9 商品房買賣預約與本約的認定

——江再根訴重慶市堯舜房地產開發有限公司商品房預約合同案

【案件基本信息】

1.裁判書字號

重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院（2015）彭法民初字第03480號民事判決書

2.案由：商品房預約合同糾紛

3.當事人

原告：江再根

被告：重慶市堯舜房地產開發有限公司（以下簡稱堯舜公司）

【基本案情】

2008年3月25日，原告江再根（乙方）與被告堯舜公司（甲方）簽訂《商品房預訂協議》，約定：“乙方自愿提前預訂甲方擬在2008年內動工修建的‘金山廣場’C棟商住樓（含廣場）負一層商業用房，實際面積以房屋建好后國土房管部門的測算為準。房屋單價按套內面積計算，每平方米2000元人民幣。甲方交房時，乙方支付房款總額的50%，另外50%房款在甲方向乙方移交《房地產權證》時一次性付清……本協議簽訂后2日內，乙方支付甲方現金100萬元，該款先作為甲方向乙方的借款，待甲方對擬建房屋取得預售資格后，轉為乙方預訂房屋的定金。該款自本協議簽訂之日起兩年內不計利息，若兩年期滿，甲方不能交房，則甲方應從兩年期滿后的次日起，按彭水縣城市信用社同期貸款利率支付乙方雙倍利息。在本協議簽訂之日起期滿四年，若甲方不能將上述擬建房交付給乙方，則視為甲方違約，甲方應退還乙方借款100萬元，同時支付乙方違約金100萬元，并按彭水縣城市信用社同期貸款利率支付乙方所借款額前兩年未計息時段的雙倍利息……”堯舜公司于2012年1月19日取得金山廣場C棟的重慶市商品房預售（預租）許可證。后堯舜公司未向江再根交付涉案房屋，而是將涉案房屋租賃給重慶市武隆縣港峰農業發展有限公司，租賃期限為十年零四個月。被告堯舜公司明確表示不愿意以預訂合同約定的價格向原告江再根出售本案所涉房屋。原告請求人民法院判決：一、原、被告于2008年3月25日簽訂的《商品房預訂協議》繼續履行；二、被告堯舜公司立即將金山廣場C棟負一樓房屋交付原告江再根；三、被告堯舜公司支付原告江再根以每年800000元為標準，從2015年8月1日起計算至實際交房之日止的租賃費。

【案件焦點】

涉案的《商品房預訂協議》能否認定為商品房買賣合同。

【法院裁判要旨】

重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院經審理認為：原、被告所簽訂的《商品房預訂協議》屬于商品房預約合同，簽訂該合同的目的是為了將來本約的簽訂，其創設了當事人為將來訂立本約而協商的義務。原告支付被告100萬元，合同中已經明確約定“待甲方對擬建房屋取得預售資格后，轉為乙方預訂房屋的定金”，即該100萬元是作為定金，不能視為已經交付購房款。原、被告簽訂的預訂協議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，不存在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定的預約轉化為本約的情形。我國現行法律、法規及司法解釋沒有賦予預約以強制訂立本約的效力，亦未規定根據預約強制履行本約的義務，在被告明確表示不愿意以約定的價格出售房屋的情況下，原告要求繼續履行預訂協議及交付房屋的請求，本院不予支持。但被告對其不遵循誠實信用原則履行簽訂本約義務之行為應承擔相應的法律責任，原告可另案主張。對于原告主張的租賃費，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。

重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

駁回原告的全部訴訟請求。

【法官后語】

本案處理重點在于商品房買賣預約轉化為本約的認定，即能否將涉案《商品房預訂協議》認定為商品房買賣合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”一種觀點認為，必須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的十三項內容，才成立預約轉化為本約，另一種觀點認為，只要具備了買賣合同的主要條款內容，人民法院應當結合實際案件情況進行認定。筆者同意第二種觀點，預約合同屬前締約時期締結的合同，雙方在此期間的磋商協議目的在于本約合同的簽訂，其對當事人的拘束力是創設了當事人為將來訂立本約而協商的義務。在本約的簽訂過程中，雙方當事人應遵循誠實信用之原則，將預約所確定的原則貫徹到本約合同之條款中去。即當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成何種具體法律關系。當事人之間訂立的合同系本約還是預約，不能僅孤立地以當事人簽訂的協議為唯一依據，還應當綜合審查協議內容或當事人事后有無進行磋商或履行相關義務，最大限度探究當事人行為時的真實意思表示。

編寫人：重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院 白云