1.3 大型房地產公司組織層級權責管理

大型房地產公司除了擁有本地的開發項目外，還有外地跨區域的若干項目。因此，大型房地產公司均設有總公司、區域公司和項目公司三個級別。不同組織層級所管轄的范圍及權責均不同，下面從九個方面介紹一下大型房地產公司各組織層級的權責管理。

1.3.1 綜合管理

（1）制度建設

1）總公司：

統一制定和修改公司原則性制度。

審批各地區公司制定的實施細則。

2）區域公司：嚴格按照公司頒布的原則性制度制定實施細則，執行前須按原則性制度的規定報總公司審批或備案。

（2）業務經營

1）總公司：在業務上對區域公司進行指導、檢查、監督，審批新項目的項目經營計劃書和所有項目每年的項目經營計劃書。

2）區域公司：審核項目公司，編制區域公司經營計劃書、考核指標和責任書，報總公司審批。

3）項目公司：

按照公司的要求，全面負責項目的各項開發工作，完成各項經營和生產指標，保證所負責的項目能夠達到公司要求的項目定位的標準。

編制本項目經營計劃書、考核指標和責任書，由區域公司審批上報總公司。

（3）目標管理

1）總公司：

與董事會簽訂公司年度目標管理責任書，審批并簽訂簽署區域公司年度目標管理責任書。

對區域公司目標管理責任書完成情況進行考核。

2）區域公司：與總公司簽訂區域年度目標管理責任書，審批并簽署各職能部門和項目公司年度目標管理責任書。

（4）項目立項

1）總公司：審批計劃外100萬元及以上項目立項。

2）區域公司：審批計劃外100萬元以下項目立項，報總公司備案。

3）項目公司：審批計劃外5萬元以下項目立項，報區域公司備案。

（5）信息傳遞

1）總公司：匯集、分析各區域公司提供的各類數據和信息，在總公司范圍內對數據和信息的保密負責。

2）區域公司：及時、準確、全面上報總公司需要的各類數據和信息，在區域公司范圍內對數據和信息的保密負責。

（6）新成立公司或公司的清盤

1）總公司：審批新公司成立或者已有公司的清盤、參股、收購等。

2）區域公司：編制新公司擬成立的方案或者已有公司清盤方案，報總公司審批，并負責具體相關事務的處理。

1.3.2 人事行政管理

（1）考核和獎金分配

1）總公司：

制定基本的考核辦法和獎金管理制度，制定公司總部的考核辦法和獎金管理制度。

對于公司總部經營管理人員的獎金分配須報監事會評審后方可發放。

審批區域公司年度績效考核和獎金計提比例。

核實地區公司副總及以上級別人員（包括管線無副總的總助）的考核程序和內容是否符合相關制度規定，于規定時間內反饋核實意見給地區公司。

2）區域公司：

負責具體方案的制訂和執行，發放結果報總公司備案。

對于區域公司副總及以上級別人員（包括管線無副總的總助）的考核成績，必須報總公司備案，其考核程序和內容須經總公司核實無誤后方可根據考核成績執行獎金分配和發放，否則須重新考核。

項目公司：計算項目公司內部獎金分配數額，報區域公司審批、總公司備案。

（2）人事任免

1）總公司：

區域公司總經理助理及以上級別，行政人事部、財務部、項目公司第一負責人等人員的任免。

與區域公司一起雙重考核財務部第一負責人；統籌調動公司全體財務人員。

2）區域公司：

任免除以上人員外的其他人員。

對于以下人員，在任免當天須報總公司備案。

區域公司其他職能部門第一負責人及以上級別人員。

財務部高級主管及以上級別人員。

項目公司財務經理及以上級別財務人員。

（3）組織架構和定崗定編

1）總公司：制定及審批各區域公司的組織架構和崗位設置，審批和監控區域公司的年度人員編制。

2）區域公司：根據業務目標擬訂年度人員編制計劃，并嚴格執行公司批準的編制計劃。

（4）行政費用

1）總公司：負責公司行政費用管理與控制工作，審批區域公司年度行政費用預算及年中調整申請，監控區域公司的行政費用執行情況。

2）區域公司：組織編制本區域年度行政費用預算、年中預算調整方案，執行經總公司批準的方案并控制全公司年度行政費用。

3）項目公司：組織編制本項目年度行政費用預算、年中預算調整方案，執行經區域公司批準的方案并控制全公司年度行政費用。

（5）人才規劃與統籌調配

1）總公司：

審批各區域公司中長期人才需求計劃，并進行應屆畢業生、中高級管理人才以及專業技術人才的儲備及培訓。

根據需要對人才進行跨地區、跨公司的調配。

2）區域公司：根據業務實際發展需要，編制人才中長期需求計劃，并根據規定進行公司內部人才調配。

1.3.3 開發管理

（1）新購土地的審批

1）總公司：審批區域公司宗地購買及投資方案，對于未設立區域公司的區域，總公司負責土地儲備工作。

2）區域公司：成立土地開發前期小組，負責土地購買和項目前期開發工作，土地購買方案報總公司審批。

（2）開發報建

1）總公司：統籌管理各區域公司開發報建業務，實時跟進重大、疑難問題的處理進程。

2）區域公司：依照年度開發工作計劃辦理具體的開發報建業務。

（3）政府罰沒款

1）總公司：負責100萬元以上的政府罰沒款繳交的審批。

2）區域公司：負責100萬元以下的政府罰沒款繳交的審批，報總公司備案。

1.3.4 設計管理

（1）設計方案

1）總公司：組織評審總體規劃方案，單體平面設計方案，單體立面設計方案，景觀總體方案。

2）區域公司：審批其他設計方案。

（2）設計變更

1）總公司：

審批報建圖修改造成公司利益損失較大的（如容積率、層數降低或金額50萬元以上）的修改。

審批涉及成本增加金額50萬元以上的一般設計變更及設計管理失誤導致的設計變更。

2）區域公司：

審批報建圖修改造成公司利益損失較大的（如容積率、層數降低或金額50萬元以下）的修改。

審批涉及成本增加金額50萬元以下的一般設計變更及設計管理失誤導致的設計變更。

（3）集中招標材料、設備的定板

1）總公司：審批集中招標材料、設備的定板。

2）區域公司：審批其他材料、設備的定板。

1.3.5 營銷管理

（1）市場定位

1）總公司：組織專家團評審新項目市場定位和老項目市場定位調整方案。

2）區域公司：進行市場調研和分析，編制新項目市場定位和老項目市場定位的調整，并將建議報告上報公司領導審批。

（2）市場管理

1）總公司：

對于各類物業的整盤均價，年度價格目標，新推定價，總公司主要根據年初利潤指標對樓座均價進行審批。

按《價格管理規定》中屬公司審批范圍對價格和折扣調整進行審批。

2）區域公司：定價方案編制及價格執行權限歸區域公司，并報總公司備案或審批。

（3）策劃管理

1）總公司：

整盤、年度以及開盤的營銷策劃方案由項目公司提出論證要求，總公司根據要求組織專家團，對方案進行評審。

其他按《價格管理規定》《營銷費用管理規定》及其他管理辦法中屬公司審批范圍的進行審批。

2）區域公司：策劃執行權限歸區域公司。

（4）費用管理

1）總公司：評審區域公司年度營銷費用指標及預算外的費用立項等營銷費用預算報總公司領導審批。

2）區域公司：預算內的立項及執行權限歸區域公司。

（5）品牌推廣

1）總公司：

負責全國性品牌推廣及整合。

品牌費用在全國各區域公司營銷費用中按比例提取。

2）區域公司：負責地區性品牌及聯合展銷。

1.3.6 合同管理及仲裁訴訟

（1）合同范本的起草、修訂

1）總公司：

起草、修訂公司合同范本，審批非選擇性條款的修改。

審批地區合同范本。

2）區域公司：

修訂公司合同范本為地區范本或起草地區合同范本，并報總公司審批。

審批公司合同范本非選擇性條款以外的條款。

（2）合同簽訂

1）總公司：

審批100萬元以上非范本合同及500萬元以上范本合同的簽訂。

審批對外投資類合同、合資合作類合同、股權轉讓類合同、土地權屬變更（包括征地、出讓、轉讓等）類合同、咨詢類合同及其上述類型合同的補充協議的簽訂。

咨詢類合同主要是指委托對方辦理手續、提供咨詢意見的合同，具體包括但不限于：業務咨詢、招投標代理、前期報建委托、為付款或還款所需簽訂的合同。

審批“認購書”及“商品房買賣合同”的填充條款及附件。

2）區域公司：

與集中招標總合同一致的分批合同或補充協議及與公司指定的長期合作公司簽訂的合同由區域公司審批。

區域公司起草非范本合同，審批簽訂100萬元以下的非范本合同[對外投資類合同、合資合作類合同、股權轉讓類合同、土地權屬變更（包括征地、出讓、轉讓等）類合同、咨詢類合同及其相關補充協議除外]和500萬元以下的范本合同。

合同簽訂之前應經本公司相關部門及領導會簽或會審。

報總公司審批的合同，須已附上合同背景及本公司相關部門及領導的會簽或會審意見；其中新項目的合同簽訂須經項目評審后方能報公司審批或簽訂。

（3）合同備案及履行跟蹤

1）總公司：

對總公司本部合同履行進行跟蹤。

審查各區域公司標的在100萬元以上的合同的履行情況。

2）區域公司：

對區域公司合同履行進行跟蹤。

對外投資類合同、合資合作類合同、股權轉讓類合同、土地權屬變更（包括征地、出讓、轉讓等）類合同、咨詢類合同及其相關補充協議、標的在100萬元以上的其他合同在簽訂后5個工作日內須報總公司備案。

每月5日前將標的在100萬元以上的合同上月履行情況報公司公司審查。

（4）訴訟（仲裁）

1）總公司：

訴訟標的為200萬元以上的案件。

訴訟主體為廣東珠江投資有限公司的案件。

案情重大、復雜的案件。

總公司領導認為應由公司法律顧問室處理的案件。

2）區域公司：

訴訟標的為200萬元以下的案件。

對重大合同（訴訟標的為50萬元以上的案件）相對方違約或外部侵犯我司經濟利益、名譽權等案情復雜的案件，須擬寫報告報地區主管老總審批決定是否起訴或反訴，并報公司法律顧問室備案（附案件應對方案）。

訴訟標的為100萬元以上的案件，區域公司主管老總審批后，還需報公司法律顧問室決定是否起訴或反訴。

1.3.7 工程管理

（1）工程委托

總公司：審批10萬元以上未經招標而需甲方獨立發包的工程委托。

區域公司：審批10萬元以下未經招標而需甲方獨立發包的工程委托。

項目公司：擬訂未經招標而需甲方獨立發包的工程委托書，經批準后簽訂。

（2）成本控制

1）總公司：

制定基準成本單價，作為區域公司年度成本預算的指導依據。

審核區域公司年度成本預算。

審批單項變更損失或增加（含返工損失）10萬元以上《工程變更》。

2）區域公司：

根據公司下發的基準成本單價編制年度成本預算，并進行過程控制。

審批單項變更或增加（含返工損失）10萬元以下《工程變更》。

審批單項變更或增加（含返工損失）3000元以上“工程通知單”。

3）項目公司：審批單項變更或增加（含返工損失）3000元以下“工程通知單”。

（3）工程生產

1）總公司：審批工程生產總目標。

2）區域公司：

制定工程生產總目標。

審批工程項目開工報告。

審批工程項目施工組織設計（方案）。

審批項目部（監理單位）的“項目建設監理規劃”及“專業監理細則”。

審批單位工程（或單項工程）施工總進度計劃及分階段進度計劃。

組織竣工驗收。

3）項目公司：

審查工程項目施工組織設計（方案）。

負責編制“工程項目監理規劃”“專業監理細則”，報工程部審批后執行。

審查單位工程（或單項工程）施工總進度計劃和分階段進度計劃，以及進度調整計劃。審核施工單位每月報送的施工形象進度及工程量清單。組織竣工初驗。（4）技術管理區域公司：審批重要工程項目施工組織設計（方案）。項目公司：審批一般工程項目施工組織設計（方案）。

1.3.8 財務管理

（1）預算管理

1）總公司：

審批各地區的年度預算。

對區域公司年度行政費用預算總額超支、行政費用單項超過年度預算額的3%（含3%）以上、累計營銷費用比率超過全年預算比率進行審批。

2）區域公司：

編制年度預算。

每季度末對各項目成本利潤預算進行修正，報總公司審核、備案。

（2）資金運營及融資管理

1）總公司：

審批各地區的年度資金計劃和融資計劃。

審核各地區的月度資金計劃，作為區域公司當月資金使用的依據。

對年度計劃內的資金調撥款按月調撥，對計劃外的資金總公司統一計息調撥。

審批區域公司月資金計劃外的付款和融資計劃。

負責新開設賬戶的審批及貸款或擔保的審批。

2）區域公司：

編制區域公司和審核項目公司年度、月度資金計劃及融資計劃。

執行公司統籌調配資金的指令。

（3）會計核算管理

1）總公司：

制定會計核算制度，統一確定會計期間、主要會計科目及會計處理原則，審批區域公司賬務調整方案。

統一安排區域公司會計年度審計。

審批區域公司利潤結轉方案，跟進區域公司稅收籌劃方案和稅收大檢查結果。

2）區域公司：

執行公司下發的會計核算制度，提出合理性建議和調整方案報總公司。

制訂利潤結轉方案，編制年度稅收籌劃方案報公司備案。

（4）財務工作內部稽核

1）總公司：定期檢查各級財務機構對財務策略、財務制度、財務預算等的貫徹執行情況，發現錯誤責其及時整改，并跟蹤其整改措施的執行。

2）區域公司：對自身工作自覺開展自查，積極配合公司的檢查工作，且出具整改意見。

1.3.9 材料采購及招投標管理

1.材料采購

1）總公司：負責重大物資的戰略采購和戰略合作伙伴的開發和建立，負責對各項目公司的材料采購行為進行管控。

2）項目公司：負責項目除戰略采購外的物資采購工作。

2.招投標管理

1）總公司：負責項目總包單位、營銷代理單位、策劃單位等招標的評審把關工作。

2）項目公司：按照項目產品定位的要求，選擇有能力的合作方，同時按照性價比優先的原則，組織建筑單位、營銷代理、監理單位等的具體招標工作，報集團公司評審后執行。