第四節　最高最佳利用原則

一、最高最佳利用原則的含義

最高最佳使用原則，是要求不動產估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。

最高最佳使用原則具體包括3個方面：最佳用途、最佳規模、最佳狀態。

（1）最佳用途，是指不動產估價不應受現實的使用狀況的限制，而應對其最佳的使用方式作出判斷。

（2）最佳規模，表現為適度規模和最佳的利用集約度，收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳規模和集約度。

（3）最佳狀態，一是指不動產內部處于最佳均衡狀態，土地與建筑物達到最優匹配狀態（均衡原理）；二是指不動產與外圍環境處于最佳協調狀態（適合原理）。

最高最佳使用必須同時符合以下4個標準。

（1）法律上許可：房地產的利用不得違法。

（2）技術上可能：在建筑材料性能、施工技術手段等技術上能夠實現。

（3）經濟上可行：要求收入現值大于支出現值。

（4）價值最大化：在經濟上可行方案中，選擇最高收益或最大價值的利用方式。

不動產評估之所以要堅持最高最佳利用原則，主要原因有以下四個。

（1）同一房地產用途不同，其價格也不相同。 如果城市規劃規定該宗土地可以作為商業和住宅用地時，按照最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途。

（2）即使房地產的既定用途合理，但由于種種原因，其效用或收益也可能沒有充分發揮出來。這樣，如果按現有的使用情況進行評估，將導致低估其價格。如某賓館甲，因經營管理不善，年純收益為500萬元，而鄰近的且規模與檔次相同的另一賓館乙，其年純收益則高達 700萬元。若賓館的資本化率為10%，則直接按照兩個賓館的實際純收益估算其價格，分別為5000萬元和7000萬元。因此，直接根據現有的使用情況來評估賓館甲，將低估其價格約為2000萬元。

（3）當房地產的現狀限制其最有效使用時，將造成房地產的價格降低。為了確定其減價額，也要判定其最有效使用情況并與之進行比較。主要有兩種情形：一是土地與建筑物不均衡，造成土地或建筑物價格降低；二是房地產與周圍環境不協調，造成減價。

（4）因社會發展或城市建設的需要，房地產將會改變目前的用途。例如：城市市郊有一塊農田，若按農田價格出售則為100元/m2，但根據城市發展規劃，該農田5年后的法定用途將變為住宅用地，其價格將達到1000元/m2。在這種情況下，該土地目前的市場價格就不能按農田評估為100元/m2，在評估時應考慮5年后該土地將按住宅用地使用這一未來情況。

二、最高最佳利用原則的作用

在實際估價中應用最高最佳使用原則，分為空地和地上有建筑物兩種情況。

應用最高最佳使用原則于空地估價時，需要很好地分析市場需求與消費力，競爭性不動產的開發量、開發方式，周邊配套與基礎設施狀況，周邊的自然環境等，從而確定項目的定位，選擇最佳的用途、最佳的規模、最佳的設計方案。

應用最高最佳使用原則于地上有建筑物的不動產估價時，在分析市場供求關系、市場消化情況、各類不動產收益與投入情況等的基礎上，確定估價對象的最高最佳使用方式。因為估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明。

（1）保持現狀前提，即認為保持估價對象現狀、繼續使用最為有利時，應以保持現狀、繼續使用為前提進行估價，其判斷條件如下所示。

房地產保持現狀的條件：（新房地產價值－將現有房地產改變為新房地產的必要支出及應得利潤）＜現有房地產價值。

保留現有建筑物的條件：（新房地產價值－拆除現有建筑物的必要支出及應得利潤－建造新建筑物的必要支出及應得利潤）＜現有房地產價值。

（2）裝飾裝修改造前提，即認為裝飾裝修改造估價對象但不轉換其用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途（包括對土地進行改造）再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝飾裝修改造的條件：（裝飾裝修后的房地產價值－裝飾裝修的必要支出及應得利潤）＞現狀裝飾裝修的房地產價值。

（3）轉換用途前提，即認為轉換估價對象的用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。其判斷條件是：（新用途的房地產價值－改變用途的必要支出及應得利潤）＞現有用途的房地產價值。

（4）重新利用前提，即認為拆除估價對象的現有建筑物再予以使用最為有利時，應以拆除現有建筑物后再予以使用為前提進行估價。其判斷條件是：（重新開發完成后的房地產價值－現有建筑物拆除費用-新建筑物建造費用）＞現有房地產價值。

（5）上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉換用途與第二種裝飾裝修改造的組合。

三、使用最高最佳利用原則應注意的事項

在進行不動產估價時，應注意：合法利用不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用必然符合合法原則。

使用最高最佳利用原則時，有三大經濟學理論。

（1）收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規模，存在兩種形式。

第一種形式：投入產出關系－收益遞減規律或邊際收益遞減原理。

假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加是遞增的，但當這種可變投入量繼續增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小。

具體表現：土地的開發強度超過一定限度以后，收益開始下降。

第二種形式：投入產出關系－規模收益或規模報酬規律。

假定以相同的比例來增加所有的要素投入量，產出有以下三種可能：

① 規模收益不變－產出量的增加比例等于投入量的增加比例；

② 規模收益遞增－產出量的增加比例大于投入量的增加比例；

③ 規模收益遞減－產出量的增加比例小于投入量的增加比例。

具體表現：在擴大規模時，一般先經過一個規模收益遞增階段，然后經過一個規模收益不變階段，再經過一個規模收益遞減階段。

（2）均衡原理是以估價對象內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。此原理也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。

建筑物與土地的組合四種情況：空地（VL）；土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物（V＝VL＋VB）；土地上有一陳舊過時，需要拆除的建筑物（V＝VL＋建筑物殘值－建筑物的拆遷費用）；土地上有一過大或過高檔次的建筑物（V＝ VB－功能折舊額）。

不動產的價值＝土地價值＋建筑物價值＝土地單價×土地面積＋建筑物的單價×建筑面積

【例3-1】　某宗不動產的土地面積 300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗不動產相對于空地的減價額。

該宗不動產相對于空地的減價額計算如下：

該宗不動產相對于空地的減價額＝（300－50）×250＝62500（元）

【例3-2】　某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現值。特別提示：計算房地產的價值時要用正常房地產市場價格，而不能用房地產的個別價格。

該建筑物的現值計算如下：

該建筑物的現價＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/m2）

由上述計算結果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2, 比其重建價格1600元/m2低400元/m2 。

（3）適合原理是以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產與外部環境最協調，同時內部構成要素的組合最適當時，便為最高最佳使用。