第三節(jié)　合法原則

一、合法原則的含義

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)所遵循的合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。依法是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見(jiàn)書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是由實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益三者綜合決定的。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)閷?shí)物和區(qū)位狀況相同的不動(dòng)產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所不同。但是，估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，必須依法判定。另外，任何權(quán)益狀況的不動(dòng)產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象，即使是不合法的不動(dòng)產(chǎn)，只是要做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的權(quán)益狀況相匹配。

合法原則要求不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。

在判定估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況及其他估價(jià)問(wèn)題時(shí)，采用“上位法優(yōu)于下位法”“新法優(yōu)于舊法”“特別法優(yōu)于一般法”“法不溯及既往”原則，解決法的適用沖突問(wèn)題。法律的效率等級(jí)：憲法>法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章。

二、合法原則的作用

1．合法原則在房屋征收估價(jià)中的運(yùn)用

（1）一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

（2）各地對(duì)被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。

（3）征收人與被征收人對(duì)被征收房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

（4）在被征收房屋的性質(zhì)不能達(dá)到協(xié)商一致時(shí)，征收人或者被征收人應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。在面積不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定或委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

2．合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運(yùn)用

（1）法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。

（2）法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無(wú)效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象，如果委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。

（3）法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對(duì)象，如委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值的，其抵押價(jià)值為零。

（4）評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款。

（5）評(píng)估有拖欠建設(shè)工程價(jià)款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。

（6）評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

三、使用合法原則應(yīng)注意的事項(xiàng)

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)應(yīng)當(dāng)做到下列幾點(diǎn)。

（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。土地權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》四種。當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有《房地產(chǎn)權(quán)證》《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》三種。

（2）在合法使用方面，應(yīng)以符合城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其符合這些規(guī)定為前提。只有在估價(jià)過(guò)程中始終符合使用管制的要求，由此評(píng)估出的價(jià)值才能得到社會(huì)的承認(rèn)。

（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等，這些處分方式依次受到法律、法規(guī)和合同的限制，即存在抵觸的情況下，法律、法規(guī)的效力高于合同，合同的效力高于無(wú)合同。

（4）遵循合法原則，意味著評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如：在我國(guó)，農(nóng)地征收和城市房屋拆遷的估價(jià)也要符合政府有關(guān)農(nóng)地征收和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)。

（5）估價(jià)人員行為合法，估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中所有行為應(yīng)遵紀(jì)守法。