3.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研概述

3.1.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的必要性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的必要性主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）通過市場調(diào)研，分析市場數(shù)據(jù)，以了解商圈內(nèi)最為需要的商業(yè)服務(wù)，并依據(jù)市場調(diào)查計(jì)算出不同業(yè)種、業(yè)態(tài)的店鋪數(shù)量等信息，從而充分了解競爭對手的定位，真正引領(lǐng)市場。

（2）通過市場調(diào)研并參考專業(yè)人士的意見，有利于提高項(xiàng)目運(yùn)作的專業(yè)性，避免主觀主義和經(jīng)驗(yàn)主義。

（3）細(xì)致的、有針對性的市場調(diào)研，可以得到更為可靠的統(tǒng)計(jì)和定量數(shù)據(jù)，有利于專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)的制訂。

（4）商業(yè)地產(chǎn)是一個需要量化的行業(yè)，而量化是通過商業(yè)規(guī)劃來完成的，這就需要進(jìn)行深入的市場調(diào)查與分析，最終才能量體裁衣地規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)施。

3.1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的步驟

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的步驟具體如下：

（1）市場調(diào)研的工作界定。

（2）尋求解決問題的方法。

（3）制訂市場調(diào)研的方案。

1）資料準(zhǔn)備（如商業(yè)項(xiàng)目建筑資料，城市行政、人口、經(jīng)濟(jì)資料，市場調(diào)研表格，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地圖等）。

2）人員準(zhǔn)備（如成立市場調(diào)研小組、對市場調(diào)研成員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)等）。

3）工作計(jì)劃、內(nèi)容、要求與方法。

（4）進(jìn)入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)。

（5）整理和分析數(shù)據(jù)。

（6）編寫調(diào)研報告。

3.1.3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的四種方法

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研的四種方法具體如下：

（1）直接調(diào)查。它是指市場調(diào)研人員直接與政府人士、經(jīng)營商家、房地產(chǎn)代理商、房產(chǎn)中介、開發(fā)商、金融部門、商業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

（2）間接調(diào)查。它是指市場調(diào)研人員通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。

（3）問卷調(diào)查。這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較大的參考價值，對項(xiàng)目的定位規(guī)劃和營銷策略的制訂很有意義。使用這種方法，市場調(diào)研人員首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。問卷調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、不同收入層次、不同消費(fèi)層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以以街頭隨機(jī)訪問或在展銷會上做問卷調(diào)查的形式進(jìn)行。

（4）現(xiàn)場“踩點(diǎn)”調(diào)查。它是指市場調(diào)研人員直接進(jìn)入租售現(xiàn)場，通過索取項(xiàng)目資料，聽業(yè)務(wù)員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。但是，市場調(diào)研人員需注意樓盤資料和業(yè)務(wù)員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面渠道、內(nèi)部人員和一些已購鋪、租鋪的人士做深入的調(diào)查，提高調(diào)查結(jié)果的可靠程度。