五 對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫及金融危機(jī)產(chǎn)生原因的簡(jiǎn)要分析

應(yīng)該說(shuō)，自20世紀(jì)80年代美國(guó)推行金融自由化與體制創(chuàng)新開(kāi)始，住宅產(chǎn)業(yè)在一定程度上逐漸變成美國(guó)經(jīng)濟(jì)中可以左右其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)卻又不太受其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)左右的“一匹脫韁的野馬”。這在一定程度上造就了美國(guó)20世紀(jì)80～90年代的經(jīng)濟(jì)繁榮、金融市場(chǎng)繁榮，但也為美國(guó)在2007年以后開(kāi)始陷入次貸危機(jī)乃至金融危機(jī)埋下了伏筆。這一體制性因素是遠(yuǎn)因，而美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策、房?jī)r(jià)高企、兩房貸款和次級(jí)債盛行則是促使美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂、危機(jī)爆發(fā)的直接誘因。

（一）美聯(lián)儲(chǔ)所實(shí)施的低利率政策誘發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆

2001年開(kāi)始美國(guó)聯(lián)邦基金利率進(jìn)入了一個(gè)降息周期，到2004年6月前甚至低至1%。由于貸款成本的降低，貸款人不遺余力地購(gòu)置房產(chǎn)。同時(shí)，房?jī)r(jià)高速攀升的事實(shí)和持續(xù)上漲的預(yù)期掩蓋了可能存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。20世紀(jì)80年代以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)且空前繁榮，由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的超前消費(fèi)習(xí)慣，人們對(duì)預(yù)支未來(lái)的財(cái)富并不感到不安和緊張。這在一定程度上放松了個(gè)人購(gòu)房者的警惕，而把控制風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任大部分推到了銀行等一級(jí)市場(chǎng)承接商的身上，銀行又通過(guò)抵押貸款證券化將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁給二級(jí)市場(chǎng)的金融機(jī)構(gòu)。由于在二級(jí)市場(chǎng)上有政府擔(dān)保，投資人又把個(gè)人按揭貸款看作銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)而樂(lè)于爭(zhēng)購(gòu)。結(jié)果是各個(gè)環(huán)節(jié)都淡化了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)而產(chǎn)生了“借與貸”的盲目性，于是，美國(guó)住宅開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)需求強(qiáng)大的背景下大興土木，道瓊斯的美國(guó)精選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)在2002～2005年飆升了將近300%。所以說(shuō)，從2000年以后美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策是推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“超前發(fā)展”、產(chǎn)生泡沫的第一個(gè)重要誘因。

（二）抵押貸款證券化造成銀行系統(tǒng)放松了針對(duì)個(gè)人住房信貸的“銀根”，也造成住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)從銀行部門(mén)進(jìn)一步擴(kuò)展到整個(gè)金融業(yè)

如果房地產(chǎn)信貸系統(tǒng)和金融系統(tǒng)沒(méi)有漏洞，即使低利率的政策也難以促使購(gòu)房者的潛在需求變成現(xiàn)實(shí)，同時(shí)，房貸風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)蔓延到整個(gè)金融系統(tǒng)。但是，抵押貸款證券化不僅造成銀行系統(tǒng)放松了針對(duì)個(gè)人住房信貸的“銀根”，也造成住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)從銀行部門(mén)進(jìn)一步擴(kuò)展到整個(gè)金融業(yè)。

首先，購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，而美國(guó)的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和按揭中介等在爭(zhēng)取到購(gòu)房者的貸款之后，再把這些貸款打包銷(xiāo)售給由國(guó)家建立的貸款協(xié)會(huì)或者貸款公司，而這些機(jī)構(gòu)會(huì)再將其證券化，使其能夠在二級(jí)市場(chǎng)流通，供投資者認(rèn)購(gòu)。其結(jié)果是抵押貸款證券化導(dǎo)致證券市場(chǎng)的錢(qián)大量流入信貸市場(chǎng)，銀行提供信貸的額度大量增加。房地產(chǎn)信貸的影響范圍從銀行放貸部門(mén)進(jìn)一步擴(kuò)大到證券市場(chǎng)，與整個(gè)金融市場(chǎng)捆綁在了一起。

風(fēng)險(xiǎn)能夠被部分地轉(zhuǎn)嫁出去，為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍和規(guī)模，銀行放松個(gè)人住房信貸條件的情況也就會(huì)時(shí)有發(fā)生，可以說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁降低了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，金融機(jī)構(gòu)個(gè)體短期風(fēng)險(xiǎn)的模糊造成了整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的積累與加劇。

（三）房?jī)r(jià)不斷上漲進(jìn)一步誘使“兩房貸款”和次級(jí)債盛行

由于購(gòu)房者的潛在需求得到滿足，再加上其他因素的助推，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。而只要房?jī)r(jià)上漲，個(gè)人就更愿意支付高利息來(lái)申請(qǐng)銀行和貸款公司的貸款，銀行和貸款公司也就愿意向個(gè)人甚至是信用不佳的人們提供高息貸款，然后再把這些貸款出售給聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)所主導(dǎo)的抵押貸款證券市場(chǎng)，導(dǎo)致次級(jí)貸款數(shù)額迅速增長(zhǎng)。2000年，美國(guó)的次級(jí)貸款發(fā)展還處于初級(jí)階段，只有719000筆貸款，占抵押貸款總量的2.4%。但從2001年開(kāi)始，就很快從2100億美元的規(guī)模增長(zhǎng)到2003年的3500億美元、2005年的6250億美元。

同時(shí)，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅抵押貸款公司所購(gòu)買(mǎi)的抵押貸款的數(shù)額也是和平均房?jī)r(jià)的上漲而不是通貨膨脹相關(guān)聯(lián)的。房?jī)r(jià)上漲幅度越大，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)就越愿意提供貸款。從1992年到2006年，“兩房貸款”額不斷上升，盡管這一期間出現(xiàn)了一系列丑聞，國(guó)會(huì)也不定期控制這兩個(gè)抵押巨頭的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，但聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅抵押貸款公司的貸款業(yè)務(wù)還是發(fā)展迅速。

綜上所述，我們可以看出美國(guó)近年房地產(chǎn)泡沫及金融危機(jī)產(chǎn)生的“因果鏈”：低利率→個(gè)人購(gòu)房需求增長(zhǎng)→抵押貸款證券化造成銀行盲目放貸→房?jī)r(jià)高企→兩房貸款、次級(jí)債盛行→二級(jí)市場(chǎng)投資者由于有政府機(jī)構(gòu)擔(dān)保樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)抵押貸款債券→金融機(jī)構(gòu)再將資產(chǎn)打包出售→潛在風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到整個(gè)金融系統(tǒng)→從購(gòu)房者、銀行、政府房貸抵押公司再到證券市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)各個(gè)環(huán)節(jié)個(gè)體短期風(fēng)險(xiǎn)的模糊，造成了整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的積累與加劇→泡沫破裂、信用危機(jī)蔓延、次貸危機(jī)爆發(fā)、金融危機(jī)爆發(fā)。