20 曹某某收取購房款行為是否屬于個人行為

——徐長芳訴博愛縣鴻昌街道辦事處九街居民委員會房屋買賣合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

河南省焦作市中級縣人民法院（2016）豫08民終181號民事判決書

2.案由：房屋買賣合同糾紛

3.當事人

原告（被上訴人）：徐長芳

被告（上訴人）：博愛縣鴻昌街道辦事處九街居民委員會（以下簡稱九街居委會）

【基本案情】

2001年5月31日，被告九街居委會與曹某某（已故）簽訂商住樓施工協議，約定九街居委會將原東九街改建成博愛商貿城，由曹某某和被告九街居委會共同建設；本工程由九街居委會主管搬遷事宜并負責四鄰糾紛和工地安全保衛；由曹某某負責施工并負責籌集施工搬遷和其他所需的一切資金；本工程分三期進行，曹某某要按期交付九街居委會創利款或門面房。

2008年1月5日，原告徐長芳向曹某某交購房款105000元，曹某某向原告出具了收據，收據上載明：金額105000元，房址為汽車站南樓二樓某套三臥一廳，加蓋了“東九街舊城改造收款專用”章和“曹某某”章，并承諾于2008年年底向原告交房。2010年3月26日，曹某某與原告簽訂售房協議，保證在本協議簽訂之日起兩年內交房，否則按月息1.2分償付原告購房款及利息。

另，2008年9月23日，曹某某作為九街居委會代表與購房戶代表郭原戰、王慶、陳黎明、趙秀蘭、劉巧妙等人簽訂了一份關于建房工期要求的協議（為解決老汽車站商住樓最南邊一排房屋因工期延誤的購房戶信訪問題所簽，加蓋有九街居委會公章），協議約定2009年9月不能交房，如購房戶要求退房，可按現時商品房市場價退還購房款（限期一個月，一次性付清）；無論何種原因造成工期延誤，賣方必須保證在2009年12月底前交工，否則自交房款之日起按銀行貸款利率支付利息，且必須限期交工。

【案件焦點】

曹某某收取購房款行為屬于個人行為還是代表房屋開發者。

【法院裁判要旨】

河南省焦作市博愛縣人民法院經審理認為：根據九街居委會與曹某某簽訂的建房協議以及2008年9月23日關于建房工期要求的協議，可以認定九街居委會與曹某某合作進行房屋開發。原告徐長芳訂購上述開發房屋后，雖然將購房款交給了曹某某，而根據九街居委會與曹某某簽訂的建房協議，曹某某是該開發活動負責籌集資金的一方，而九街居委會從上述開發活動中獲取相應的收益。因此，九街居委會作為與曹某某合作開發的另一方應對曹某某收款行為承擔責任。本案中，九街居委會與曹某某對退還房款與購房戶代表簽訂有協議，原告也依據該協議向九街居委會主張權利，現原告要求按月利率1.2%支付利息的理由不足，本院不予支持。應從原告交款之日起按中國人民銀行同期貸款利率支付利息。此外，原告多次主張其權利，被告提出訴訟時效的抗辯理由不能成立，本院不予采納。根據《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百四十條之規定，經本院審判委員會研究決定，判決如下：

一、被告博愛縣鴻昌街道辦事處九街居民委員會應于本判決生效之日起十日內返還原告徐長芳購房款105000元，并自2008年1月5日起至本判決確定還款之日止按中國人民銀行同期貸款利率支付利息；

二、駁回原告徐長芳的其他訴訟請求；

三、本案受理費2400元，原告徐長芳負擔400元，被告博愛縣鴻昌街道辦事處九街居民委員會負擔2000元。

博愛縣鴻昌街道辦事處九街居民委員會向中級人民法院提起上訴。河南省焦作市中級人民法院同意一審意見，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

【法官后語】

本案的處理重點在于“曹某某收取購房款的行為應該如何認定”。

第一種意見認為，原告徐長芳持有的購房款收據雖加蓋“東九街舊城改造收款專用”長條章，但原告購買的是九街居委會與曹某某聯合開發的房屋，被告九街居委會從房屋開發中獲取收益。由于開發的部分房屋不能按期交付，曹某某作為九街居委會代表與部分購房戶簽訂了一份關于建房工期要求的協議，九街居委會在該協議上加蓋了公章，購房戶代表趙秀蘭持有購房款收據加蓋的也是“東九街舊城改造收款專用”長條章，該協議上對于交房期限以及如何退還房款等作出了約定，應視為九街居委會認可與原告之間存在房屋買賣關系。被告未按期履行承諾，應承擔相應的違約責任。現原告徐長芳無法獲得所訂購的房屋，可以要求被告九街居委會退還購房款。但原告要求被告按月利率1.2%支付利息，缺乏事實依據，應從原告交款之日起按銀行同期貸款利率支付利息。此外，被告逾期交房系持續行為，原告多次主張其權利，被告以超過訴訟時效為由拒絕退還購房款，理由不能成立，本院不予采納。

第二種意見認為，被告九街居委會與曹某某雖然在2001年5月31日簽訂有聯合開發協議。但該協議具體履行的對外形式是，九街居委會提供收款收據。九街居委會不提供收據后，曹某某在2008年收取原告房款，并于2010年3月26日與原告補簽了購房協議。通過該協議，結合原告所持收款收據，可以看出原告與曹某某之間存在房屋買賣的關系。原告多年來未起訴九街居委會，而采取信訪的方式，可以看出原告等購房戶是認可上述法律關系的，在曹某某死亡后，原告又以曹某某的行為代表九街居委會提起訴訟，要求九街居委會承擔責任，其理由不能成立。建議駁回原告徐長芳的訴訟請求。

筆者采納第二種意見：認為，曹某某與九街居委會合作開發房屋，且雙方之間有協議約定，曹某某對外收取購房款，購房戶有理由相信曹某某收款行為代表合法開發者，而不屬于個人行為。

編寫人：河南省焦作市博愛縣人民法院 趙攀