第二章 拆遷的法定程序

第一節 集體土地征收的法律程序

基于公共利益的需要，國家可以對農民集體所有的土地強制征收。不過，為了保障農民的權益以及長遠生計，確保農業基礎不被動搖，集體土地征收受法律的嚴格約束。根據《土地管理法》《土地管理法實施條例》《征收土地公告辦法》《行政強制法》《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》和《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》等法律法規的相關規定，集體土地征收的法定程序大致可以分為以下10個步驟。

特別需要指出的是，根據黨的十九屆三中全會審議通過的《中共中央關于深化黨和國家機構改革的決定》《深化黨和國家機構改革方案》和第十三屆全國人民代表大會第一次會議批準的《國務院機構改革方案》，全國各地的國土資源行政管理部門都將重新組建為自然資源行政管理部門。2018年4月10日，中華人民共和國國土資源部已經重新組建為中華人民共和國自然資源部，一些省份，如陜西省的國土資源廳也已經重新組建為自然資源廳。可以預見，全國各地的國土資源行政管理部門都將陸續重新組建為自然資源行政管理部門。不過，由于法律的滯后性，許多冠以國土資源部門頒布的規章短期內仍將有效[1]。

步驟一：發布擬征地公告

擬征地公告由縣級或市級自然資源部門實施，公告的內容包括：①擬征地范圍；②面積；③補償方式；④補償標準；⑤安置途徑；⑥擬征地用途。公告應當張貼在擬征收土地所在地的村范圍之內。公告作出之后，村民不得搶栽、搶種農作物，也不得搶建建筑物。

步驟二：征詢村民意見

征地公告發布之后，縣級或市級自然資源部門應當與鄉鎮政府圍繞公告的六項主要內容征詢村集體經濟組織（村委會）與村民的意見。如果村委會或者村民提出了不同意見，縣級或市級自然資源部門應當記錄在案，著手協調解決，同時還應當告知他們有權提出聽證申請，并依法組織聽證。等這些程序履行完畢后，縣級或市級自然資源部門還應當將記錄在案的不同意見、聽證的相關材料作為報批的必備材料。

步驟三：實地調查與登記

土地征收過程中的實地勘察程序是至關重要的。在這個環節里面，縣級或市級自然資源部門應當會同土地所有權人、使用權人，去征收范圍內對被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積、地上附著物的種類與數量、規格進行實地調查，并將調查情況現場填制成表，一式三份，然后由縣級或市級自然資源部門與土地所有權人、使用權人雙方共同確認表格內容，確認無誤之后由土地所有權人、使用權人簽字。縣級或市級自然資源部門也應當將土地所有權人、使用權人簽好字的表格作為報批的必備材料。

步驟四：擬訂一書四方案

縣級或市級自然資源部門做完前三個步驟的工作之后，根據征詢、聽證、調查與登記的具體情況，擬訂出正式的“一書四方案”：一書是指建設用地說明書；四方案包括農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案、供應土地方案。擬好后再組卷報省級人民政府或國務院批準。

步驟五：張貼征地公告

省級人民政府或者國務院作出征地批準文件并下發給征收土地的縣級或市級人民政府之后，縣級或市級人民政府自然資源部門應當在10個工作日內進行征地公告，公告內容應當包括以下四個方面：①征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；②被征土地的所有權人、位置、地類和面積；③征地補償標準和農業人員安置途徑；④辦理征地補償登記的期限和地點。另外，公告應當張貼在被征地所在村。

步驟六：張貼征地補償安置方案公告

根據省級人民政府或者國務院批準的《征收土地方案》，縣級或者市級自然資源部門應當在張貼征地公告之日起45日內，以村為單位，擬訂征地補償安置方案并予以公告，公告內容應當包括以下六個方面：①被征土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量；②土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；③安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；④地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；⑤農業人員的具體安置途徑；⑥其他有關征地補償、安置的具體措施。

征地補償安置方案公告后，村委會、村民或其他權利人如果對方案有不同意見，又或者要求舉行聽證會的，應當自公告張貼之日起10個工作日內，向縣級或者市級自然資源部門提出，后者應當認真研究，在要求聽證的情況下還應當舉行聽證會。倘若征地補償安置方案確實存在需要修改的地方，縣級或者市級自然資源部門應當依照有關法律、法規的規定和批準的《征收土地方案》進行修改。

步驟七：報批征地補償安置方案

縣級或者市級自然資源部門應當將公告后的征地補償安置方案，連同村委會、村民或其他權利人的不同意見及采納情況一起，報本級人民政府審批。

步驟八：批準征地補償安置方案

縣級或者市級人民政府對于報批的公告后的征地補償安置方案與村委會、村民或其他權利人的不同意見及采納情況進行審查并決定批準之后，應當報省自然資源廳備案，并交由縣級或者市級自然資源部門開始組織實施征地與補償安置工作。

步驟九：土地補償登記

村委會、村民或其他權利人應當在征地公告規定的期限內持土地權屬證書，亦即土地承包合同到指定地點辦理土地補償登記手續。如果超過期限未辦理該手續的，對其的補償按照縣級或者市級自然資源部門的調查結果進行。

步驟十：實施征地補償與土地交付

按規定落實土地補償之后，被征地單位和個人應將土地交付給縣級或者市級自然資源部門。

?典型案例1? 翟某等7人復議省政府撤銷征地行為

【問題提示】

地方政府在征地申請呈報前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民；對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認；確有必要的，國土資源部門應當依照有關規定組織聽證。要將被征地農民知情、確認的有關材料作為征地報批的必備材料。如果，征地報批材料未盡到認真審查、嚴格審核，導致作出的征地批復認定事實不清、程序違法，應當依法予以撤銷。

【案例索引】

申請人：翟某等七人

代理律師：北京京平律師事務所 拆遷律師王奇兵

北京京平律師事務所 拆遷律師王立江

北京京平律師事務所 拆遷律師蔡曉儀

被申請人：山東省人民政府

【案情簡介】

申請人翟某等7人是山東省濟南市歷城區某片區的拆遷當事人，在本村擁有集體土地使用權和房屋所有權。現因涉及項目建設，他們的房屋雖然被劃入了征收范圍，但是對于補償問題始終無法與拆遷方達成一致意見。其后，相關部門未經法定程序即對部分當事人作出了責令限期拆除的決定，將其房屋認定為違法建筑，后又作出了強制拆除決定，并將部分當事人的房屋強制拆除。

對于這類集體土地征收案件，京平律師可謂專業扎實、經驗豐富。所以，與京平律師溝通后，當事人申請人分別于2016年6月、8月、9月委托了京平專業拆遷律師王奇兵、王立江和蔡曉儀。

【判決結果】

最終，山東省人民政府確認此次土地征收過程中，相關部門未履行清點核實地上附著物職責，市政府對征地報批材料未盡到認真審查責任，省國土廳未盡到嚴格審核職責，導致省政府征地批復認定事實不清，證據不足，程序違法。

復議決定：撤銷征地批復中涉及申請人所在村集體建設用地的決定。

【法律要點與辦案思路】

拆遷律師團介入案件后，秉持“快”“全”“準”的原則，啟動了一系列調查取證程序，并很快獲得了省政府征地批復。經過專業分析和判斷，拆遷律師發現省政府作出這一批復的程序和實體都違法，嚴重侵害了當事人的合法權益。于是，律師協助當事人向省政府申請復議，請求撤銷涉及當事人房屋所在地塊的建設用地批復。

復議過程中，被申請人山東省人民政府的答復材料看似周密、完整，實則漏洞百出。以《地上附著物調查登記表》為例，原本應當作為擬定《征收補償安置方案》依據的數據生成時間竟是2009—2014年不等，這些數據與征地程序啟動時的實際情況相差甚遠。這足以說明，在征地依法報批前，相關部門并未履行清點核實地上附著物的職責，沒有保障被征收人的切身利益。此外，根據《山東省土地征收管理辦法》的相關規定，相關部門應當將擬訂的土地征收補償安置方案，在農村集體土地組織所在地進行公布，相關人員提出對補償標準和安置方式舉行聽證申請的，相關部門應當按照規定組織聽證。而被申請人提供的證據并不能證明其對相關公告予以公示，更不能說明其已經充分保障了被征收人在土地征收中的知情權、參與權和聽證權。故，上述征地批復的作出存在實體和程序違法，應當予以撤銷。

【律師提示】

在本案中，相關部門在呈報用地申請前，應當切實做好相關農戶的通知和確認工作，聽取涉及農戶的意見。但是，其提供的《地上附著物調查登記表》等材料并未充分履行清點核實職責。這樣的程序明顯不合法，作出的批復亦存在認定事實不清，嚴重侵害了申請人的合法權利。

此次復議成功，是申請人在拆遷維權道路上的一次重大勝利，為今后獲得公平、合理的拆遷補償奠定了牢固的基礎。