二、以合同期限較短的委托運營和管理合同方式實施

（一）選擇委托運營和管理合同方式的前提

委托運營，根據《財政部關于印發政府和社會資本合作模式操作指南（試行）的通知》的規定，是指：“政府將存量公共資產的運營維護職責委托給社會資本或項目公司，社會資本或項目公司不負責用戶服務的政府和社會資本合作項目運作方式。政府保留資產所有權，只向社會資本或項目公司支付委托運營費。合同期限一般不超過8年”。管理合同，是指：“政府將存量公共資產的運營、維護及用戶服務職責授權給社會資本或項目公司的項目運作方式。政府保留資產所有權，只向社會資本或項目公司支付管理費。管理合同通常作為轉讓—運營—移交的過渡方式，合同期限一般不超過3年”。

因此，保障房項目以委托運營和管理合同方式實施的前提，是不需要新建保障房，而僅是對已經存在的保障房，交由社會資本運營。但此種運營期限較短，委托運營一般不超過8年，管理合同一般不超過3年。此種運作方式，對社會資本的資金實力要求相對不高，但是對其運營維護保障房的經驗、業績和能力等要求較高。

（二）委托運營和管理合同方式對政府和社會資本的利弊

對于政府而言，有利的是：政府仍擁有保障房的所有權，保障房的產權不需要轉移；政府通過吸引社會資本，將本由政府提供的保障房運營維護責任，轉交由社會資本承擔，有利于轉變政府職能，改變政府管理方式等。對于政府而言，弊端是：建設保障房的巨大資金壓力和建設任務，仍由政府承擔；政府在擁有保障房產權的同時，對于社會資本的以項目融資的吸引力，減弱；而且，合同期限不長，一般不超過8年，8年期滿，政府又將繼續運營維護保障房等。

對于社會資本而言，有利的是：不需要相對大量的資金，就可以進入保障房項目。對于社會資本而言，弊端是：用保障房項目進行融資，因不具有保障房的所有權，融資規模及其可能性都存在一定的限制；對保障房的運營、維護，需要具備豐富的經驗、業績和能力等。

（三）委托運營和管理合同方式可能會較少采用

因此，可以初步判斷的是，雖然委托運營和管理合同方式可以實施保障房項目，但其對政府以及社會資本的吸引力，相對于其他PPP模式的運作方式來說，吸引力較小。當然，管理合同方式，因其通常作為轉讓—運營—移交的過渡方式，合同期限一般不超過3年的情形下，其“命運”，與委托運營方式，應該相差無幾。