五、房地產泡沫：房地產的虛假繁榮

泡沫是指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在此時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。

美國著名經濟學家查爾斯·P.金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。

泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。泡沫，簡單說，就是資產價格中不能由實體經濟解釋的部分。

什么是泡沫經濟？《辭海》（1999年版）泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。

泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。

資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”（Foam Economy）。

泡沫經濟的兩大特征如下。

房地產泡沫是泡沫經濟的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。

房地產泡沫產生原因如下。

1.土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎

“居者有其屋”是一個社會最基本的福利要求。當經濟發展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以期獲取價格上漲的好處。加上人們對經濟前景看好，再用房地產抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。

2.投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因

對房地產出于投機目的的需求，人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫就會隨之產生。

3.金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑

沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下，銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

房地產泡沫會產生嚴重的后果如下：

1　經濟和社會結構失衡

房地產泡沫的存在意味著投資于房地產有更高的投資回報率。在泡沫經濟期間，大量的資金向房地產行業集聚。大量的資金向房地產業流動，意味著生產性企業缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產所必需的資金。

2　金融危機

房地產業與銀行的關系密切主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。

一旦房地產泡沫破裂，銀行就成為最大的埋單者。銀行與一般企業不同，安全性對其來說特別重要。銀行的倒閉不僅是一家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應。

3　引發政治和社會危機

隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生，大量的工廠倒閉，失業人數劇增。由于人們對日益惡化的經濟危機感到不滿，社會危機逐漸加劇，社會動蕩不安。

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔。

一邊是一線城市勒緊樓市政策，另一邊是部分城市仍面臨庫存壓力。2016年開年以來，作為居民消費的“大頭”，樓市的一舉一動無不牽動人心。對于房價走勢，發展改革委員會表態，房價將在2016年保持明顯上漲態勢。

隨著多重利好政策效應的進一步顯現，各地房地產市場剛性需求和改善性需求進一步釋放，對于房地產價格上漲形成有力支撐，全年房地產價格將保持明顯上漲態勢，漲幅將超過去年。此外，勞動力、土地價格剛性上漲，價格改革加快推進等因素也將導致居住價格上漲。

發改委預計，以北、上、深為代表的一線城市住房價格短期內將呈現大幅上漲態勢；熱點二線城市住房價格短期內也將呈明顯上漲趨勢，且房價漲幅有擴大的可能。

事實也確實如此。一份數據顯示，全國15個二線城市2016年3月新建商品住宅成交面積環比增長160％。其中，杭州環比增幅最高，超過300％。天津市新建商品住宅成交套數、成交金額和成交單價也同時刷新歷史紀錄。

中國香港房地產市場就是全球樓市中的一個“傳奇”，1100平方公里的土地，上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。自第二次世界大戰以后，70多年時間內，共計爆發了7次樓市狂潮。

一位“港漂”在微信中對于在香港買房的感嘆：“我常常開玩笑，買了房，卻賣掉了兩個人30年的青春。”香港房價冠絕亞洲各大城市，香港城市空間小、樓價高、房租貴，眾人皆知。在香港，平均房價達10萬港幣每平方米，一些區位較好的房子更是達到每平方米20萬港元。有統計數據顯示，香港私人住宅超過一半的使用面積小于50平方米，香港人均居住面積只有約16平方米，100平方米以上的房子都稱為豪宅。

2015年博鰲論壇上，原香港財政司司長梁錦松曾表示，香港的房價是平均工資水平的16倍，全球最高，美國也才3.5倍。如果房價沒有和經濟發展的速度和結構配合起來，會出大問題。

美國物業顧問公司Demographia發布最新的《國際住房可負擔性調查》報告顯示，截至2015年第三季度，香港房價中值是家庭平均稅前收入的19倍，創下12年以來的新高，連續第六年蟬聯全球房價最難負擔的城市。在這份報告中，排名前十的城市依次為中國香港、悉尼、溫哥華、奧克蘭、墨爾本、圣何塞、舊金山、倫敦、圣迭戈與洛杉磯。不過，這項調查不涉及中國內地城市。

房價暴漲讓投機者盆滿缽滿，讓持房者哈哈大笑，讓剛需購房者欲哭無淚，更是讓市場觀望者大跌眼鏡。

知乎者說

知友問：中國房價高的根本原因是什么？

答：吳銘（地產營銷從業者，知乎人氣名人，粉絲量已近12000個）

我對中國的房價現象（我用的是現象，不是“高”，高不高且聽分解）的看法是：這是中國社會和經濟發展的必然結果。

1.嚴重的貨幣超發+資金流動渠道匱乏

貨幣超發的原因就不在這里展開了，單用數據說說貨幣超發嚴重到什么程度。2012年底，中國廣義貨幣M2余額為接近100萬億元，比1990年增長了65倍，甩出GDP漲幅八條街，同期的美國M2折合人民幣也不超過60萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6～0.7，中國則高達1.87。

這么多熱錢流向哪里？中國經濟發展到現在都面臨一個尷尬的情況：沒有好的投資渠道。尤其是近十年匯率從8一路跌到6，以及2008年來的經濟波動，讓很多出口企業、實業都遭到重創，創業環境不理想，創業信心不足，通貨膨脹又讓現金不斷貶值，使得房地產成為吸納熱錢的一個最大渠道。

事實上，不斷高攀的房價在近十年都扮演著中國經濟的“消化池”，消化著大量的貨幣超發和腫脹的發展泡沫，否則今天的通貨膨脹率、CPI增幅肯定遠遠超出我們的想象力和承受力，社會穩定一定會出現大問題。面對老百姓來講，無非是一個直觀的選擇題——房子一年漲一倍和超市所有商品一年漲六倍你選擇哪個？

2.貧富差距擴大+財富向能源和資源型階層集中

首先貧富差距擴大是貨幣超發的一個副產品，因為超發的熱錢基本被少數人圈走，普通的打工者、工薪階層收入增幅是有限的。但這不是全部，和上一條一樣，財富進入這些人手中，仍然面臨的是流向問題。上一條說了選項的局限性，這一條要說的是選擇者本身的局限性。

由于特殊的市場結構和經濟現狀，正常的努力創業致富所占的比例無法和完全的市場經濟國家相比。我們都知道，在中國最容易致富的基本是兩類：能源和資源。能源指的是礦產，資源指的是靠渠道的。他們的共同點是：掙快錢，且生意需要的循環投入少，會迅速積累現金，同時對自身素質文化要求不高，觀念比較局限。

有些人有了錢能干什么呢？就是你所能看到的了：全世界買奢侈品、藝術品、豪車，賭場一夜千金等，但和買房子比起來，這些還是小錢。大宗的資金，最終主要還是流入了房地產。事實上，如果你關注藝術品市場的話，你會發現其漲幅遠遠甩開房價，歸根到底都是一樣的原因，只不過體量小又不關系國計民生，所以注意不到罷了。

3.人口紅利+經濟結構轉型

人口紅利是促進中國經濟飛速發展的一個主要因素，房地產也是當中最大的一個獲利者，大量的剛需消費基本靠著人口紅利在支撐——兩家三代攢出一套房的首付——這些年剛需市場里買房的80后，有多少是靠自己打工掙出來的？

這當中不能不涉及的是中國經濟結構的轉型，這使得我們父母一代這輩子基本沒有類似于買房這樣的大宗消費支出，才得以為下一代提供資金。同時，獨生子女政策又保證父母可以用全部財力幫助一個孩子，父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項資金來源……總之，人口結構+經濟結構的變化，為近十年的房地產發展提供了堅實的大市場。

人口紅利還能吃多久？唱衰房地產的人估計是3～5年，但我相對樂觀的估計是8～10年，因為接下來走入社會的90后依然有類似的狀況，并且比80后更具優勢——他們有積累更豐厚的父母——60后。

在我看來，60后是新中國成立以來最幸運的一代：三年自然災害時期和文革時還小，上學時學校已逐步復課，考大學時高考恢復，畢業了趕上改革開放，工作幾年迎來中國經濟第一個活躍期和充滿不可復制的財富積累機會的20世紀90年代。這也可以解釋為什么“富二代”現象更多地出現在90后身上。所以，我判斷8～10年之間，90后在房地產市場上的購買力仍然會支撐起一個巨大繁榮的行業。

4.可怕的傳統置業觀念+物質社會下的不安全感+殘疾的租房市場建設

討論上一條的時候，我們忽略了一件事情：父母一代積累的財富用在孩子身上，為什么一定或者首先是買房子呢？在第1、第2兩條里，我們說熱錢去買房是因為沒有其他理想的、大宗的投資渠道及掌握熱錢階層的局限性，但對于80、90后來說，恐怕花錢的方向還有很多。所以我們不得不面對本條標題這三個原因。

作為一個上千年以農立國的國家，中國人自古以來就有著狂熱的土地和家產崇拜思維，“以末致財，以本守之”是根深蒂固的觀念，經商掙了錢首先一定是買房買田。而中國經濟發展到今天，文化已經嚴重落后而無法和經濟匹配，整個國家奢侈化、物質化，女性的自我認知商品化，老百姓要靠一套房子帶給自己最基本的生存安全感，終于導致了今天“沒房子=沒老婆”、“房子=人生成功標尺”等觀念自主不自主地成為全社會的共識，構成剛需市場如此巨大的一個重要理論基礎，也使中國成為年輕人最熱衷買房的國家。有興趣的可以查一查各國首次置業的年齡調查，我記得2007年看過的一個數據，美國居然是42歲，歐洲也普遍在30歲以上。

這時一定有人會說，我也想以后買房，我能頂得住父母和社會輿論的壓力，但某些租房住的品質實在太低（四處搬家、隨意漲價、沒有歸屬和安全感），這就要說到本條的第三項了。政府對租房市場的培育、建設和管理力度不夠（僅僅是廉租房完全不夠，需要著眼于不同財富階段、不同價位和品質的所有租房細分市場）。

置業觀念不是不可以改變的，改變的前提是有足夠穩定的租房環境。發達國家的政府實際上在這一方面都做得比較到位，保證國民可以在一輩子不買房的情況下也不會有居住的困擾。我曾經在回答“全面征收房產稅是否會導致房價大跌？”這個問題中也提到過：

一個價格合理、信息充分、管理有序的租房市場，其實是最有效減少剛需客群的大水池，將從很大程度上調節地產市場的供需關系。

一個成熟的租房市場對中國社會面貌的改變會是難以估量的：年輕人的財富和消費能力得到巨大的釋放，不再承受著巨大的生存壓力，用更多的金錢和精力去追求更多非物質的生活，對財富、工作、生活的認識，甚至整個世界觀都會發生改變。

5.投資拉動型經濟+城鎮化+有中國特色的政府職能

說說賣地的問題。

其一，中國經濟三駕馬車，投資、消費和出口中，消費的增長比較給力但沒有什么質變，出口這幾年是最受影響的，應該說始終還是大量依賴于投資這一項。而城鎮化則是能夠拉動巨大投資的行為，其中房地產是主力部隊，其上下游整個產業鏈巨大，覆蓋面廣，這也是為什么房地產是支柱產業的原因。所以政府賣掉一塊地，不僅僅是獲得土地財政收入，也同樣是對地方經濟整體的一個拉動，一個地產可以養活的人太多了。

其二，我們說兩稅制以后政府缺錢，賣地才能提高財政收入。問題來了——為什么政府要收那么多錢？因為花錢的地方多——為什么花錢的地方多？這其實進入一個更大的命題了：充分的市場經濟甚至現代文明下政府應該扮演怎樣的角色？我們羨慕很多“小政府”國家，因為人家的政府基本只提供必要的服務，以及管理一些國計民生的產業，大部分都交給企業來做，不僅市場運轉效率高，政府需要花的錢也少，相對也更加清廉。而我們的政府肩負太多的職責，觸角廣且深。

回到文章最初，我之所以用“中國房價現象”而不是用“中國房價高”，是因為這從來不是個孤立的問題，是中國經濟走到今天這一步一個必然的結果，這背后是中國的經濟發展方式、特色的市場經濟、文化和社會觀念、政府職能定位等一些基本要素共同結果的一個現象而已。