21.唯一住房的執行問題

鐘揚飛[1]

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）正式施行后，對該《查封規定》第五條、第六條，尤其是第六條“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”產生了疑義。該條款本意旨在保障被執行人及其家屬的基本生存權，但許多人卻理解為“唯一住房不得執行”，唯一住房的執行問題因此產生。但是該《查封規定》第七條又規定：“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”這又為唯一住房的執行提供了依據。筆者將有關該問題的一些觀點和看法整理如下。

一、現行的相關規定

（一）《民事訴訟法》的規定

第二百二十三條，“被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所撫養家屬的生活必需品。”

（二）最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的規定

第六條：“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”

第七條：“對于超過被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”

（三）《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》（以下簡稱《抵押規定》）的規定

第一條：“對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或抵債。”

第二條：“人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。”

第三條：“上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規定執行。強制遷出時，被執行無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被申請執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。”

第四條：“申請執行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家屬廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。”

第六條：“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。”

上述兩個解釋的制定依據均源于《中華人民共和國民事訴訟法》的相關規定。

自從上述司法解釋出臺后，社會上理解不一，有人認為，上述規定是出于保護人權的需要，是被執行人的基本人權在執行中的具體體現。執行工作要適度，不可以對被執行人“趕盡殺絕”，要考慮到被執行人的利益同申請執行人利益之間的相互平衡。不能因為強制執行造成被執行人的極度貧困，不能將被執行人趕到街上，要保護被執行人及其所扶養家屬的生存權、人格權。所以，上述規定的幾個條文，可以理解為“唯一房產不得執行”，對被執行人唯一住房不得采取處分性執行措施。這個規定對債務人來說，似乎找到了逃避執行的理由，往往以此作為護身符來逃避清償責任。導致實踐中唯一住房的執行遭遇了困境。這不僅將使得部分生效法律文書得不到執行，執行當事人的合法權益得不到有效保護，直接損害司法權威和法制尊嚴，而且勢必會催生和加劇社會誠信危機。

二、認識層面

關于這個問題，從認識層面來看，在最高人民法院的《查封規定》和《抵押規定》中并沒有出現唯一住房的字眼，執行中所使用的唯一住房只是人們在規定中抽象出來的詞匯。

雖然《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債。”但在第七條接著又規定，“對超過被執行人及其家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。”

《查封規定》在第六條規定了“住房這一特殊生活必需品不得執行”的一般規定，在第七條規定了例外情形的處理，即超過生活必需品的房屋、超過生活必需用品的普通生活用品可以執行。也即，《查封規定》并未確認唯一住房不得執行，而是表明人民法院在執行中要注意保護被執行人賴以生存的基本居住權。也就是說，唯一住房是否具有可執行性，要先判斷該房屋是否為被執行人及其所扶養家屬生活所必需的住房，然后才能決定是否對該房采取進一步執行措施。唯一住房不等同于生活所必需的居住房屋，如果被執行人及其所扶養的家屬所居住的唯一住房超出一般生活的基本條件比如說房大人少，法院就可以對該房屋采取處分性措施。只要在處理后保障被執行人及其所扶養家屬有最低生活標準所必需的居住房屋即可。

三、司法實踐中的具體操作問題

從操作層面來看，有以下幾類情形的唯一住房是可以執行的：

（一）設定抵押的唯一住房

最高人民法院《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條規定：“對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或抵債。”這是對抵押權人優先受償權的確認和保護，規定得相當明確，被執行人以唯一房產抵押來獲得其他利益，其應當接受為實現抵押權人的利益而拍賣、變賣該唯一房產。除非被執行人已經是低保對象的情形，人民法院均可以在房屋拍賣后強制其遷出。即使被執行人已經屬于低保對象，人民法院同樣可以拍賣該房產，只是拍賣后暫時不強制遷出被執行人而已。

（二）唯一住房超過生活所必需的情形

相關法律對超過生活所必需的住房沒有明確的認定標準，我認為，應當從以下幾方面考量：

1.被執行人的唯一住房面積過大。目前的司法解釋對此沒有具體的規定。對于被執行人的房屋面積明顯超過生活所必需的認定標準，可以參照當地建設部門公布的上年度人均最低住房標準建筑面積，以及廉租住房保障面積標準來確定被執行人住房是否已經超過生活所必需。其實，被執行人欠債不能償還，讓其生活水平適當降低是應該的，合情合理。具體操作中需核實其他居住人員與被執行人的關系，調查其他居住人是否有其他房產，防止被執行人將本不與其共同居住的家屬、親屬遷入居住，增大共同居住人數，準確認定被執行人所撫養的人數，合理界定唯一住房的可執行性。

2.被執行人共同居住的家庭成員名下有其他房產。盡管被執行人除唯一住房外無其他財產可供執行，但與被執行人共同居住的家庭成員名下有其他房產。如果被執行人長期居住在家庭成員名下的房屋，并將自己名下的房屋出租給第三人用于收益，筆者認為，由于被執行人具有相對穩定的其他住所，符合《規定》第七條規定的條件，因此此種情況下可以認定被執行人的住房已經超過了生活所必需的標準。

3.被執行人享有其他固定的租賃房屋。被執行人名下有一套住房，同時因從事生產經營又從第三人處租賃房屋，并且長期固定在租賃房屋內從事日常生產生活。《查封規定》第七條并未規定被執行人對住房享有所有權，因此筆者認為，只要被執行人享有穩定的居住權，即使該第二處住房并未登記在被執行人名下，也可以認定被執行人的住房已經超過了生活所必需的標準。

4.被執行人的唯一住房價格過高。考慮到我國各地經濟發展不平衡的實際情況，對于認定被執行人住房是否超過生活所必需的另一標準就是價格判斷原則，法院可以依照被執行人住房在當地的市場價格作為參考標準。因為在經濟發達地區或者大城市，不同地段的房屋價格差異很大，當被執行人的唯一住房因所處的位置、地段、結構或用途等條件使其實際價值較大，評估變現后即使安置被執行人及其所扶養家屬后仍有足額房產變價款實現債權，則法院可以認定被執行人的住房已經超過生活所必需的標準。

5.出售、贈送房屋以達到唯一住房條件來逃避執行的，存在明顯的規避故意，不能豁免，其房屋應當可以執行。

在司法實踐中，唯一住房的執行存在一些問題。由于執行對象是被執行人的唯一住房，通過置換住房取得價值差額，是執行唯一住房的主要途徑。相關規定并沒有明確限定“生活所必需的居住房屋”的具體標準和如何保障“最低生活標準的居住房屋”的操作模式，實踐中做法不一。在具體操作中，有幾個方面的爭議較大：（1）在主體上，是由被執行人自行置換，還是由申請執行人替代置換，或由法院依職權安排；（2）在面積上，被執行人及其所扶養家屬所必需的居住住房，是按當地通常的居住水平確定，還是按當地廉租住房人均住房保障標準確定；（3）在地理位置上，如何確定置換地段，距離原居住地多遠較為合適；（4）在方式上，是以購買房屋方式置換，還是以租賃方式置換。這四個方面，法律及司法解釋沒有明確規定，當事人分歧大，在很大程度上影響了執行的進程。筆者認為：（1）在主體上，如果被申請人不愿意置換，那么只能由申請人替代置換；（2）在面積上，應按當地廉租住房人均住房保障標準確定，因為被執行人不履行生效法律文書而導致生活條件降低也是合理。首先，規定強調的是保障其最低生活標準所必需的居住房屋。其次，可參照《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第四條“申請執行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家屬廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定”；（3）在地理位置上距離原居住地多遠較為合適，只能具體情況具體處理，但肯定比不上原來的地段，否則差額價值不大；（4）在方式上，是以購買還是以租賃方式置換？對于設定抵押的唯一房屋，可根據執行標的的大小，置換為租賃房，對于其他性質的案件，也可以置換租賃房。

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[1]鐘揚飛，廣東中天律師事務所。