主持人：

各位同學(xué)，大家晚上好！非常感謝大家來到由校團(tuán)委主辦的系列講座的現(xiàn)場，今天我們非常榮幸地請到了蘇劍老師為我們作一個題為“當(dāng)代中國的房價問題”的講座。

蘇劍老師是美國布蘭迪斯大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)博士、北京市新世紀(jì)人文社科理論百人工程學(xué)者，也是我們北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任、北京大學(xué)外國經(jīng)濟(jì)學(xué)說研究中心副主任、《中國經(jīng)濟(jì)》雜志執(zhí)行主編。

他的主要研究和教學(xué)領(lǐng)域?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)學(xué)以及中國經(jīng)濟(jì)，蘇老師今天將會對“中國為什么會產(chǎn)生高房價現(xiàn)象”以及“高房價現(xiàn)象的出路在哪里”進(jìn)行詳細(xì)的解答，下面讓我們以熱烈的掌聲歡迎蘇劍老師演講。

蘇劍：

謝謝大家！歡迎大家來到這個教室，今天我們討論的問題是現(xiàn)在的熱點(diǎn)問題——房價問題。

這兩三年如果有什么會影響到中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的話，那就是房價問題。為什么這樣說呢？我們從房價波動的宏觀經(jīng)濟(jì)背景談起。宏觀經(jīng)濟(jì)背景最關(guān)鍵的因素就是我們采取了長達(dá)30多年的出口導(dǎo)向型的增長方式。大家都知道，在上個世紀(jì)80年代初的時候，中國開始了改革開放的歷程。對外開放從經(jīng)濟(jì)層面上來看，包括兩方面的內(nèi)容：第一方面就是用出口來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這就是所謂出口導(dǎo)向型的增長方式；第二方面就是引進(jìn)外資，引進(jìn)外資大家都很清楚，這曾經(jīng)是中國各個地方政府的一項(xiàng)非常重要的任務(wù)，也是發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)最重要的手段之一。

出口導(dǎo)向型的增長方式對于經(jīng)濟(jì)來說，尤其是對于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)來說，促進(jìn)作用確實(shí)非常大，從最近這30多年的高速增長來看，大家已經(jīng)明顯地感覺到了這一點(diǎn)。實(shí)際上中國并不是第一個采取出口導(dǎo)向型增長方式的國家，在中國之前還有好多國家和地區(qū)，但是這些國家和地區(qū)在使用出口導(dǎo)向型的增長方式二三十年之后，一般情況下都會以一場金融危機(jī)收場。所以，我剛才為什么說，如果今后幾年中國經(jīng)濟(jì)面臨什么嚴(yán)重問題的話，房價問題就是最重要的問題。因?yàn)楫?dāng)出口導(dǎo)向型的增長方式最終走向以金融危機(jī)收場的時候，房價扮演了非常重要的一個角色，可以說，沒有房價的漲和落，就沒有最后這一場金融危機(jī)。

為什么出口導(dǎo)向型的增長方式最終會導(dǎo)向金融危機(jī)呢？先給大家看幾個例子，圖1給出來的是墨西哥從1961年一直到1994年的經(jīng)濟(jì)中的兩個重要的指標(biāo)。一個指標(biāo)是它的經(jīng)濟(jì)增長率，用一條藍(lán)線表示，這要看右邊軸線上的數(shù)字。紅線是墨西哥不含黃金的外匯儲備的總規(guī)模，這要看左邊軸線上的數(shù)字。從這個圖大家可以明顯地看出來，墨西哥外匯儲備的規(guī)模增長非常快，經(jīng)濟(jì)增長率剛開始的時候差不多平均在10％左右，曾經(jīng)增長率也是非常高的，問題是到了1981年墨西哥經(jīng)歷了第一次金融危機(jī)，從此之后墨西哥的經(jīng)濟(jì)增長率就下了一個臺階，隨后它慢慢恢復(fù)過來，增長率雖然下了一個臺階，但基本上還能維持平均4％、5％的增長，但是到了1994年又一次金融危機(jī)爆發(fā)了。

這下面是日本的情況，從1961年一直到2003年，日本的情況是非常典型的，大家可以明顯看出它的經(jīng)濟(jì)增長率有三個臺階：第一個臺階是這一段時期（1960—1973）；第二個臺階是這一段時期（1976—1991）；第三個臺階是這一段時期（1991—2002）。

從上個世紀(jì)90年代初到現(xiàn)在長達(dá)20多年的時間里面，日本經(jīng)濟(jì)的平均增長率基本上是0，有的年份高一點(diǎn)、有的年份低一點(diǎn)，但是平均來說基本上是停滯狀態(tài)。

為什么出口導(dǎo)向型增長最終會以一場金融危機(jī)收場？雖然到現(xiàn)在為止大家不認(rèn)為日本陷入了金融危機(jī)，但實(shí)際上它的實(shí)體經(jīng)濟(jì)確確實(shí)實(shí)出現(xiàn)了長達(dá)20年的停滯。和我國香港、韓國這些經(jīng)濟(jì)體相比，有好多人認(rèn)為它還不如經(jīng)歷一場金融危機(jī)呢！畢竟1997年的亞洲金融危機(jī)過后，雖然在當(dāng)年那些亞洲經(jīng)濟(jì)體遭受了比較大幅度的經(jīng)濟(jì)下滑，之后幾年的增長率也有所下滑，但畢竟摔了一跤之后它站起來繼續(xù)往前走了，而日本雖然沒摔一跤，卻永遠(yuǎn)躺在那兒不動了，就是這樣的情況。

原因是什么？就在于出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)最大的特點(diǎn)是巨額的貿(mào)易順差，這個貿(mào)易順差的出現(xiàn)就導(dǎo)致外匯儲備的大規(guī)模增加，而外匯儲備大規(guī)模增加同時伴隨著的就是本國貨幣的大量發(fā)行。為什么呢？你想一想，如果你是一個企業(yè)家，你賣了十萬美元的貨給了美國人，美國人給了你十萬美元的鈔票，這十萬美元的鈔票對你來說在中國你能用來買東西、能用來給工人發(fā)工資嗎？工人拿美元在中國能用嗎？在中國它是不能流通的，所以你就必須把這十萬美元換成人民幣，當(dāng)然你可以找任何一家商業(yè)銀行去換，商業(yè)銀行拿到這個外匯之后，對它來說基本上也沒啥用，于是他就拿到中央銀行，要求中央銀行把這十萬美元的現(xiàn)金兌換成人民幣，這一兌換就相當(dāng)于中央銀行往經(jīng)濟(jì)中投入了等值的人民幣，這就是中央銀行往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣的一種方式。

當(dāng)然，中央銀行往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣的方式有好多種。無論如何，當(dāng)年中國沒有對外開放的時候，經(jīng)濟(jì)中也是有貨幣的，這個“貨幣”是怎么出來的？中央銀行往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣的方式一般情況下有兩種：第一種是中央銀行給商業(yè)銀行發(fā)放貸款，然后商業(yè)銀行把錢再貸給企業(yè)，企業(yè)再用它給工人發(fā)工資，最后到老百姓手里；第二種就是中央銀行買入各種各樣的資產(chǎn)，買什么都行。剛才我們說了，買入外匯也是一條途徑，只要它買，它就是在往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣，它可以買任何東西，黃金也罷、國庫券也罷、外匯也罷，甚至哪怕他買雞蛋也行，當(dāng)然現(xiàn)在沒有哪個中央銀行真的瘋狂到去買雞蛋。道理上是一樣的，只要你買東西，不管買什么東西，就是往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣。當(dāng)然我說買雞蛋現(xiàn)在聽起來有些荒唐，但實(shí)際上當(dāng)年中國在計劃經(jīng)濟(jì)階段往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣的途徑之一就是買這種東西，中央銀行通過買入各種農(nóng)產(chǎn)品、工業(yè)品往經(jīng)濟(jì)中注入貨幣，當(dāng)然現(xiàn)在肯定不會這樣做了。

結(jié)果是什么呢？對于出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)來說，一方面貿(mào)易順差在積累，這就意味著中央銀行得往經(jīng)濟(jì)中注入大量的貨幣，同時對外開放還有另外一個方面的內(nèi)容，就是引進(jìn)外資，引進(jìn)外資的結(jié)果是外匯一樣往里流。不管你用什么方式、是什么原因造成的外匯流入，最終結(jié)果只有一個，就是中央銀行往經(jīng)濟(jì)中注入的貨幣規(guī)模越來越大，當(dāng)然跟它相伴隨的一個結(jié)果，就是中國的外匯儲備的規(guī)模也在大規(guī)模增加。

現(xiàn)在大家都已經(jīng)注意到的現(xiàn)象就是中國的外匯儲備規(guī)模非常大，已經(jīng)3.2萬億了，我來問大家一個問題，到現(xiàn)在這個時點(diǎn)上，中國人民銀行往經(jīng)濟(jì)中投放的貨幣總量里面通過買入外匯投放的比例是多少？我們說過有好幾條途徑，這一條途徑是人民幣投放總量的多大比例？

臺下：60％。

蘇劍：還有沒有別的猜測？你們猜不出來，你們看圖4，我國的外匯占款與基礎(chǔ)貨幣之比，基礎(chǔ)貨幣就是中國人民銀行發(fā)行的貨幣，外匯占款就是中國人民銀行通過買入外匯所投放的貨幣總量，這個比例在2000年初的時候是43％左右，在2006年初這個比例超過100％，2007年的時候最高曾經(jīng)高達(dá)129％，現(xiàn)在這個比例大概是115％左右。這說明了什么問題？說明現(xiàn)在中國境內(nèi)流通的所有人民幣都是通過買入外匯發(fā)行出去的，不僅如此，中央銀行還得通過其他途徑回收因?yàn)橘I入外匯所投放的部分貨幣。現(xiàn)在我們就明白了，中國的貨幣超發(fā)是怎么來的？就是這么來的。那么大規(guī)模的外匯儲備，不是老百姓無償?shù)亟唤o中央銀行的，中央銀行要買這些外匯，它必須給老百姓等值的人民幣，否則老百姓也不至于傻到白給他，對不對？

當(dāng)我們看到外匯儲備規(guī)模那么大的時候，我們就該想到其實(shí)經(jīng)濟(jì)中的貨幣規(guī)模也是非常大的，結(jié)果是什么呢？人民幣投放量增加了，物價肯定會上漲，當(dāng)然這個物價就不僅僅是日用品的價格了，所有物價都會漲。物價在上漲過程中并不是所有的物價都同時開始上漲的，也不是說所有的物價上漲幅度也都一模一樣。物價上漲，在我看來分五個波：

第一個波次就是人民幣要升值。為什么人民幣要升值？這是一個很重要的問題，也是難度很大的問題，當(dāng)然我們今天不討論這個問題。我只給大家兩個數(shù)字，我們就知道人民幣該不該升值。1978年的時候中國外匯儲備的規(guī)模是1.6億美元，現(xiàn)在是3.2萬億美元，是那時候的2萬倍，1978年的時候中國外匯儲備的規(guī)模是當(dāng)年GDP的百分之零點(diǎn)零幾，現(xiàn)在這個比例是55％左右。大家都知道什么東西多了就該貶值，價格就會跌，現(xiàn)在中國的外匯供給規(guī)模這么大，你說它不貶值可能嗎？它貶值相對來說就是人民幣升值。

第二個波次是股票價格，人民幣升值的預(yù)期大概是在2003年、2004年形成的，那時候美國、日本、歐洲都在逼人民幣升值，后來人民幣升值的預(yù)期形成了。2005年的7月份中國啟動了匯率形成機(jī)制的改革，于是人民幣就開始升值。2005年春天，上證指數(shù)最低的時候還不到1000點(diǎn)，到2007年10月份的時候，上證指數(shù)已經(jīng)飆升到了6100多點(diǎn)，當(dāng)時的情況是什么呢？2005年春天的時候，你只要進(jìn)入中國的股市，你也不要考慮這個股票是什么股票，也不要考慮它是生產(chǎn)什么的，也不要考慮它的管理層素質(zhì)怎么樣，贏還是虧，隨便抓一只股票買了放兩年，到2007年10月份的時候你賺個五倍、六倍的收益沒什么問題，非常正常，十倍、二十倍也不罕見，這就是當(dāng)時股市的情況。

到2007年中期的時候，中央政府認(rèn)識到了股市泡沫的危害和它出現(xiàn)的可能性，于是就開始打壓，這一打壓就把股市從6100點(diǎn)打到了最低時的1600點(diǎn)，現(xiàn)在大概是2400點(diǎn)左右。當(dāng)然我在這里說五個波次的時候，是說它們開始上漲的時間，是按這個來分的，并不是說第一個漲完了第二個才開始，我只是說開始的時間。

第三個波次就是房價，這大家都很清楚了，從2005年到現(xiàn)在中國的房價上漲幅度有多大大家心里有數(shù)，當(dāng)然這也是我們今天要談的問題。

第四個波次就是普通商品的價格，普通商品的價格也就是我們經(jīng)常說的CPI。它為什么會上漲？原因當(dāng)然有好多個，我們這里說的貨幣超發(fā)是原因之一，但是為什么它是排在第四波呢？原因就在于現(xiàn)在中國還面臨另外一個問題，就是產(chǎn)能過剩。也就是說，對于企業(yè)，生產(chǎn)出來的東西如果賣不出去或者不能全部賣出去，那么老百姓想買東西的時候你還敢漲價嗎？你恨不得打折賣，所以剛開始的時候就算是貨幣超發(fā)，企業(yè)也不敢漲價，所以CPI上漲對于中國來說從時間上排在第四波，同時由于產(chǎn)能過剩的壓制，它的上漲幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價、股價的上漲幅度，這就是它的特征。

第五個波次是勞動力的價格，也就是工資，當(dāng)然工資最近這幾年上漲也比較快，這是沒有辦法的事情，你想一想房價漲了、日用品價格也漲了，工資不漲老百姓怎么活？所以，在一個出口導(dǎo)向型的經(jīng)濟(jì)里面，它會經(jīng)歷這么五波次的物價上漲，只不過一般情況下許多經(jīng)濟(jì)體到第三波就完蛋了，還輪不到第五波。中國已經(jīng)到第五波了，說來已經(jīng)不容易了。

今天我們主要說的是房價，現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)中面臨幾個比較重要的問題：第一個是通貨膨脹問題；第二個是房價問題；第三個是人民幣升值的問題。你從這個角度去理解的話，往前追，追到最后都是人民幣匯率問題，如果現(xiàn)在人民幣不升值，那么貿(mào)易順差還將繼續(xù)維持下去，其結(jié)果就是中國外匯儲備的規(guī)模將越來越大，貨幣超發(fā)現(xiàn)象也將越來越嚴(yán)重，結(jié)果就是房價的泡沫也將越來越嚴(yán)重，這就是現(xiàn)實(shí)。

所以，人民幣升值到現(xiàn)在，不管是外國人壓也罷、不壓也罷，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的需要了，只不過我一直覺得中國在匯率問題上其實(shí)是上了美國人的當(dāng)。為什么說是上了美國人的當(dāng)呢？人民幣本身就應(yīng)該升值的時候，美國偏偏就跳出來壓你升值。美國人很清楚，中國人民和政府對美國有一種反感情緒，它說什么中國人就不干什么，它說什么就是對著干。就像毛主席曾經(jīng)說過，“敵人反對的事是好事，不是壞事，凡是敵人反對的，我們都要贊成，凡是敵人贊成的，我們都要反對”。結(jié)果當(dāng)中國需要人民幣升值，以化解中國的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的時候，美國人就跳出來壓你升值。結(jié)果不管是中國政府還是中國的老百姓，一方面看到了升值可能對出口造成壓力，另一方面也看到了當(dāng)年日元升值帶來的惡果，同時美國也在這里壓，于是就這樣頂著，死活不升值。結(jié)果從2005年到現(xiàn)在，中國積聚的問題越來越嚴(yán)重。如果2003年人民幣升值的預(yù)期剛剛形成的時候，中國就開始主動升值，每年升一點(diǎn)，現(xiàn)在有這么大的問題嗎？沒有。

2007年的時候我曾經(jīng)寫過一篇文章，就是關(guān)于中國為什么會出現(xiàn)流動性過剩？流動性過剩是經(jīng)濟(jì)學(xué)界的一個術(shù)語，說白了就是貨幣超發(fā)。當(dāng)時，關(guān)于流動性過剩，不同的人給出的原因都不一樣，當(dāng)時我就看了一下中國人民銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，就看到了這個數(shù)據(jù)，你把這個數(shù)據(jù)往這里一放，一切都明明白白。2007年的時候，通過買入外匯投放的貨幣已經(jīng)是總的貨幣投放量的129％了，你想這些貨幣是從哪兒來的？所有的其他理由可能都起作用，但絕對不是主要理由，這就是當(dāng)時流動性過剩的根源。