3.1 凈獲取法下的自有住房

3.1.1 自有住房的涵蓋范圍

由于采用獲取法處理自有住房時，對應“交易法”主題的CPI，即凈獲取法對整個住戶的消費支出范圍進行了擴展，所以在CPI中準確地計入OOH，必須在住戶支出調查中（如我國的《居民消費價格調查項目目錄》）增加與OOH對應的大中小各級分類明細。且這種分類明細具體對應CPI中自有住房的支出范圍，并與CPI整體的計價范圍在最大限度上保持一致。

以歐盟為例，歐盟統計局（2012）在HICP中增加OOH部分時，強調OOH的計入范圍以及分類細則要嚴格遵循HICP的計價規則。而HICP的計價范圍中不包含以下三種情況：第一，視為非貨幣支出的虛擬消費；第二，非消費性的資產轉移；第三，住戶部門內部的交易（因為這種交易僅在住戶之間進行，而整個住戶部門對外的凈支出為零）。因此，OOH部分的計入同樣要遵循上述原則。

首先，如果CPI中要求僅計入貨幣性交易，則需使用有關住宅消費的實際家庭支出費用編制OOH價格指數，即住戶為獲得住宅所支付的所有花費，包括房價、住宅的大型維護服務費用以及與房產所有權轉移相關的費用。而自有住房服務是住戶為自身提供的服務，不存在真實的交易，僅能通過虛擬租金價格衡量自有住房的價格，屬于非貨幣性的虛擬消費。

其次，OOH的獲取法中應排除出于非消費性目的而購買的固定資產。住戶出于為自身提供住房服務的目的而購買的房產需要計入CPI，但是部分住戶購買住宅的目的是為了出租給他人從而獲得租金或者將房產作為一項獲得持有性收益資本投資時，應將這類有關住宅的貨幣性支出排除在CPI的范圍之外。因此，僅對自有住房的消費、整修服務計入CPI。

最后，ILO et al.（2004）指出CPI是針對參考總體（住戶部門）所面對的總體價格的變化情況進行的計量，不包含任何發生在這些住戶之間的交易。因此，在CPI中計入自有住房時，應排除住戶內部的二手房交易。

3.1.2 自有住房消費的分類問題

《按目的劃分的個人消費分類》（COICOP）是由聯合國統計署為反映個人消費支出而建立的規范的、統一的居民消費支出分類框架。為了在CPI中完整地計入自有住房，或者獨立編制自有住房分類指數，首先需要對COICOP進行范圍上的擴展和分類上的調整，或者單獨劃分OOH的分類系統（如歐盟），以滿足自有住房準確計入CPI或單獨計算OOH價格指數的數據要求。

在CPI中采用凈獲取法計入自有住房時，對COICOP的擴展十分重要。如目前僅有小型保養和維修屬于COICOP中住房的保養和維修范疇，但在凈獲取法中，對自有住房的大型保養和維修也應計入住戶的個人消費支出中。因此，在凈獲取法計入自有住房時，COICOP對應地需要進行擴展的元素有：

·新建住宅的購買費用：其中包括商品房、自建房以及房屋大型的擴建和改建；

·已建住宅：居民為自住而購買的以前用作他用的住宅（如以前用于出租的住宅）；

·購買住宅的相關費用：購買住宅過程中發生的交易成本，如支付給房產經紀人的服務費用和法律機構收取的費用；

·大型的保養和維修費用：包括大型維護、裝修等的材料和服務費用。

另外，如果單獨編制OOH分類指數時，對自有住房的支出可分為兩大類：一類是有關獲得住宅的支出；另一類是住宅使用過程中所產生的費用支出，見表3-1，其中顯示三類分類體系（COICOP、OOH、HIP）中對自有住房項目的收錄情況。

凈獲取法的權重為基期住戶部門從其他部門（住戶部門以外的其他部門）購買的凈住房，包括新建住房和少量的新進入住戶部門的住房（公司或政府部門對住戶部門的銷售），其中新建住房占此類交易的主要部分。除此之外，凈獲取法中還可以包含以下部分：首先，從其他部門購買的二手房也是十分重要的，如地方政府向自住房主出售原用于出租或其他用途的房屋。其次，可包含房主自住房的大部分翻建和加建，雖然這類成本通常不包括在CPI中。最后，可以包含與二手房買賣有關的轉移成本，這些成本主要為使用不動產經紀人服務的成本和資產轉讓稅。不過，大部分二手住房都不包含在CPI中。

獲得住宅的支出費用包括住戶購買的新建住房和已建房、自建房、對房屋的大型翻新和加建，以及與住宅購買相關的服務費用。對于新建商品房的購買包含多種住房類型，主要可以分為兩類：公寓樓房和獨棟別墅；自建房是住戶自己建造的住宅，其價格中通常不含土地的價格，主要的類型有完全自建房、聘用建筑公司建造的自建房和預制自建房；大型翻新包括寓所的擴建和內部改建。計入OOH的前提條件是，這些房屋統統都是用于居民自己居住的，以出租和投資為目的的房地產購買屬于固定資產投資，不計入住戶的消費支出中，編制OOH時不將其計入；住戶新購的已建房是曾經歸其他部門所有而非住戶自用的房產，以前曾經包含在固定資本形成中，現在住戶購買用作自有住房的房產；與購房相關的服務費用包括住戶購買自有住房（無論新房還是二手房）的整個過程中的交易成本。無論交易成本是由買家還是賣家支付都應計入自有住房的費用中，如支付給房地產經紀人和貸款銀行的費用（申請費、估價費等）、一些政府服務費用（為了確定買家具有財產處置權而產生的費用，如印花稅、政府記錄與轉移費用等）、其他服務費用（如建筑結構損傷鑒定費、水質測量費等）。增值稅不用另行計入，因為該稅收已包含在房產的市場交易價格中。另外，購買住房過程中使用的金融服務的費用不應計入OOH中，因為已經包含在COICOP的間接測算的金融服務項（FISIM）中。

自住房主在住房過程中所產生的費用，即住戶在使用自有住房的過程中形成的支出。其中包括大型的保養和維修費用、住宅的保險費用以及其他服務費用。

有關寓所的保養和維修分為大型和小型兩類。大型保養和維修費用包含所有大型維護、修理和裝修的支出，是通過由房主個人進行的大型維修，如重新粉刷墻壁或補修屋頂等；小型保養和維修是通過由租戶和房主雙方進行的室內裝修或固定裝置的保養與維修。COICOP指出寓所的保養和維修有兩個突出的特征：第一，屬于必須定期從事的活動，目的是使寓所保持良好的使用狀況；第二，不改變寓所的性能，如寓所的可用面積或預期壽命。為了維持寓所原有的服務，在更換殘缺的部件時應保證與原來部件一樣的質量。

自有住房者在小型保養和維修方面所付出的材料和服務費用屬于住戶個人消費支出，所購買的材料和使用的服務價值應列在COICOP的（04.3.1）“寓所保養和維修所需的材料”項下。如果租戶或自用住房者付錢雇請一家公司來保養或維修房屋，則服務總價值包括所使用材料的費用，應列在（04.3.2）“寓所的保養和維修服務”項下。因為已將其列入HICP中，所以不再計入OOH部分。

保險費用是住戶為自有住房支付的各種保險費用。應仔細對比COICOP的分項12.5.2中的保險類型，在OOH中計入尚未涵蓋的住宅保險項目。