1.3　房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營實(shí)際可獲得的純收入受相關(guān)稅費(fèi)影響，根據(jù)國家和地方各級人民政府頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)按照相關(guān)的規(guī)定來繳納有關(guān)稅項(xiàng)和稅外費(fèi)用。

1.3.1　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)相關(guān)稅收政策

在1949年11月底至12月初召開的首屆全國稅務(wù)會議上，確定了全國統(tǒng)一的稅收制度，稅收政策的大方針和擬出臺的主要稅法基本方案，確定全國范圍適用的稅收為14種，其中涉及房地產(chǎn)的稅種有房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、工商業(yè)稅、印花稅和遺產(chǎn)稅。

20世紀(jì)50年代中期，我國在實(shí)行生產(chǎn)資料所有制的社會主義改造后，絕大部分房地產(chǎn)屬于國家和集體所有，土地的買賣和轉(zhuǎn)讓被禁止，房屋產(chǎn)權(quán)變動的征稅范圍也日益縮小，房屋的出租也被嚴(yán)格限制，因而房地產(chǎn)市場和相關(guān)的稅收制度在以后的近30年時間內(nèi)幾乎名存實(shí)亡。在十一屆三中全會以后，我國開始實(shí)行經(jīng)濟(jì)體制改革和對外開放，房地產(chǎn)稅收制度也逐步進(jìn)行改革，20世紀(jì)80年代初恢復(fù)了征收契稅；80年代后期開征了耕地占用稅；90年代前期開征了土地增值稅，其他相關(guān)稅種也實(shí)行了改革。

雖然我國在1994年已經(jīng)形成了房地產(chǎn)稅收制度體系的基本框架，但是到目前為止卻仍然沒有稅制是專門針對房地產(chǎn)的。在現(xiàn)行的稅制中，涉及房地產(chǎn)稅收的主要有營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占有稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅10種。

1.3.2　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)涉及的稅種

房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅種的設(shè)置情況見下表。

1.3.3　房地產(chǎn)契稅

契稅是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

（1）納稅義務(wù)人

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，通過各種方式直接取得國有土地使用權(quán)，必然發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，成為契稅的納稅義務(wù)人。

（2）征稅范圍

房地產(chǎn)企業(yè)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的；以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的；以在建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的；以其他方式事實(shí)構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的屬于契稅的征稅范圍。

（3）計(jì)稅依據(jù)

出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，見下表。

（4）間接取得契稅的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)務(wù)中不征收契稅的情況如下：

①在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅；

②兩家或兩家以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一家企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；

③企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩家或兩家以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

（5）契稅的賬務(wù)處理

契稅要根據(jù)其取得的土地使用權(quán)開發(fā)用途將其計(jì)入不同的會計(jì)科目，通常不經(jīng)過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。

①如果房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地是用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地使用權(quán)所繳納的契稅應(yīng)根據(jù)完稅憑證直接計(jì)入“開發(fā)成本”科目；

②如果房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地是用來建造辦公樓等自用的，其土地使用權(quán)所繳納的契稅應(yīng)根據(jù)完稅憑證直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目。

【案例分析】

2013年5月，長江房地產(chǎn)企業(yè)取得一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金為9000萬元，繳納契稅為2700000元，契稅稅率為3％。

借：開發(fā)成本　　2700000

貸：銀行存款　　2700000

1.3.4　城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是指以國有土地的開征范圍為征稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種行為稅。

（1）納稅義務(wù)人

房地產(chǎn)企業(yè)不論以任何方式取得位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地，就自然成為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。

（2）征稅范圍

房地產(chǎn)企業(yè)所占用的位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地需要繳納城鎮(zhèn)土地稅。

（3）計(jì)稅依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)自房屋交付使用之次月起，調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)，但要按照未交房產(chǎn)與已交房產(chǎn)的建筑面積比例來分?jǐn)傆?jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅。已征用未開發(fā)的土地應(yīng)按規(guī)定全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從全部交房后的次月起，開發(fā)用地的城鎮(zhèn)土地使用稅為零。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為平方米。城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率見下表。

（4）納稅義務(wù)時間

房地產(chǎn)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間見下表。

（5）減免規(guī)定

相關(guān)稅法規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅的情況如下：

①對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地及廉租住房經(jīng)營管理單位，按照政府規(guī)定價格，并向規(guī)定的保障對象出租的廉租住房用地；

②開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，或在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房的，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

（6）城鎮(zhèn)土地使用稅的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地使用稅要計(jì)入管理費(fèi)用中，其會計(jì)處理見下表。

【案例分析】

長江房地產(chǎn)企業(yè)在A城市擁有一塊50萬平方米面積的土地使用權(quán)，將其中的5萬平方米面積用于市政道路及綠化帶，已完成銷售商品房占用土地面積25萬平方米，該城市土地的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5元/平方米，按季繳納。

①計(jì)算該公司應(yīng)繳納土地使用稅額

應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的土地面積=50-25-5=20（萬平方米）

年度應(yīng)納稅額=20×5=100（萬元）

每季度應(yīng)納稅額=100÷4=25（萬元）

②計(jì)算土地使用稅

借：管理費(fèi)用——土地使用稅　　250000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅　　250000

③上交土地使用稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅　　250000

貸：銀行存款　　250000

1.3.5　耕地占用稅

耕地占用稅是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依據(jù)實(shí)際占用耕地面積，按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。

（1）納稅義務(wù)人

房地產(chǎn)企業(yè)通過出讓、受讓方式直接占用耕地將其用于開發(fā)房地產(chǎn)的，自然成為耕地占用稅的納稅人。

（2）征稅范圍

耕地主要是指種植農(nóng)作物的土地，所以房地產(chǎn)企業(yè)占用耕地用于開發(fā)房地產(chǎn)的需要征收耕地占用稅。

（3）計(jì)稅依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。

（4）納稅義務(wù)時間

經(jīng)批準(zhǔn)耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。

（5）耕地占用稅的賬務(wù)處理

耕地占用稅通常是在企業(yè)購置的土地為耕地時才需要繳納，值得注意的是在繳納耕地占用稅時，可以不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算，原因是耕地占用稅是在實(shí)際占用耕地之前一次性交納的，不存在與征稅機(jī)關(guān)清算和結(jié)算的問題。

【案例分析】

長江房地產(chǎn)企業(yè)購置了一塊10萬平方米面積的耕地使用權(quán)，該耕地占用稅稅額為30元/平方米。

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)——耕地占用稅　　3000000

貸：銀行存款　　3000000

1.3.6　印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納印花稅的主要有合同性質(zhì)的憑證和其他憑證，其計(jì)算的具體內(nèi)容見下表。

開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，或在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房的，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。

【案例分析】

長江房地產(chǎn)企業(yè)于2013年開業(yè)時，領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、土地使用證各一件，與其他企業(yè)訂立轉(zhuǎn)移專有技術(shù)使用書據(jù)一件，所載金額100萬元；訂立房產(chǎn)購銷合同兩件，所載金額250萬元；訂立借款合同一份，所載金額為80萬元；簽訂財產(chǎn)保險合同一份，投保金額100萬元，繳納保險費(fèi)5萬元；此外企業(yè)的營業(yè)賬簿中，“實(shí)收資本”科目載有資金5000萬元，其他賬簿5本。

計(jì)算應(yīng)納稅額

①權(quán)利、許可證照應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=4×5=20（元）

②產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=1000000×0.0005=500（元）

③購銷合同應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=2500000×0.0003=750（元）

④借款合同應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=800000×0.00005=40（元）

⑤財產(chǎn)保險合同應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=50000×0.001=50（元）

⑥營業(yè)賬簿中“實(shí)收資本”應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=50000000×0.0005=25000（元）

⑦其他營業(yè)賬簿應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=5×5=25（元）

⑧應(yīng)納印花稅稅額合計(jì)

應(yīng)納稅額=20+500+780+40+50+25000+25=26415（元）

繳納印花稅時

借：管理費(fèi)用　　26415

貸：銀行存款　　26415

1.3.7　營業(yè)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)按營業(yè)額5％的稅率計(jì)算營業(yè)稅，并計(jì)算相應(yīng)的城建稅及教育費(fèi)附加。

（1）稅目稅率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售商品房及其他建筑物應(yīng)征收營業(yè)稅的稅率見下表。

（2）營業(yè)稅的征收辦法

對只發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按以下辦法征收營業(yè)稅，如下所示：

（3）營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

（4）營業(yè)稅賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的會計(jì)處理如下：

【案例分析】

長江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2012年5月銷售了4棟商品房，實(shí)現(xiàn)銷售收入300萬元，向外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的一塊土地，共計(jì)面積為1萬平方米，每平方米售價為1200元，已辦完交接手續(xù)；接受市政部門委托造價75萬元的代建工程也已竣工，并辦完交接手續(xù)，已結(jié)算完畢；出租辦公樓1棟，獲得租金收入15萬元。其中為市城建部門代建的項(xiàng)目屬于“建筑業(yè)務(wù)”，適用3％的營業(yè)稅稅率，出售房產(chǎn)、地產(chǎn)屬于銷售不動產(chǎn)，適用5％的稅率。出租開發(fā)產(chǎn)品屬于“服務(wù)業(yè)”范圍，適用5％的稅率。計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅。

本月應(yīng)交的營業(yè)稅=（3000000+1200×10000+150000）×5％+750000×3％

　　　　　　　　=15150000×5％+750000×3％=757500+22500=780000（元）

計(jì)算應(yīng)交營業(yè)稅時

借：營業(yè)稅金及附加　　780000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅　　780000

交納營業(yè)稅時

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅　　780000

貸：銀行存款　　780000

1.3.8　城市維護(hù)建設(shè)稅

城市維護(hù)建設(shè)稅是國家為了維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，而對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一種稅種，房地產(chǎn)企業(yè)主要在銷售階段涉及該稅種。

（1）納稅人

城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人為繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個人，包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍企業(yè)。

（2）計(jì)稅依據(jù)

城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅依據(jù)為納稅人實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的稅額。

（3）稅率

城市維護(hù)建設(shè)稅按照納稅人所在地的不同，實(shí)行不同檔次的稅率，具體情況見下表。

（4）納稅義務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅與營業(yè)稅同時繳納。

（5）城市維護(hù)建設(shè)稅舉例

【案例分析】

長江房地產(chǎn)企業(yè)在郊區(qū)建設(shè)了一處住宅，其在2014年3月繳納增值稅4萬元，消費(fèi)稅5萬元，因故被加收滯納金3000元，罰款3000元，計(jì)算該企業(yè)本月應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。

應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=（4+5）×5％=0.45（萬元）

如果是建在市區(qū)，則該企業(yè)本月應(yīng)繳納多少城市維護(hù)建設(shè)稅？

應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅=（4+5）×7％=0.63（萬元）

1.3.9　教育費(fèi)附加

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)繳納營業(yè)稅的同時，按照營業(yè)稅的3％來繳納教育費(fèi)附加，具體內(nèi)容見下表。

【案例分析】

長江房地產(chǎn)企業(yè)在2014年3月實(shí)際應(yīng)繳納的營業(yè)稅為30萬元。

應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加=300000×3％=9000（元）

1.3.10　房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

（1）納稅義務(wù)人

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為房產(chǎn)所有權(quán)人，具體內(nèi)容見下表。

（2）征稅范圍

房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，但是要注意這里說的房產(chǎn)不等于建筑物。征收房產(chǎn)稅的情況見下表。

（3）稅率

房產(chǎn)稅的稅率采用比例稅率，見下表。

（4）計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價計(jì)征和從租計(jì)征兩種，具體情況見下表。

【案例分析】

某公司辦公大樓原值為30000萬元，2014年2月28日將其中一部分閑置房間出租，租期2年。出租一部分房產(chǎn)原值為5000萬元，租金每年為1000萬元，當(dāng)?shù)匾?guī)定房產(chǎn)稅原值減除比例為20％，2014年該公司應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅？

2014年該公司按從價計(jì)征的房產(chǎn)稅=5000×（1-20％）×1.2％÷12×2=8（萬元）

2014年該公司按從租計(jì)征的房產(chǎn)稅=1000×12％÷12×10=100（萬元）

2014年該公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=8+100=108（萬元）

（5）征收管理

①納稅義務(wù)發(fā)生時間，見下表。

②納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅應(yīng)在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

③納稅期限

國家規(guī)定按年計(jì)算、分期繳納；河北省規(guī)定房產(chǎn)稅按年計(jì)算，每半年繳納一次。上半年在3月征收，下半年在9月征收，每次征期為1個月。

1.3.11　土地增值稅

土地增值稅是企業(yè)在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附屬物并取得收入時應(yīng)繳納的稅。

（1）繳納土地增值稅的情形

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申報繳納土地增值稅的情形主要有以下9種，見下表。

（2）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)20％的扣除。計(jì)算土地增值稅時可扣除的項(xiàng)目如下所示：

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法計(jì)算土地增值稅的可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

（3）核定征收土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)采用核定征收法征收土地增值稅的情形有如下所示5種，但是征收率要參照與其開發(fā)規(guī)模和水平相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況來定。

【案例分析】

恒興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2014年1月將其開發(fā)的1棟寫字樓出售，共取得收入7600萬元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金為1200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為2800萬元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息為240萬元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加共計(jì)421.8萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％來計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。

扣除項(xiàng)目金額=1200+2800+240+421.8+（1200+2800）×5％+（1200+2800）×20％=1200+2800+240+421.8+200+800=5661.8（萬元）

增值額=7600-5661.8=1938.2（萬元）

增值額占扣除項(xiàng)目比例=1938.2÷5661.8=34.23％

應(yīng)納稅額=1938.2×30％=581.46（萬元）

借：營業(yè)稅金及附加　　5814600

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅　　5814600

向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅　　5814600

貸：銀行存款　　5814600

1.3.12　企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中所取得的全部價款，主要包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益，還包括用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性，用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）繳納。對于開發(fā)、建造未完工的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附屬物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。

房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)收合同》所取得的收入應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。因?yàn)閺钠髽I(yè)所得稅的角度出發(fā)，是不存在“預(yù)收賬款”概念的，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》同時取得價款，那么不管你的產(chǎn)品是否已經(jīng)完工，將全部被確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入計(jì)稅毛利率主要分為以下幾種，如下所示：

【案例分析】

長江房地產(chǎn)企業(yè)在2013年10月取得維多利亞小區(qū)的預(yù)售許可證，預(yù)售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預(yù)售面積為20000平方米、均價為每平方米4000元，賬面利潤為虧損50萬元，準(zhǔn)予彌補(bǔ)以前年度虧損額為150萬元。已知該市規(guī)定的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為10％，土地增值稅的預(yù)征比例為2％，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的稅（征收）率分別為7％、3％、2％、1％。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得收入時

借：銀行存款　　80000000

貸：預(yù)收賬款　　80000000

計(jì)算：①該開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金；②該開發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅。

分析：房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

營業(yè)稅=80000000×5％=4000000（元）

應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅=4000000×7％=280000（元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加=4000000×3％=120000（元）

應(yīng)交地方教育附加=4000000×2％=80000（元）

應(yīng)交水利建設(shè)基金=4000000×1％=40000（元）

預(yù)繳的土地增值稅=80000000×2％=1600000（元）

應(yīng)交稅費(fèi)=4000000+280000+120000+80000+40000+1600000=6120000（元）

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)采用查賬征收按月（季）的實(shí)際利潤預(yù)繳：

實(shí)際利潤=利潤總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年底虧損=-500000+80000000×10％-1500000=6000000（元）

應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅額=6000000×25％=1500000（元）

1.3.13　個人所得稅

個人所得稅是指以個人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得為征稅對象征收的一種稅，是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人（居民、非居民人）之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

（1）納稅義務(wù)人

在我國個人所得稅的納稅義務(wù)人包括：中國公民、個體工商戶以及在中國有所得的外籍人員（包括無國籍人員）和香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)同胞。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，將納稅人分為居民納稅人和非居民納稅人，見下表。

（2）個人所得稅的征稅范圍

個人所得稅的征稅范圍見下表。

（3）個人所得稅的稅目稅率

①工資、薪金所得稅率，見下表。

續(xù)表

溫馨提示：

◆本表含稅級距是指每一納稅年度的收入總額，減除成本，費(fèi)用以及損失的余額。

◆含稅級距適用于個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營承租經(jīng)營所得；不含稅級距適用于由他人（單位）代付稅款的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得。

②個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得稅率，見下表。

溫馨提示：

◆本表所列含稅級距與不含稅級距，均為按照稅法規(guī)定以每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的所得額。

◆含稅級距適用于個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和由納稅人負(fù)擔(dān)稅款的對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得；不含稅級距適用于由他人（單位）代付稅款的對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得。

③稿酬所得稅率

稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20％，并按應(yīng)納稅額減征30％，其實(shí)際稅率為14％。

④勞務(wù)報酬所得稅率，見下表。

⑤其他所得

特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20％。出租居民住用房適用10％的稅率。

（4）個人所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算，見下表。

續(xù)表