二 住宅房地產(chǎn)市場一直與美國宏觀經(jīng)濟(jì)的興衰緊密相連

美國住宅房地產(chǎn)業(yè)的興衰與美國經(jīng)濟(jì)形勢的興衰緊密相連。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Green發(fā)現(xiàn)，住宅投資對(duì)于美國的經(jīng)濟(jì)增長率來說，是一個(gè)很重要的指標(biāo)，非住宅投資則不是。Gauger和Snyder認(rèn)為，住宅投資在總產(chǎn)出中的比例雖不算很大，但在美國經(jīng)濟(jì)周期中卻起著“不合比例”的作用。Leamer甚至認(rèn)為，由于住宅投資是更能反映經(jīng)濟(jì)周期景氣的可靠指標(biāo)，主張以反映住宅狀況的指標(biāo)替代GDP作為美國貨幣政策調(diào)整的參考依據(jù)。Benjamin等人則發(fā)現(xiàn)住宅財(cái)富變動(dòng)比金融財(cái)富變動(dòng)更能影響美國的居民消費(fèi)。

從19世紀(jì)末開始，美國迅速發(fā)展成為世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國。其根本原因就在于：美國借助工業(yè)化帶動(dòng)的城市化把80%以上的居民轉(zhuǎn)化為城市居民，而剩余的20%農(nóng)民又通過土地流轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓和組合等方式把土地所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)移到少數(shù)人手中，形成了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化與產(chǎn)業(yè)化。此外，美國在工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，重點(diǎn)利用了房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，通過對(duì)其加大投入，拉動(dòng)了鋼鐵、化工、汽車、飛機(jī)、造船等重工業(yè)的發(fā)展，也相應(yīng)促進(jìn)了銀行、保險(xiǎn)、飲食、服裝和旅游等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

也就是說，在美國早期發(fā)展史上，三次產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化調(diào)整，對(duì)于釋放全社會(huì)的生產(chǎn)潛力起到了十分重大的作用。而在美國三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，始終伴隨著住宅房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。

但是，由于缺乏政府宏觀調(diào)控，1929年美國爆發(fā)了歷史上著名的經(jīng)濟(jì)大蕭條。隨后，在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)市場經(jīng)濟(jì)強(qiáng)有力的調(diào)控指導(dǎo)下，加以微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的靈活操控技術(shù)，經(jīng)濟(jì)下滑很快得到控制，國民經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中，美國政府又抓住了住宅房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，制定了許多促進(jìn)住宅房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的規(guī)劃和政策。自1935年開始，美國住宅房地產(chǎn)業(yè)完成了60年的發(fā)展周期，至1995年發(fā)展到了頂峰。這時(shí)也是美國經(jīng)濟(jì)達(dá)到鼎盛的時(shí)期。

隨后，在1995年、2008年受美國貨幣產(chǎn)品繁多、泡沫含量不斷加大等諸多因素的影響，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了兩次強(qiáng)烈震蕩并迅速滑落，開始出現(xiàn)由盛轉(zhuǎn)衰的跡象，這可以說都與以美國住宅市場為主的房地產(chǎn)市場發(fā)展到鼎盛、缺乏進(jìn)一步的增長潛力而由盛轉(zhuǎn)衰的趨勢有著密切的關(guān)聯(lián)。美國經(jīng)濟(jì)周期的變化明顯地反映出“成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)”的特征。

此外，美國城市化每一次大的階段性變化都與住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、制度創(chuàng)新及政策演變有著緊密的關(guān)聯(lián)，例如美國早期移民的土地購買和租約，19世紀(jì)鐵路公司興起的鐵路建設(shè)，20世紀(jì)初的合同建造房屋和預(yù)售房屋，經(jīng)濟(jì)大蕭條之前的保險(xiǎn)公司開發(fā)城市公寓、家庭住房抵押貸款的盛行，“新政”之后FHA（聯(lián)邦住房管理局）的興起，“二戰(zhàn)”后的VA（退伍軍人管理局）住房貸款擔(dān)保計(jì)劃，1977年的《社區(qū)再投資法案》（鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)中低收入地區(qū)發(fā)放住房開發(fā)、重建和消費(fèi)貸款）。這些都為美國的城市化以及“后城市化”的推進(jìn)提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。