一、房地產稅的籌劃

（一）收入分散籌劃法

按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨簽訂合同。例如某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元 （含裝修費600萬元），該企業可以分兩次簽訂合同，在毛坯房建成后先簽1 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。

（二）費用遷移籌劃法

房地產開發費用即期間費用 （管理費用、財務費用、經營費用）不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。

（三）“臨界點”籌劃法

房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的 “20％的增值額”就是 “臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。

實際工作中，首先要測算增值率 （增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按 《土地增值稅暫行實施細則》規定，房地產開發成本中包括可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加了扣除項目，以高質低價來

占領市場。例：某房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約1000萬元，假如定價1000萬元，增值率為25％，應納土地增值稅為60萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1000-800-60 =140（萬元）。但如果定價960萬元 （X-800/800=20％），增值率為20％、由于納稅人建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20％的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅后利潤增加20萬元。通過這個例子可以看出，企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納稅籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

（四）費用均分籌劃法

這種方法主要是針對房地產開發業務較多的企業。因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象，從而節省部分稅款的繳納。如果結合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節稅就更明顯。

（五）利息支出籌劃法

房地產開發企業屬于高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5％再扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的10％直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資，利息費用較高，則應盡可能提供金融機構貸款證明，并按房地產項目計算分攤利息支出，實現利息據實扣除，降低稅額；反之，開發過程中借款不多，利息費用較低，則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明，這樣就可多扣除房地產開發費用，以實現企業利潤最大化。

（六）建房方式籌劃法

根據稅法有關規定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3％的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30％～60％的四級超率累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以根據市場情況，適當降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。