五 對美國房地產業泡沫及金融危機產生原因的簡要分析

應該說，自20世紀80年代美國推行金融自由化與體制創新開始，住宅產業在一定程度上逐漸變成美國經濟中可以左右其他經濟部門卻又不太受其他經濟部門左右的“一匹脫韁的野馬”。這在一定程度上造就了美國20世紀80～90年代的經濟繁榮、金融市場繁榮，但也為美國在2007年以后開始陷入次貸危機乃至金融危機埋下了伏筆。這一體制性因素是遠因，而美聯儲的低利率政策、房價高企、兩房貸款和次級債盛行則是促使美國房地產泡沫破裂、危機爆發的直接誘因。

（一）美聯儲所實施的低利率政策誘發了房地產市場的火爆

2001年開始美國聯邦基金利率進入了一個降息周期，到2004年6月前甚至低至1%。由于貸款成本的降低，貸款人不遺余力地購置房產。同時，房價高速攀升的事實和持續上漲的預期掩蓋了可能存在的問題和風險。20世紀80年代以來，美國經濟不斷增長且空前繁榮，由于長期以來形成的超前消費習慣，人們對預支未來的財富并不感到不安和緊張。這在一定程度上放松了個人購房者的警惕，而把控制風險的責任大部分推到了銀行等一級市場承接商的身上，銀行又通過抵押貸款證券化將風險進一步轉嫁給二級市場的金融機構。由于在二級市場上有政府擔保，投資人又把個人按揭貸款看作銀行優質的資產而樂于爭購。結果是各個環節都淡化了風險意識而產生了“借與貸”的盲目性，于是，美國住宅開發商在市場需求強大的背景下大興土木，道瓊斯的美國精選房地產開發指數在2002～2005年飆升了將近300%。所以說，從2000年以后美聯儲的低利率政策是推動美國房地產市場“超前發展”、產生泡沫的第一個重要誘因。

（二）抵押貸款證券化造成銀行系統放松了針對個人住房信貸的“銀根”，也造成住房信貸的風險從銀行部門進一步擴展到整個金融業

如果房地產信貸系統和金融系統沒有漏洞，即使低利率的政策也難以促使購房者的潛在需求變成現實，同時，房貸風險也不會蔓延到整個金融系統。但是，抵押貸款證券化不僅造成銀行系統放松了針對個人住房信貸的“銀根”，也造成住房信貸的風險從銀行部門進一步擴展到整個金融業。

首先，購房者風險意識淡薄，而美國的商業銀行、保險公司和按揭中介等在爭取到購房者的貸款之后，再把這些貸款打包銷售給由國家建立的貸款協會或者貸款公司，而這些機構會再將其證券化，使其能夠在二級市場流通，供投資者認購。其結果是抵押貸款證券化導致證券市場的錢大量流入信貸市場，銀行提供信貸的額度大量增加。房地產信貸的影響范圍從銀行放貸部門進一步擴大到證券市場，與整個金融市場捆綁在了一起。

風險能夠被部分地轉嫁出去，為了擴大業務范圍和規模，銀行放松個人住房信貸條件的情況也就會時有發生，可以說，風險轉嫁降低了金融機構的風險控制意識，金融機構個體短期風險的模糊造成了整個系統長期風險的積累與加劇。

（三）房價不斷上漲進一步誘使“兩房貸款”和次級債盛行

由于購房者的潛在需求得到滿足，再加上其他因素的助推，美國房地產價格不斷攀升。而只要房價上漲，個人就更愿意支付高利息來申請銀行和貸款公司的貸款，銀行和貸款公司也就愿意向個人甚至是信用不佳的人們提供高息貸款，然后再把這些貸款出售給聯邦國民抵押貸款協會所主導的抵押貸款證券市場，導致次級貸款數額迅速增長。2000年，美國的次級貸款發展還處于初級階段，只有719000筆貸款，占抵押貸款總量的2.4%。但從2001年開始，就很快從2100億美元的規模增長到2003年的3500億美元、2005年的6250億美元。

同時，聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住宅抵押貸款公司所購買的抵押貸款的數額也是和平均房價的上漲而不是通貨膨脹相關聯的。房價上漲幅度越大，聯邦國民抵押貸款協會就越愿意提供貸款。從1992年到2006年，“兩房貸款”額不斷上升，盡管這一期間出現了一系列丑聞，國會也不定期控制這兩個抵押巨頭的業務增長，但聯邦國民抵押貸款協會和聯邦住宅抵押貸款公司的貸款業務還是發展迅速。

綜上所述，我們可以看出美國近年房地產泡沫及金融危機產生的“因果鏈”：低利率→個人購房需求增長→抵押貸款證券化造成銀行盲目放貸→房價高企→兩房貸款、次級債盛行→二級市場投資者由于有政府機構擔保樂于購買抵押貸款債券→金融機構再將資產打包出售→潛在風險擴散到整個金融系統→從購房者、銀行、政府房貸抵押公司再到證券市場金融機構各個環節個體短期風險的模糊，造成了整個系統長期風險的積累與加劇→泡沫破裂、信用危機蔓延、次貸危機爆發、金融危機爆發。