分土地出讓金的實(shí)際收益和GDP的增量，也能獲得可觀的收益。由此可見，城中村改造無(wú)論是采用何種模式，實(shí)質(zhì)就是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)將部分集體所有的土地轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)為國(guó)有土地并取得國(guó)有土地使用權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行融資，用獲取的資金來(lái)進(jìn)行復(fù)建房的建設(shè)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是“賣地建房”，是集體土地流轉(zhuǎn)的一種特殊方式。

廣州作為國(guó)家五大中心城市之一，具有重要的戰(zhàn)略地位。盡快解決城中村“臟、亂、差”問(wèn)題以帶動(dòng)城市建設(shè)，已經(jīng)成為廣州近年來(lái)的主要任務(wù)之一。在廣東省《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》和廣州市《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》《廣州市城市更新辦法》等相關(guān)地方政策陸續(xù)出臺(tái)后，廣州的城中村改造工作正式進(jìn)入了豐收的季節(jié)。根據(jù)上述政策的規(guī)定，廣州城中村改造的特點(diǎn)在于明確了村集體自主開發(fā)的原則，政府在改造過(guò)程中處于指導(dǎo)的地位，一定程度上消除了以往直接征收集體土地而出現(xiàn)政府與村民爭(zhēng)利的消極影響。在全國(guó)范圍內(nèi)，廣州市城中村改造是相對(duì)較新的領(lǐng)域，是能夠突破我國(guó)土地城鄉(xiāng)二元制束縛的創(chuàng)新點(diǎn)，具有重要的示范意義。

一、廣州城中村改造的主要模式簡(jiǎn)介

廣州作為城中村問(wèn)題比較突出的城市之一，近年來(lái)城中村改造取得較好的成效。廣州的城中村改造曾總結(jié)出“兩項(xiàng)原則”和“四項(xiàng)轉(zhuǎn)制”的經(jīng)驗(yàn)，所謂“兩項(xiàng)原則”，即“市政府不直接投資”和“不進(jìn)行商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)”的原則。“四項(xiàng)轉(zhuǎn)制”指城市建成區(qū)內(nèi)的城中村農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民；村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)；原農(nóng)民使用并所有的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，村民宅基地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬；原村委會(huì)管理的集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為集體法人股東和個(gè)人股東共同持股的股份合作制公司，將原農(nóng)村管理納入城市一體化管理，并逐步把市政、環(huán)衛(wèi)、供電、供氣及治安等納入城市管理范疇。目前，政府正按照“先行試點(diǎn)、穩(wěn)妥進(jìn)行”的原則，選擇有代表性的城中村先行試點(diǎn)改造，積極穩(wěn)妥地推動(dòng)城中村改造的進(jìn)行。

從當(dāng)前城中村改造的模式來(lái)看，廣州城中村改造實(shí)行“一村一策”政策，主要包括通過(guò)“招、拍、掛”方式出讓部分土地使用權(quán)而獲取改造資金的獵德村模式，村集體直接與開發(fā)商合作建房的林和村模式以及村集體經(jīng)濟(jì)組織委托開發(fā)商進(jìn)行改造的琶洲村模式等。

目前廣州市已經(jīng)進(jìn)行的城中村改造項(xiàng)目，雖然實(shí)行“一村一策”政策，但基本上仍然是以獵德村模式為藍(lán)本，只是具體操作有所不同，即通過(guò)出讓部分土地使用權(quán)以獲取回遷改造資金的模式。無(wú)論哪種模式，由于村集體經(jīng)濟(jì)組織不具備資金實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)、管理能力，無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的自主開發(fā)，所以在今后的長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)城中村改造將基本只能通過(guò)引入社會(huì)力量（開發(fā)商）來(lái)進(jìn)行改造。

獵德村模式是將部分土地以“招、拍、掛”的方式進(jìn)行融資，并用融資的資金自主建設(shè)回遷房的方式（但也引入開發(fā)商）。這種模式是獵德村集體完成土地轉(zhuǎn)為熟地之后，才通過(guò)“招、拍、掛”進(jìn)行融資。但是，在土地整理過(guò)程中，獵德村集體需要自行墊付高額的臨遷費(fèi)和各種貨幣補(bǔ)償金（以楊箕為例，每平方米的支出在1400元以上），總金額以數(shù)億計(jì)。在獵德村啟動(dòng)城中村改造前，獵德大橋修建征地，村集體經(jīng)濟(jì)組織因此獲得了巨額的土地補(bǔ)償金，獵德村才有能力以這種方式進(jìn)行開發(fā)，所以并不是所有村集體均能完全參考該模式。若村集體經(jīng)濟(jì)組織沒有這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力或機(jī)遇，就不能在前期支付臨遷費(fèi)和其他貨幣補(bǔ)償，難以取得村民的信任，簽約工作無(wú)法進(jìn)行，導(dǎo)致村集體難以完成相關(guān)的動(dòng)遷工作。此外，在這種模式中，土地的“招、拍、掛”實(shí)行的是價(jià)高者得的政策，村集體可能因此引進(jìn)一個(gè)完全陌生的開發(fā)商。但是，政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃是整體批復(fù)，即復(fù)建區(qū)和融資區(qū)的規(guī)劃是一體的。如果在改造前村集體經(jīng)濟(jì)組織未能與開發(fā)商事先有意向，并由開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和規(guī)劃的溝通工作，則整個(gè)項(xiàng)目有可能因?yàn)殡p方的磨合拖延，從而影響到村民的回遷時(shí)間。

林和村模式，是村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)政府批準(zhǔn)后，以自主開發(fā)的名義，選定開發(fā)商進(jìn)行合作開發(fā)，不進(jìn)行土地“招、拍、掛”手續(xù)，而是村委會(huì)將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目公司后將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方形式進(jìn)行融資。其優(yōu)點(diǎn)是村集體經(jīng)濟(jì)組織與開發(fā)商能很好配合，決策速度快，且相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高，但該模式在當(dāng)時(shí)仍是創(chuàng)新事物，直到《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造有關(guān)程序的通知》（穗舊改辦〔2011〕51號(hào)）才作為普遍性政策確定下來(lái)，所以林和村模式不容易復(fù)制。

琶洲村改造模式是一種創(chuàng)新的嘗試，即在村集體的委托下，保利地產(chǎn)公司作為城中村改造的動(dòng)遷主體，開展整個(gè)琶洲村城中村改造工程。這種模式徹底改變以往由村集體作為改造實(shí)施主體的模式，引進(jìn)了更為專業(yè)的改造模式。但是，村民跨越村集體而直接與開發(fā)商簽訂相關(guān)安置協(xié)議的法律關(guān)系，是否有悖于我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)村集體土地管理的法律規(guī)定？村集體直接脫離改造主體的模式又是否增大了無(wú)法保障日后回遷房建設(shè)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)？在上述琶洲村創(chuàng)新改造模式下，這些問(wèn)題是值得我們注意的。

二、律師參與城中村改造項(xiàng)目的角色定位

律師作為專業(yè)的法律工作者，參與城中村改造業(yè)務(wù)，為相關(guān)利益主體提供專業(yè)的法律服務(wù)，協(xié)調(diào)各方利益，在化解社會(huì)矛盾和維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定方面發(fā)揮著無(wú)可替代的作用。律師參與城中村改造，根據(jù)服務(wù)對(duì)象的不同而產(chǎn)生不同的角色定位：

（一）當(dāng)好村集體經(jīng)濟(jì)組織的參謀

城中村改造涉及千家萬(wàn)戶村民的切身利益，一旦啟動(dòng)，只能成功，不能失敗，否則將會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定及其他城中村的改造工程，帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的消極后果，所以城中村改造的每一步驟都必須依法依規(guī)、公開透明。只有得到廣大村民的積極支持，才能使城中村改造順利進(jìn)行。城中村改造按照“以政府主導(dǎo)，以村為改造主體”的原則，在法律上改造主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，但在改造過(guò)程中涉及土地使用權(quán)、規(guī)劃、建設(shè)、城管等各個(gè)方面，又必須依靠政府的大力支持。

現(xiàn)行城中村的改造模式實(shí)際上是村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)發(fā)動(dòng)群眾、政府負(fù)責(zé)解決改造的政策決策等問(wèn)題。村集體經(jīng)濟(jì)組織處于政府和村民之間，在上傳下達(dá)改造政策和實(shí)際情況的過(guò)程中，對(duì)法律服務(wù)存在著現(xiàn)實(shí)的需求。律師作為專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)好村集體的參謀，能為村集體對(duì)各類問(wèn)題提供“依法依規(guī)”的解決方案，滿足政府及村民對(duì)村集體的工作要求，保證改造工程的嚴(yán)謹(jǐn)性、合法性。例如，在拆遷改造方案的制定、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的擬定、補(bǔ)償計(jì)算表的制定、保證城中村改造的程序合法性、解決村民家庭內(nèi)部法律糾紛、解決合作建房糾紛、解決“拒遷戶”問(wèn)題、與開發(fā)商的談判和合同審查、回遷方案的制定、回遷時(shí)房產(chǎn)權(quán)屬見證等方面，律師均可以提供法律服務(wù)。

（二）做好村集體經(jīng)濟(jì)組織和政府部門之間的橋梁和紐帶

城中村改造實(shí)行的是“以政府為主導(dǎo)，村為改造主體”原則。鑒于我國(guó)土地的特殊政策及法律規(guī)定，政府的批文決定了村集體土地的價(jià)值。除地理位置的因素外，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃在相當(dāng)大程度上決定了村集體的土地價(jià)值，也就決定了拆遷補(bǔ)償待遇的高低，而這又正是城中村改造成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。

由于目前城中村改造只能通過(guò)引入開發(fā)商來(lái)進(jìn)行改造，城中村改造實(shí)際上是村民（村集體）、政府、開發(fā)商三者利益博弈的過(guò)程。政府代表了公共利益，需要尋找一個(gè)平衡點(diǎn)，具體就是規(guī)劃方案對(duì)各方利益的平衡。而政府批復(fù)的規(guī)劃是多少，直接決定了開發(fā)商可能給予村民的利益有多少。村民因此獲利的多少，又決定了城中村改造能否獲得成功。由此可見，政府在城中村改造中起到了至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃先行。如果在城中村改造項(xiàng)目實(shí)施前，規(guī)劃方案未能獲批而啟動(dòng)改造是比較冒險(xiǎn)的做法，如有的城中村改造項(xiàng)目，至今政府尚未批復(fù)規(guī)劃，或者被政府修改了規(guī)劃方案，導(dǎo)致開發(fā)商在改造項(xiàng)目中獲利減少。這種情況的出現(xiàn)，其實(shí)就是開發(fā)商與政府未能就利益問(wèn)題達(dá)成一致，當(dāng)然也不可避免地將村集體卷入其中。若因此耽誤了城中村改造進(jìn)程，將可能導(dǎo)致社會(huì)不安定的情況出現(xiàn)。為了避免這種情況的發(fā)生，村集體應(yīng)請(qǐng)求政府在改造前就大體確定規(guī)劃方案，避免日后開發(fā)商與政府發(fā)生僵持，導(dǎo)致拖延城中村改造進(jìn)程，耽誤了村民的回遷時(shí)間。

律師諳熟法律，具有城中村改造經(jīng)驗(yàn)的律師，還應(yīng)當(dāng)熟悉城中村改造的各項(xiàng)政策，為村集體及時(shí)提供各項(xiàng)政策的法律意見，讓村集體更方便地就各類問(wèn)題向政府部門進(jìn)行匯報(bào)或請(qǐng)求協(xié)助。由于廣州市城中村改造依照“一村一策”的原則，各個(gè)村的情況各有不同，政府給予各村的改造政策也不一樣。在貫徹政府有關(guān)政策時(shí)，律師可以向村集體經(jīng)濟(jì)組織就改造政策進(jìn)行解釋，向村集體經(jīng)濟(jì)組織提供改造的操作程序和步驟的方案，并依照政府的相關(guān)規(guī)定，向政府相關(guān)部門提交相關(guān)請(qǐng)示報(bào)告、擬定相關(guān)法律文書，并將村集體經(jīng)濟(jì)組織在改造過(guò)程中所遇到的問(wèn)題，提供相關(guān)法律解決方案（包括代為擬定請(qǐng)示、報(bào)告）供村集體經(jīng)濟(jì)組織和政府部門參考。

村集體做好與政府部門的溝通工作十分必要，而做好溝通工作的關(guān)鍵是對(duì)各項(xiàng)城中村改造政策的深入了解以及對(duì)各類法律關(guān)系的準(zhǔn)確把握。為了做好這方面的工作，律師應(yīng)積極協(xié)助村集體與政府部門的溝通工作，出具各類符合政策要求的申請(qǐng)或報(bào)告文書，使政府的要求在村集體的改造工作中得到貫徹，使政府及時(shí)了解村集體的改造進(jìn)程。

（三）擔(dān)任村集體經(jīng)濟(jì)組織與村民（居民）利益的協(xié)調(diào)者、村民之間利益沖突的調(diào)解者

動(dòng)遷期間，在與村民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，村集體必須要確定被拆遷人的合法主體資格，但該確認(rèn)工作又可能因產(chǎn)權(quán)人去世或存在合作建房等情況而復(fù)雜起來(lái)。由于宅基地登記在法律上是代表登記制度，是以戶為單位確定使用權(quán)人，所以登記時(shí)往往是以戶主作為登記使用權(quán)人，但是房屋的實(shí)質(zhì)使用人可能不僅僅是該戶主，而是家庭其他成員或合作建房者。若家庭其他成員或合作建房者以此反對(duì)戶主成為簽約的合法主體，要求對(duì)補(bǔ)償待遇進(jìn)行分割，村集體將陷入兩難的局面。此外，若在宅基地房屋登記產(chǎn)權(quán)人死亡后，各個(gè)合法繼承人均要求分割補(bǔ)償待遇，但其中繼承人且是房屋實(shí)質(zhì)管理人又不愿意分割，導(dǎo)致簽約主體暫時(shí)無(wú)法確認(rèn)，這也是村集體在簽約階段經(jīng)常面臨的問(wèn)題。如果簽約主體錯(cuò)誤，會(huì)導(dǎo)致村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。這些工作涉及宅基地行政管理關(guān)系、家庭、婚姻、繼承等方面民事法律關(guān)系，律師作為專業(yè)人員能準(zhǔn)確地為村集體判斷合法的簽約主體，或者制定最低法律風(fēng)險(xiǎn)的簽約模式，確保城中村改造順利推進(jìn)。

城中村改造涉及村集體利益和村民的個(gè)人利益，涉及面廣，所以也不可避免地出現(xiàn)“拒遷戶”。這些“拒遷戶”的理由繁多，有的是認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，有的是認(rèn)為改造工程不合法，有的是認(rèn)為村領(lǐng)導(dǎo)不廉潔，有的就是不同意、甚至本來(lái)就反對(duì)城中村改造，該類糾紛原因有多種，主要系因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議。但是，在改造啟動(dòng)且簽約人數(shù)達(dá)到絕大多數(shù)后，城中村改造不可逆轉(zhuǎn)，更不可能因?yàn)閹讘簟熬苓w戶”而停止。同時(shí)，作為改造主體的村集體，代表的是村民集體的利益，若為了滿足“拒遷戶”的要求，便向他們額外支付補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)就是極為不公平的現(xiàn)象，將可能引起其他村民的不滿，甚至因此產(chǎn)生更多的“拒遷戶”。在“拒遷戶”要求過(guò)高拆遷補(bǔ)償待遇而村集體無(wú)法且不可能滿足其訴求的情況下，改造時(shí)間將會(huì)拖延下去，導(dǎo)致各方利益受損。

由此可見，在動(dòng)遷過(guò)程中，村委會(huì)最需要解決的是與村民簽約和收房的問(wèn)題，如存在障礙，將會(huì)影響改造進(jìn)度，最終損失的是全體村民的利益。對(duì)于村民因個(gè)人利益與集體利益存在沖突、村民家庭成員內(nèi)部利益沖突、村民與合作建房者之間的利益沖突等問(wèn)題，村集體經(jīng)濟(jì)組織作為全體村民利益的代表，必須盡快解決這些矛盾，才能繼續(xù)順利推進(jìn)改造工程。實(shí)踐證明，律師及時(shí)介入這些糾紛，將加快糾紛的解決時(shí)間，促使房屋權(quán)益人盡快簽約及交付房屋給村集體。律師參加重點(diǎn)“拒遷戶”的動(dòng)遷工作，可以根據(jù)他們拒絕簽約和交房的原因作出法律判斷，是屬于家庭成員之間的矛盾、合資合建的矛盾，還是婚姻繼承方面的問(wèn)題。律師再根據(jù)上述不同的類別，代表村委會(huì)做“拒遷戶”村民的工作，對(duì)他們解釋法律、調(diào)解糾紛，并為他們起草相關(guān)的補(bǔ)償待遇分配協(xié)議書，促進(jìn)他們盡快簽約及交付房屋。律師代表村集體經(jīng)濟(jì)組織為村民提供法律服務(wù)，以解決村民之間的民事糾紛，一方面能解決動(dòng)遷中簽約和收房的問(wèn)題，另一方面也化解社會(huì)矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，使城中村改造順利進(jìn)行。這種已經(jīng)獲得實(shí)踐證明的模式是值得其他待改造村集體借鑒的。

三、律師在城中村改造過(guò)程中為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供的法律服務(wù)項(xiàng)目簡(jiǎn)述

為確保改造工程的嚴(yán)謹(jǐn)性、合法性以及村集體的權(quán)益保護(hù)，筆者認(rèn)為，律師參與城中村改造，按照城中村改造的不同階段，可提供相應(yīng)的法律服務(wù)。

（一）在方案編制階段

1.提供改造的相關(guān)程序和步驟的方案；

2.進(jìn)行現(xiàn)狀摸查（內(nèi)容包括社會(huì)現(xiàn)狀、用地現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、建筑物現(xiàn)狀、留用地指標(biāo)落實(shí)情況、文物、歷史文化街區(qū)、有保留價(jià)值的建筑、古樹名木現(xiàn)狀、歷史資料：圖片、影像等）時(shí)，為村委會(huì)用地狀況、權(quán)屬狀況、用地指標(biāo)等提供法律分析意見，以便進(jìn)行方案編制時(shí)爭(zhēng)取對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織有利的結(jié)果；

3.在方案編制時(shí)，對(duì)拆遷安置補(bǔ)償方案（補(bǔ)償安置原則、基準(zhǔn)面積、改造成本、回遷時(shí)序等）、融資模式（公開出讓、明確是否捆綁安置房建設(shè)、自主改造、整體搬遷）、資金平衡、籌措、運(yùn)作方案等問(wèn)題提供法律意見；

4.參與擬定拆遷安置補(bǔ)償方案，提供其他村的補(bǔ)償方案供村集體參考；對(duì)確定自主改造的主體，獲得村集體經(jīng)濟(jì)組織80％成員同意的表決等提供法律意見和處理方案，保證城中村改造的合法合規(guī)性。

（二）拆遷期間的法律服務(wù)

1.草擬《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》《補(bǔ)償待遇計(jì)算表》；提供拆遷的相關(guān)程序和步驟的方案；對(duì)相關(guān)的基層動(dòng)遷人員進(jìn)行培訓(xùn)，指導(dǎo)他們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)村民可能提及的各類問(wèn)題；

2.確定簽約人的主體資格，必要時(shí)負(fù)責(zé)與被拆遷人的簽約工作；向被拆遷戶解釋拆遷政策；調(diào)解被拆遷人家庭成員間因拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生的糾紛，并擬定相關(guān)協(xié)議；調(diào)解村民與合作建房者之間因拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生的糾紛，并擬定相關(guān)協(xié)議（包括提供解決方案）；代表村集體經(jīng)濟(jì)組織與部分被拆遷人進(jìn)行談判及提供法律意見及法律解決方案；

3.參加政府部門與村集體經(jīng)濟(jì)組織的拆遷工作會(huì)議，就拆遷過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題提供法律意見和解決方案；為村集體經(jīng)濟(jì)組織草擬相關(guān)文書、通知、公告；

4.針對(duì)拆遷過(guò)程中所產(chǎn)生的“拒遷戶”，提供可行的法律解決方案，代理村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)“拒遷戶”進(jìn)行訴訟或者代理村集體通過(guò)行政裁決途徑解決糾紛；

5.參與擬定融資土地“招、拍、掛”方案，擬定資金監(jiān)管辦法和協(xié)議；在確定開發(fā)商后，為村集體經(jīng)濟(jì)組織草擬與開發(fā)商的相關(guān)合同，充分降低村集體可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建設(shè)期間和回遷過(guò)程中的法律服務(wù)

1.回遷安置房屋建設(shè)期間為村集體經(jīng)濟(jì)組織提供法律意見，包括審查相關(guān)建設(shè)合同、監(jiān)理合同等；參與解決在回遷期間有關(guān)村民對(duì)改造工程的各類爭(zhēng)議；

2.對(duì)回遷人資格的確認(rèn)；參與擬定回遷選房方案的制定；根據(jù)需要，參與相關(guān)的選房決策或活動(dòng)；

3.根據(jù)需要，向被拆遷人提供析產(chǎn)、更名、繼承回遷房屋確權(quán)見證服務(wù)。

城中村改造涉及土地、房地產(chǎn)開發(fā)、婚姻家庭財(cái)產(chǎn)關(guān)系等多方面的法律問(wèn)題。律師作為社會(huì)法律工作者，擔(dān)任村委會(huì)（經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司）的法律顧問(wèn)，可以作為村集體經(jīng)濟(jì)組織的參謀、村集體經(jīng)濟(jì)組織與政府的紐帶、村集體與村民（居民）利益的協(xié)調(diào)者、村民之間利益的調(diào)解者，積極參與到城中村改造項(xiàng)目中，為城中村改造和社會(huì)穩(wěn)定提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。

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[1]張俊鋒，廣東君厚律師事務(wù)所。