2.1.2 商業綜合體的概念界定

現代商業綜合體是城市綜合體的一種主要類型。所謂“綜合體”，《中國百科全書》將其定義為：“由各個使用功能不同的空間組合而成的建筑。一種是單體式，即只有一幢建筑；一種是組群式，有多幢建筑。”國外更多文獻將類似的現代綜合體建筑稱為“HOPSCA”（豪布斯卡），意為Hotel（酒店）、Office（辦公寫字樓）、Parking（停車場）、Shopping Mall（購物中心）、Convention（會議中心）、Apartment（公寓）的組合。由此可見，綜合體建筑的綜合性主要表現為功能的混合，以及一體化的設計、建設、運營與管理。按照主導功能的差異，城市建筑綜合體一般又可劃分為交通綜合體、旅游博覽綜合體、特色產業綜合體以及商業綜合體等，其中，商業綜合體就是指以零售、辦公等為主導功能的建筑綜合體。根據國務院發展研究中心等機構對2003年以來已建成或在建的100個城市新建筑綜合體的研究，從建筑綜合體的復合功能或業態來看，65 %的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、零售商業四大基本功能，因此商業綜合體也是城市建筑綜合體中最為常見的類型（龍固新，2005）。

“商業綜合體”作為一種對業態類型或商業經營模式的表述，可以被認為是商業發展歷程中業態集聚和綜合化的產物，一般采取高度集約化的空間利用方式，通過購物、娛樂、休閑等功能的集聚以滿足城市居民的復合需求。現實應用中，商業綜合體的概念往往與大型購物中心、百貨大樓、商業廣場等存在著許多模糊與重疊，缺乏清晰的區分。尤其是伴隨著近年來的綜合體開發熱潮，大量商業地產項目都冠以“商業綜合體”之名，進一步導致了概念使用上的混亂。綜合國內外相關研究，商業綜合體的概念可以界定為：有機組合了購物、辦公、餐飲、文化娛樂、生活服務等多種城市商業功能的一個多功能、高效率、復雜而統一的結合體，能夠提供一站式的消費體驗（董賀軒和盧濟威，2009；王楨棟，2010）。與一般的商業設施或商業中心相比，城市商業綜合體應具有以下特征：

①功能的復合性。功能的復合性是商業綜合體的核心特征，內部各類商業功能相互關聯、相互助益、相互依存，并推動各項功能的具體運營和價值實現（董賀軒和盧濟威，2009）。一般而言，商業綜合體往往需要同時具有三種或三種以上的商業功能，其本質在于通過復合、集聚的手段提高空間效率和空間價值（馬宗國，2011）。在實際開發中，除城市商業功能外，許多項目也將居住（如酒店、酒店式公寓等）、游憩（如城市陽臺、觀景平臺等）等非商業功能也納入商業綜合體開發，進一步拓展了綜合體的競爭力和城市服務功能。

②建筑形態的緊湊性和統一性。商業綜合體可以是一個單體建筑，也可以由多個建筑風格協調、統一的建筑緊密排布構成，且各個建筑之間需要相互聯通和影響，以實現各功能空間的連續性與共生性。

③開發及運營管理的整體性。相比于自然形成的傳統商業中心街區，商業綜合體是一種經過整合的商業設施，通過充分的市場分析，其規劃、設計、開發以及運營管理過程都有統一的主體進行著整體性運作（江泓，2009）。統一的開發和管理，不僅促成了其建筑形態的協調，更加有助于其內部各項商業功能間的緊密聯系，是城市商業綜合體面向市場的內在基礎。

④宏大的體量規模。城市商業綜合體往往位于區域的核心位置，占地面積和建筑規模都較大，且一般都設有一定規模的停車空間。相比于普通城市商業設施，商業綜合體建筑規模應達到2萬平方米以上，這也是國內相關研究和報道劃分商業綜合體的常用標準。在現實開發中，部分大型商業綜合體建筑面積甚至可以達到數十萬平方米，這也促成了商業綜合體的建筑地標性，區域商業設施也能夠依托大型商業綜合體形成具有一定輻射能力的城市商圈。