2.1 宏觀環境分析

宏觀環境分析是指從宏觀層面對社會經濟環境、政策環境、文化環境等進行分析。

2.1.1 經濟環境分析

經濟環境分析主要是對國內生產總值、固定資產投資、消費水平、物價水平、金融、財政收入等方面的發展現狀和趨勢進行分析。在分析時，既可以采用對城市經濟環境進行概括性的總體分析方法，也可以針對經濟環境的各個方面進行具體的分析。

1.經濟環境總體分析

經濟環境總體分析通過采用簡明的概括性語言來分析當地總體的經濟發展狀況。如某養老地產項目的經濟環境總體分析：

受到全球金融危機的影響，上海經濟在經歷了連續15年保持兩位數高速增長之后，從2008年起國內生產總值增幅有所放緩。2009年，上海市實現生產總值14901億元，同比增長8.2%。

從1996～2009年，第三產業占上海市地區生產總值的比重逐步增長。過去12年中，上海市第三產業生產總值年均增幅超過第二產業的平均增速，成為拉動經濟增長的主要動力。

2009年末，上海市常住人口總量已達到1921萬人，戶籍人口數1379萬人，出生率0.0662%，死亡率0.0764%，人口自然增長率為-0.102%，繼續維持1993年以來的負增長。

2004年以來，人口自然增長率負增長水平因上海出現生育高峰而有所降低。預計隨著上海生育高峰的結束和人口老齡化的提高，這一負增長水平將進入上升周期。

從人口分布來說，隨著浦東新區和南匯區的合并，浦東新區成為人口集中區，但是在人口密度方面，市中心的黃浦、盧灣、靜安等區依然名列前茅。

上海市城市居民人均可支配收入隨著經濟的發展快速增長，從2003～2008年每年均保持兩位數增長。上海市人均消費額平均年增長率略低于收入增長率。

隨著上海市社會經濟的不斷發展，對于高端養老地產的需求預計將逐步提高。

2.國內生產總值分析

國內生產總值（GDP）是判斷經濟環境好壞的重要指標，因此有必要對歷年國內生產總值的增長趨勢進行分析。如某養老地產項目的國內生產總值分析：

某市經濟繼續呈現良好的發展勢頭，第三產業占國內生產總值的比重達到了70%，未來仍有較大的發展空間。本市2000～2014年的國內生產總值及增長率如圖2-1所示。

圖2-1 某市2000～2014年國內生產總值及增長率

3.居民消費水平分析

居民消費水平分析主要是對居民的可支配收入和消費性支出的增長趨勢進行分析。如某養老地產項目的居民消費水平分析：

某市城鎮居民人均可支配收入不斷提高，對高價值產品的消費和投資欲望不斷增強。該市2003～2014年城鎮居民的可支配收入及消費性支出如圖2-2所示。

圖2-2 某市2003～2014年城鎮居民的可支配收入及消費性支出

2.1.2 政策環境分析

政策環境分析是指分析土地政策、稅費優惠政策、補貼政策、融資政策、醫療政策等與養老地產項目開發有緊密聯系的相關政策。

1.各地政策綜合分析

各地政策綜合分析包括對各省市提出的政策及其具體內容進行總體的分析說明。如某養老地產項目的各地政策綜合分析：

（1）各地政策關注老齡化及養老問題

各地出臺的政策及其內容見表2-1。

表2-1 各地出臺的政策及其內容

（2）我國政府已開始高度重視養老問題

2002～2013年我國政府發布的關于養老產業的相關文件如圖2-3所示。

圖2-3 2002～2013年我國政府發布的關于養老產業的相關文件

（3）社會養老服務體系建設規劃（2011—2015年）

1）建立以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的養老服務體系，居家養老和社區養老服務網絡基本健全，全國每千名老年人擁有養老床位數達到30張。

2）全面推行城鄉建設涉老工程技術標準規范、無障礙設施改造和新建小區老齡設施配套建設規劃標準。

3）改善老年人居住條件。引導開發老年宜居住宅和代際親情住宅，鼓勵家庭成員與老年人共同生活或就近居住。推動和扶持老年人家庭無障礙改造。

4）創新老年型社會新思維，推動建設老年友好型城市和老年宜居社區。

（4）老齡藍皮書《中國老齡事業發展報告（2013）》

1）中國的人口老齡化與工業化、城鎮化相伴隨，老齡問題的嚴峻性是全世界少有的。

2）由于人口超前于現代化，“未富先老齡化”和“未備先老”的特征日益凸顯，加強發展老齡事業和產業，滿足老年人日益增長的多方面需求，既是中央的戰略部署，又是全社會的共同期待。

3）國家投入31億元用于社會養老服務體系的試點設施建設，各級民政、財政等部門加入投入力度，各地大力鼓勵社會力量參與，老齡服務基礎設施建設快速發展。

2.土地政策分析

分析土地政策時一般可以先列舉新推出的政策條例，然后再對其具體的內容以及對養老地產開發的影響做進一步的說明，最后可以列舉實施該政策的實際案例。如某養老地產項目的土地政策分析：

2013年北京土地招拍掛市場上將多一位主角——養老綜合用地，屆時養老綜合用地將與工業用地、住宅用地、商業金融用地享受同等待遇。

2013年起，養老設施用地首次單列納入年度供地計劃。這些養老設施用地的供應方式，部分是政府投資的社會福利性質的養老設施，將通過劃撥方式；一部分非政府投資、利國有土地建養老設施的，將通過招拍掛等方式出讓。

政府用規劃思維來做養老產業，將推動整個養老產業的發展。北京市密云縣溪翁莊鎮京密引水渠調節池東側A-01、B-01地塊二類居住、休療養用地項目招標信息見表2-2。

表2-2 北京市密云縣溪翁莊鎮京密引水渠調節池東側A-01、B-01地塊二類居住、休療養用地項目招標信息

3.稅收優惠與補貼政策分析

分析政策環境時，應留意當地政府是否對養老地產開發給予稅收優惠與相關補貼政策。如某養老地產項目的稅收優惠與補貼政策分析：

對養老機構建設減免土地墾復基金、耕地占用稅，免繳城市建設和房屋建設的相關費用。

（1）設備

對于進口用于老年服務設施的設備，按照國家有關規定給予稅收優惠。

（2）稅收

對于福利機構提供的養老服務，免征營業稅。

（3）床位補貼

1）新增養老床位給予一次性補貼5000元/床。

2）各區縣會根據情況追加金額不等的補貼（如靜安區為10000元/床）。

注：以上政策針對獲得民政局核發的《社會福利機構設置批準書》的社會福利機構。

2.1.3 文化環境分析

養老地產開發模式受中國傳統的尊老、養老文化的影響，因此，在分析文化環境時，應重點分析中國傳統養老文化對人們養老觀念的影響和人們傾向的養老方式。如某養老地產項目的文化環境分析：

中國傳統文化對群居養老形成制約，度假養老觀念尚未形成。對于中低端群體，選擇養老院顯得更加現實；對于中高端群體，更能接受能滿足兩代甚至三代同堂的居家住宅。

中國人重視孝道，而尊老、養老為“孝”之實。

有著“孝義”思想沉淀的中國傳統文化背景，人們習慣于三代同堂的生活方式，尤其重視家庭觀念，絕大多數老人仍首選居家養老，其次才是群居養老。國內老年人不愿意群居養老有以下幾點原因：

1）容易產生被家人、社會拋棄的心理。

2）懼怕被貼上“沒用”的標簽。

3）價格過高讓人望而卻步。

4）硬件設施不完善。