二 住宅房地產市場一直與美國宏觀經濟的興衰緊密相連

美國住宅房地產業的興衰與美國經濟形勢的興衰緊密相連。美國經濟學家Green發現，住宅投資對于美國的經濟增長率來說，是一個很重要的指標，非住宅投資則不是。Gauger和Snyder認為，住宅投資在總產出中的比例雖不算很大，但在美國經濟周期中卻起著“不合比例”的作用。Leamer甚至認為，由于住宅投資是更能反映經濟周期景氣的可靠指標，主張以反映住宅狀況的指標替代GDP作為美國貨幣政策調整的參考依據。Benjamin等人則發現住宅財富變動比金融財富變動更能影響美國的居民消費。

從19世紀末開始，美國迅速發展成為世界經濟強國。其根本原因就在于：美國借助工業化帶動的城市化把80%以上的居民轉化為城市居民，而剩余的20%農民又通過土地流轉、轉讓和組合等方式把土地所有權和使用權轉移到少數人手中，形成了農業生產的集約化與產業化。此外，美國在工業化、城市化的進程中，重點利用了房地產這個經濟杠桿，通過對其加大投入，拉動了鋼鐵、化工、汽車、飛機、造船等重工業的發展，也相應促進了銀行、保險、飲食、服裝和旅游等第三產業的發展。

也就是說，在美國早期發展史上，三次產業的優化調整，對于釋放全社會的生產潛力起到了十分重大的作用。而在美國三次產業結構調整的過程中，始終伴隨著住宅房地產業的高速發展。

但是，由于缺乏政府宏觀調控，1929年美國爆發了歷史上著名的經濟大蕭條。隨后，在宏觀經濟學對市場經濟強有力的調控指導下，加以微觀經濟學的靈活操控技術，經濟下滑很快得到控制，國民經濟開始復蘇。在經濟復蘇過程中，美國政府又抓住了住宅房地產業這個經濟杠桿，制定了許多促進住宅房地產業健康發展的規劃和政策。自1935年開始，美國住宅房地產業完成了60年的發展周期，至1995年發展到了頂峰。這時也是美國經濟達到鼎盛的時期。

隨后，在1995年、2008年受美國貨幣產品繁多、泡沫含量不斷加大等諸多因素的影響，美國經濟出現了兩次強烈震蕩并迅速滑落，開始出現由盛轉衰的跡象，這可以說都與以美國住宅市場為主的房地產市場發展到鼎盛、缺乏進一步的增長潛力而由盛轉衰的趨勢有著密切的關聯。美國經濟周期的變化明顯地反映出“成也房地產，敗也房地產”的特征。

此外，美國城市化每一次大的階段性變化都與住宅房地產業的發展、制度創新及政策演變有著緊密的關聯，例如美國早期移民的土地購買和租約，19世紀鐵路公司興起的鐵路建設，20世紀初的合同建造房屋和預售房屋，經濟大蕭條之前的保險公司開發城市公寓、家庭住房抵押貸款的盛行，“新政”之后FHA（聯邦住房管理局）的興起，“二戰”后的VA（退伍軍人管理局）住房貸款擔保計劃，1977年的《社區再投資法案》（鼓勵金融機構對中低收入地區發放住房開發、重建和消費貸款）。這些都為美國的城市化以及“后城市化”的推進提供了強勁的動力。