1.1 養老地產開發的基本知識

1.1.1 養老地產的概念

養老地產是以養老為主題，地產為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的新興地產形式。

養老地產是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的，適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。

養老地產是傳統地產業與養老產業在功能組合與產品形態上的滲透和互動，它是一種泛地產，通過資源整合創造出更大的居住價值與商業價值。

養老地產這種模式是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。其以北京東方太陽城、上海親和源為代表。

1.1.2 養老地產開發與住宅地產開發的區別

養老地產開發與住宅地產開發的區別見表1-1。

表1-1 養老地產開發與住宅地產開發的區別

（續）

1.1.3 養老地產的6種常見開發模式

養老地產的常見開發模式主要有以下6種：

（1）居家式養老地產開發模式

居家式養老地產開發模式是指以家庭為核心，以社區為依托，以專業化服務為依靠，在地產大盤中加入養老主題概念；僅提供基本養老服務和社區配套服務，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經營方式。

（2）大型綜合養老社區開發模式

大型綜合養老社區綜合性強、功能多元復合，面向健康活躍期、低度護理期以及高度護理期全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的運營方式，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。

（3）全齡社區養老地產開發模式

全齡社區是指以全生命周期為線，營建適宜全齡段客戶群體混合居住的大型成長型活力社區。

將養老地產混合植入到成熟的住區規劃、開發、運營和服務整個流程中，老人與其他各年齡段人共同生活在同一大型社區，各個年齡段老人都有相匹配的養老物業和服務，創造生活體驗至上的社區。

（4）異地度假型養老地產開發模式

異地度假型養老地產開發模式將養老與度假旅游結合，針對健康并且有支付能力的老人，在經濟較發達的沿海城市或風景優美的旅游勝地開發養老產品。

（5）康療型養老地產開發模式

康療型養老地產開發模式，即“社區+醫院+地產”模式，是指養老地產項目嫁接專業醫療資源，強調提供專業化的健康管理服務，主要面向對健康格外關注的中高端老年群體。

（6）學院式養老地產開發模式

學院式養老地產開發模式是指在提供基礎的日常生活與醫療服務之外，在園區中以學校為組織形態，以開展符合老年人生理和心理特征的學習、活動為核心內容的一種新型養老模式，實現老年人物質與精神的雙盈晚年，從而推動家庭、社會的和諧發展。

1.1.4 養老地產的4種常見運營模式

養老地產的常見運營模式主要有以下4種：

（1）全部出售型養老地產運營模式

養老地產的物業是采取銷售還是持有經營的模式，通常是由被開發土地的屬性決定的。

通過市場招拍掛等公開出讓渠道拿到的70年產權的商品房建設用地項目，最直接、有效的開發模式是借鑒常規住宅開發的經驗進行運作。只不過在前期規劃和策劃階段，要將適老化社區的產品設計理念和適用于老年人群體的核心配套和相關配套考慮進去，做好公共服務空間，在銷售階段采用出售產權房的方式，在整個社區形成居家養老的氛圍。

（2）部分出售+長期持有型養老地產運營模式

部分出售+長期持有型養老地產運營模式，即租售結合模式，是指養老地產項目住宅銷售與老年公寓、養老配套設施等持有運營相結合的方式。

（3）長期持有型養老地產運營模式

長期持有型養老地產運營模式的養老產品只租不售，入住門檻低，入住時只需交納押金，按月繳納租金，且退租時押金可全額退回，入住期間還可銷售各種社區服務項目，為大多數老年人所接受。

（4）會員制養老地產運營模式

如果土地性質一開始即為政府劃撥用地，銷售產權存在一定的障礙，則可以采用會員制養老地產運營模式，通過銷售會員卡以及收取服務費的方式維持項目的長期運營。其中，會員費的收入可以投入下一期項目的開發，服務費則可以作為日常服務運營的費用。

1.1.5 養老地產開發的條件

（1）外部環境要求

1）經濟背景方面。經濟發展達到一定水平；社會保障體系完善；政府政策、資金大力支持。

2）社會需求方面。老年人口達到一定數量；人口老齡化加劇；傳統養老觀念改變。

（2）對開發商的要求

經濟實力強，短期內注入大量資金，較強的資金周轉能力，熟知老年人居住需求。老年社區建設對開發商資金實力要求極高，總成本投入約為一般社區建設的4～5倍，建設周期較長，短期內不能快速回現，后期運營成本極高。

1.1.6 養老地產開發的要點

（1）土地性質是影響養老地產開發的關鍵問題，以出讓方式取得的用地開發可有效控制風險

我國目前尚無養老產業用地劃分，以何種方式取得何種類型土地開發養老地產，將影響隨后養老地產運營模式的選擇。

（2）空氣清新、有一定的自然資源、交通便利是養老地產選址的共同規律

迎合老年人回歸自然、渴望寧靜的心理訴求，養老住宅對周邊自然生態環境要求較高，尤其是異地度假型養老地產開發模式，其對環境景觀資源的要求更高。

1）老年人特征。

活動半徑縮小：老年人由于生理機能退化，不適宜遠距離活動，希望有良好的居住環境。

關注健康：開始關注養生保健。

2）老年人偏好。

安靜：對嘈雜的環境比較反感，喜歡安靜的生活環境。

生態自然：對生態自然的設施有潛在的需求。

（3）強調配套設施的多功能復合，滿足老年人多方面需求

除以休閑度假功能為主的異地度假型養老地產開發模式對配套設施要求較低外，其他現有養老地產均強調功能的復合性、綜合性，以滿足老年人生理及精神上的多元化需求。

1）對養老地產來說，醫療條件是諸多配套中至關重要的一點，必須具備全面的、可應對緊急情況的醫療系統。

2）要擁有豐富的、滿足不同需求的康復運動和娛樂配套設施。

（4）具有復合精神和價值需求的老年人服務功能，滿足自我價值的實現

根據馬斯洛的需求理論，精神與價值的需求是人的最終的追求，尤其對于養老的客戶這點尤為重要。因此開發養老地產必須注重和引導社區文化的建設，引導并組織各種業余愛好俱樂部，適時舉辦各類比賽。

（5）針對養老客戶的產品設計

1）戶外無障礙設計。實行嚴格的人車分流；地面設計一定要平坦，坡度需小于1/12；社區內必須要有足夠多的可供休息椅子；坡道的入口或醒目地段應安裝國際無障礙通用標志；地面或坡度可采用防滑的材料。

2）廚房設計。廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況；將餐桌與廚房操作聯系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人操作。

3）起居室。老人使用的沙發不宜過軟過低，兩側的扶手最好是硬質材料，供起身時撐扶；茶幾高度不宜過低，且最好體積輕小，便于搬挪。

4）樓梯照明。注意隱藏光源，不能直射人眼；照明光源應該采用多燈形式，以防止踏步表面出現陰影或自身的投影；最好的方式是設置地燈。

（6）養生與養老相結合

養生與養老的關系：養生和養老本身有功能上的重疊，但養生的概念所跨的年齡段要大于養老。

養生的特色功能性元素加上養老地產的完善配套將擴大目標客戶群。養生逐漸成為現代人生理和心理上的健康追求。它包括飲食方式和生活習慣的調整，選擇健康的食品以及健康的生活方式。

結合養生主題后，引入專業的健康咨詢師，將購物、餐飲、居住、運動圍繞健康主題進行配置，并打造水療、SPA等設施，深化健康主題。

1.1.7 養老地產的發展趨勢

（1）規模化

隨著市場的進一步發展，質高價低的大型老年社區應運而生，老年住宅產品呈現規模化。

（2）郊區化

滿足對環境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會遠離城市，但是同時會顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪。

（3）科技化

為老年人提供更細致的照顧，智能化的應用帶來更方便、安全的全方位保障。

（4）建筑多樣化

隨著市場的日趨成熟，產品推陳出新，建筑呈現多樣化。在建筑設計上，住宅健康性、使用的多功能化、增強鄰里溝通將是未來產品的競爭焦點。

（5）功能豐富化

融養老和家庭悠閑于一體。

（6）社區服務專業化

社區服務在不斷細化、豐富的過程中向專業化發展。