1.清晰的邏輯安排

——房屋買賣合同爭議仲裁案1

北京仲裁委員會（以下簡稱本會）根據申請人連某（以下簡稱申請人）向本會遞交的書面仲裁申請，申請人與被申請人A有限公司（以下簡稱第一被申請人）、B公司（以下簡稱第二被申請人）（以下同時提及二被申請人時，一并簡稱被申請人）于2004年11月30日簽訂的《商品房買賣合同》中的仲裁條款及相關法律規定，于2007年11月21日受理了申請人與被申請人之間上述合同項下的爭議仲裁案（以下稱本案）。本案編號為（2007）京仲案字第1655號。

本會受理本案后，向被申請人送達了答辯通知、《北京仲裁委員會仲裁規則》（自2004年3月1日起施行，以下簡稱仲裁規則）、仲裁員名冊、仲裁申請書及所附證據材料。

因各方未按期共同選定獨任仲裁員，依照本會仲裁規則，本會主任依據仲裁規則指定王振昌擔任本案獨任仲裁員，于2007年12月27日組成仲裁庭，適用簡易程序審理本案。

仲裁庭審閱了各方當事人的材料，并于2008年1月9日、30日兩次開庭審理本案，申請人及委托代理人與被申請人的委托代理人出席了庭審。在庭審中，各方當事人就仲裁請求進行了陳述、答辯、舉證、質證和辯論。仲裁庭對本案的事實進行了調查，主持雙方進行了調解，但未能達成一致。申請人、被申請人均進行了最后陳述。

本案審限經本案獨任仲裁員申請，并經本會秘書長批準予以延長。

本案現已審理完結。仲裁庭根據現有證據材料和庭審情況，依法作出本裁決?，F將本案案情、仲裁庭意見和裁決分述如下：

一　案情

申請人稱：2004年11月30日，申請人與第一被申請人簽訂商品房買賣合同，約定第一被申請人將坐落于H地的N菜站商業辦公樓2號商業用房以130158元的價格賣于申請人。此前，申請人為購買該房于2004年8月8日向第一被申請人交付定金50000元。雙方對房屋交付的時間、各方違約責任都做了具體規定。第二被申請人也在合同上蓋章，并表示愿意承擔合同第7條、第9條約定的責任。申請人于簽約的當日向第一被申請人交齊了全部購房款（定金折抵房款），并應第一被申請人的要求，向其交齊了辦證的各種材料及辦證費用；被申請人也向申請人交付了所購房屋，但被申請人未按合同約定的時間為申請人辦理房產證。申請人多次向被申請人交涉辦證之事，第一被申請人卻以不便告之的原因予以推托。經查，第一被申請人在與申請人簽訂合同后，為了從某公司借款，將所賣的房屋抵押給了該公司，這是造成房屋產權證不能辦理的真正原因。被申請人不守信用，嚴重損害了申請人的利益，并已構成違約。申請人雖使用了該房屋，但對房屋的處分權、收益權不能行使，無法取得實質意義上的房屋所有權，雙方的合同目的已無法實現。本案完全符合最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條所規定的條件，被申請人存在欺詐行為，應當由被申請人向申請人支付懲罰性賠償金（不超過購房款的一倍）。因此，根據合同第9條及相關司法解釋規定，遂提出如下請求：

（一）解除申請人與被申請人于2004年11月30日簽訂的商品房買賣合同；

（二）被申請人退還申請人購房款130158元、維修基金2603元、辦證費500元、契稅3905元、印花稅70元；

（三）被申請人向申請人支付利息29168元，賠償金130158元；

（四）仲裁費由被申請人承擔。

申請人為支持其仲裁請求，向仲裁庭提供了下列證據：一、《商品房買賣合同》。擬證明申請人與被申請人存在著房屋買賣的合同關系，且約定合同爭議解決方式為提交北京仲裁委員會仲裁。二、第一被申請人收取申請人房款的收據。擬證明申請人已向第一被申請人交付了全部購房款。三、市場中心收取申請人辦理房產證相關費用的收據。擬證明申請人向被申請人交付了辦證所需的各種費用，并稱把辦證的相關材料都交給了市場中心。四、第一被申請人出具致各業主的函。擬證明第一被申請人承認是其自身的原因造成的產權證不能辦理。五、北京市昌平區人民法院（2007）昌民初字第9415號民事判決書。擬證明第一被申請人將已出賣給申請人的房屋又抵押給第三人，把整座樓抵押給第三人是不能為申請人辦理房屋產權證的根本原因。六、2003年7月15日北京X南菜站變更為Y中心的工商登記及國有資產變動產權材料。擬證明Y中心變更時其主管單位是第二被申請人，第二被申請人應當承擔責任。

另，申請人曾提出其有證人可以證明其已經將資料交給第一被申請人，但是證人并未出庭。第一被申請人明確表示證人未出庭，不予認可；第二被申請人表示，其沒有收到過申請人移交的資料。

第一被申請人未作書面答辯。在庭審中，經過辯論、質證，對申請人提供的證據質證如下：對證據一、證據二認可無異議。對證據三提出因收據的公章是市場中心，雖然吳某當時是第一被申請人的銷售經理，但在同一天房款交到第一被申請人，而辦產權證的費用交到市場中心的原因不清。吳經理已離開很多年了，現在沒有其他人可以證實申請人的說法，也沒有收到過申請人提交的任何辦證材料。對證據四沒有異議，這個與第二被申請人無關，因那時房子已經全部歸第二被申請人了，所有的責任、義務也由第一被申請人承擔。對證據五判決書的真實性無異議，但是沒有生效。當時抵押的是一百萬，而這個樓是三千多萬，并沒有因為抵押而影響申請人的任何權利，用判決書來證明這個內容不能成立，現在抵押已經解除了，并且第一被申請人現在有能力辦證。對申請人提出解除合同，返還已交付的房價款表示同意，但認為第一被申請人并沒有收到維修基金、辦證費、契稅、印花稅，因此不能由第一被申請人返還。第一被申請人同時提出利息應從2005年12月1日至2007年12月21日按中國人民銀行同期貸款利率人民幣計算，不同意支付申請人提出的賠償金數額。理由是此糾紛不適用于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條，而應該適用本解釋第18條的規定，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，適當給予補償。遂提供了抵押房屋的相關證明（復印件）。

申請人對第一被申請人出具的抵押房屋的相關證明稱：申請人對此已經發表書面的質證意見，以其為準。抵押100萬或是1000萬都不會影響性質。抵押的權利范圍是全部。不要求看原件了，認為其是真的。并提出既然解除合同，就應依合同約定按照中國人民銀行固定資產貸款利率，從2004年12月1日開始計算利息。

第二被申請人作了書面答辯。在庭審中，經過辯論、質證，對申請人提供的證據質證如下：對證據一、二的真實性沒有異議。對證據三、六的真實性無異議，并在提供的情況說明中稱：經查市場中心系第二被申請人申請注冊的企業法人單位，其依法獨立承擔民事責任，是第一被申請人的吳經理讓市場中心代收的申請人辦產權證等費用，因該中心承擔今后的物業管理，該中心未向其匯報過此事。申請人所交的款仍在該中心賬上，中心表示可以將該款轉第一被申請人或退申請人。對證據四不清楚。對證據五的真實性無異議，但是與第二被申請人無關系。并答辯：一、其至今未收到任何一方按約提供的辦理權屬登記所需要的資料，致使其無法在約定的期限內為申請人辦理產權證。故申請人的仲裁請求無法律依據。二、合同解除，申請人至今未通知第二被申請人，依合同約定不能成立。三、2005年3月7日，被申請人雙方簽訂合同，把所有房屋全部出售給了第一被申請人，并約定原由第二被申請人承擔的責任由第一被申請人承擔，故第二被申請人對申請人不存在任何義務，亦不承擔責任。遂提供了2005年3月7日與第一被申請人簽訂的《商品房買賣合同》。

第一被申請人對此認可，并表示愿意按照雙方的約定承擔原應由第二被申請人承擔的相關責任、義務。

申請人對第二被申請人出示的與第一被申請人簽訂的合同表示不予認可。申請人稱被申請人雙方之間的協議沒有告訴過申請人，對申請人不產生法律效力。不能認為對方內部的變更，就取消了申請人的權利。Y中心的主管就是第二被申請人，第二被申請人應承擔本案的連帶責任。并堅持原仲裁請求。

經審理查明：2004年11月30日，申請人與第一被申請人簽訂了《商品房買賣合同》，約定第一被申請人將坐落于H地的N菜站商業辦公樓2號上下兩層、建筑面積為30.99平方米的商業用房，以130158元的價格賣于申請人。雙方在合同中，除對房屋交割的時間、各方違約責任及權利義務做了具體規定外，其中第7條約定：第二被申請人同意自交付房屋之日起對申請人所購房屋進行保修。第9條約定：雙方同意自房屋交付使用之日12個月內，將辦理房屋權屬登記，需第一被申請人與申請人雙方提供資料通過第二被申請人報產權登記機關備案，辦理產權證。如因第二被申請人的原因，申請人未在規定的期限內取得房產證的，有權向第二被申請人追索違約金。違約金支付時間自應辦理完產權登記之日第二日起至實際辦理完產權登記之日止，每逾期一日，第二被申請人按已支付房價款金額的萬分之二點一向申請人支付違約金。逾期超過90日，第二被申請人仍未辦理產權登記的，申請人有權解除合同。合同解除自申請人書面通知兩被申請人之日生效。兩被申請人在解除合同30日內須將申請人已支付的房價款及利息全部退還申請人，并向申請人雙倍返還定金（利息按中國人民銀行固定資產貸款利率計算）。第二被申請人也在合同上蓋章，并簽署“我公司愿意按照本合同第7條、第9條規定承擔責任”。申請人于簽約的當日按照第一被申請人銷售經理吳某的要求向第一被申請人交齊了全部購房款130158元（定金折抵房款），第一被申請人為申請人開具了收據，并將維修基金2603元、辦證費500元、契稅3905元、印花稅70元交到市場中心，該中心也開具了收據。第一被申請人亦向申請人交付了所購房屋，但被申請人未在房屋交付使用后的12個月時間內使得申請人辦理完畢房屋產權證，期間申請人多次向第一被申請人交涉辦證之事，但并沒有獲得解決。

另查明：2005年3月7日，兩被申請人之間簽訂《商品房買賣合同》，約定:第二被申請人將建筑面積為7782.43平方米的房屋所有權出售給第一被申請人，并約定由第一被申請人承擔第二被申請人對申請人在原合同中應承擔的一切責任。

第一被申請人在與申請人簽訂合同后，于2005年8月2日將出售的建筑面積為7782.43平方米的房屋抵押給T有限責任公司，權利種類為“抵押”，權利范圍為“全部”，權利價值為“壹佰萬元”，約定時間至“2006.8.1”，注銷日期為“2008.1.3”，即解押時間為2008年1月3日，系申請人向本會提起仲裁之后。

2007年7月4日，第一被申請人給各業主致函稱：因與各位約定的辦理房屋產權證的期限已經屆滿，房產證尚未辦下來，特向業主致歉并作如下說明：1.現在未能辦理房屋產權證是因為暫時不便告之的原因。公司將盡力維護廣大業主的利益，盡快辦理完畢產權證并交付業主。2.如各位業主仍無法諒解，欲解除合同，公司同意解除。3.如各業主無法與公司達成解除協議，可以按合同約定向北京仲裁委提起仲裁，也可以向C區法院起訴。

申請人在與第一被申請人協商不能解決的情況下，依照合同第12條約定，向本會提起仲裁。

本案爭議的焦點：一、合同的效力及是否需要解除；二、被申請人之間簽訂的合同是否對申請人有約束力；三、如何確定申請人將辦證所需費用交給市場中心的行為；四、申請人是否向被申請人遞交了辦理房屋產權證所需的相關資料；五、被申請人是否應賠償申請人請求的不超過已交付房價款一倍的賠償金；六、第一被申請人返還申請人的房款支付利息從何時起算；七、仲裁費由誰承擔。

二　仲裁庭意見

（一）關于合同的效力及是否需要解除的問題

仲裁庭認為，申請人與被申請人于2004年11月30日的《商品房買賣合同》是雙方在平等、自愿、互利、協商一致的情況下簽訂的，體現的是雙方真實意思表示，具體約定了申請人與被申請人的權利義務，不違反國家的法律、行政法規的強制性規定，符合合同的有效要件，該合同應確認合法有效，依法受到法律保護，雙方應自覺遵守誠實信用原則，恪守合同約定。現申請人請求解除合同，作為合同一方的主要當事人——第一被申請人亦明確表示同意，且第二被申請人所承擔合同第9條的義務需以申請人與第一被申請人已經向第二被申請人提交相應的資料為前提，現申請人與第一被申請人尚未有證據證明具備上述條件時，即已經申請解除和同意解除合同，未增加任何第二被申請人的義務，此外第二被申請人所承擔第7條的義務，從合同解除之日即對申請人免除，亦未增加第二被申請人的義務；申請人和被申請人要求和同意解除合同后，上述第7條、第9條即喪失其合同目的和存在的基礎，且解除并未影響第二被申請人的權利，因此第7條、第9條應予一并解除。對此，申請人申請解除合同，且第一被申請人表示同意，依照《中華人民共和國合同法》第93條第1款，仲裁庭予以確認，但合同協議解除，除當事人有約定外，并不免除合同解除前各方的違約責任或賠償責任（如有）。

對于第二被申請人提出按合同約定，解除合同需書面通知兩被申請人才能生效的異議，仲裁庭不予支持，理由如下：（1）申請人未能提供證據證明第二被申請人的行為符合了第9條規定的“因第二被申請人的原因未取得房產證”的前提條件，因此其尚不能依據第9條主張合同約定的解除權；（2）根據上述分析及各方當事人庭審意見，本案合同的解除應當視為申請人與第一被申請人協議解除合同并效力及于第二被申請人，并非以合同第9條為基礎，因此無需履行合同第9條所規定的書面通知程序；（3）即使當事人依照合同或法律行使單方解除權，法律并無規定應訴訟外為之，因此當事人以訴訟（仲裁）的方式通過法院或者仲裁機關以起訴書或者仲裁申請書等書面方式送達，仍能發生合同解除的效果。綜上仲裁庭不支持第二被申請人提出的異議。

（二）被申請人之間簽訂的商品房買賣合同是否對申請人有約束力的問題

申請人與被申請人簽訂合同后，被申請人雙方于2005年3月7日又簽訂合同，第二被申請人將房屋所有權轉移給第一被申請人，并約定原與申請人簽訂合同中的所有權利義務由第一被申請人承擔。因被申請人雙方的此舉未告知過申請人，所以此合同對申請人不具有約束力，第二被申請人不能以此為由主張免去其在本案合同中所承擔的義務。但第二被申請人在第一被申請人與申請人簽訂的合同中注明僅承擔有前提條件的有限責任，且沒有證據證明第一被申請人和申請人在合同約定的期限內向第二被申請人提供了辦理房屋產權證所需的資料，在這種情況下，第二被申請人沒有辦理房屋產權證并不違約，故不應承擔違約責任，而應該由第一被申請人承擔合同違約的主要責任。

（三）關于如何確定申請人將辦證所需費用交給Y中心的問題

本案合同第10條約定：辦理房產過戶登記手續時發生的所有稅款和費用，由申請人負責，且應當在領取產權證時一次性付清。從中看出，此約定并沒有硬性要求在辦理產權證前必須交付相關費用，在辦理產權證前是否交清相關費用不是辦理產權證的必然要件，申請人完全可以在領取產權證時一次性交清。但申請人在辦證前應第一被申請人銷售經理的要求，將辦證費用交給了市場中心。雖第一被申請人否認與其有關系，并表示不承擔責任，但根據第二被申請人提供的說明和申請人的陳述以及第一被申請人的陳述，仲裁庭認為，吳某當時是第一被申請人的銷售經理，是代表第一被申請人履行職責，雖然第一被申請人否認收到此筆費用，并對申請人和第二被申請人的說法表示“吳某已經離開很多年了，現在沒有人能夠證實這種說法，公司不能確定這個事情，沒有人說是，也沒有人說不是”，但申請人和第二被申請人對第一被申請人員工吳某讓市場中心代收費用一事均陳述一致，第一被申請人對吳某為其員工也予以承認，且市場中心是第二被申請人申請注冊的企業法人單位，并且其是當時市場中心的主管——第二被申請人又是合同簽訂一方的當事人，與第一被申請人之間有代售或者房屋買賣等第三方關系，吳某指定第二被申請人下屬市場中心收取費用也屬合理范圍。參照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第7條，第一被申請人對吳某未指定代收一事應當承擔舉證責任。由于第一被申請人未提供相應的證據，因此可以合理認定申請人按照吳某的要求將購房價款交給第一被申請人、將辦房屋產權證等費用交到市場中心的行為，完全是針對第一被申請人的。因此，申請人將辦理房屋產權證費用按吳某的要求交到市場中心，應視為已交付給第一被申請人，第一被申請人對此應負責。

（四）申請人是否向被申請人遞交了辦理房屋產權證所需的相關資料

合同第9條約定：通過第二被申請人辦理房屋產權證，需要申請人與第一被申請人雙方向第二被申請人提供資料。但兩被申請人都否認收到過申請人的任何材料。申請人稱根據第二被申請人銷售經理吳某的要求，在將辦房屋產權證費用交市場中心的同時，也把相關資料交給了市場中心。但申請人既沒有市場中心的收據，也拿不出相關的證據。因此，申請人提出將辦理房屋產權證的相關材料交給了市場中心的主張，仲裁庭認為理由不充分，并應承擔不能辦理房屋產權證的相應責任。

（五）被申請人是否賠償申請人請求的不超過已交付房價款一倍的賠償金問題

仲裁庭認為，第二被申請人未在約定的期限內辦理房屋產權證，首先，第一被申請人將出售的房屋抵押給了T有限公司，直到2008年1月3日才解押，以至于不能辦理房屋產權證，不得不在2007年7月4日向各業主致函表示歉意，雖第一被申請人認為其僅抵押了100萬元，而整座樓房評估價值約3000萬元且其中大量是第一被申請人自有的房屋，即使抵押人行使權利亦不會影響申請人權利，但仲裁庭認為該抵押權的設立是產權證不能辦理的重要原因，與設定在其上權利價值的大小并沒有必然聯系，第一被申請人應當對此行為承擔責任；其次，被申請人雙方在2005年3月7日簽訂轉移權利、義務的合同，第二被申請人客觀上不再關注辦產權證事宜；再次，第一被申請人的銷售經理讓申請人把辦證相關費用交到市場中心，因不久又把房屋抵押了出去，在約定辦產權證的期限內態度消極，致使不能及時給申請人辦理房屋產權證。

綜上，房屋產權證不能辦理的責任主要在于第一被申請人，第一被申請人應當在房屋交付使用12個月內具備辦理房產證的條件，此義務與申請人是否提供了資料并沒有對應關系。由于第一被申請人此時仍然將房產抵押導致己方不具備辦理房產證的條件，即應當承擔違約責任。

同時，仲裁庭注意到，雙方當事人對本案是否適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條有不同意見。仲裁庭認為司法解釋第8條所謂的“無法取得房屋”應當指的是法律上的取得，而買賣房屋的重要義務乃是使得買受方取得相應的所有權。本案中，由于被申請人的原因，使得申請人無法取得房屋所有權，應當適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條，承擔相應的賠償責任。依據第8條的規定，買受人有權在不超過已付購房款一倍之內請求賠償，即其可能獲得的數額是一倍已付房款（包括本數）之內，而非當然獲得已付購房款的一倍數額的賠償，因而仲裁庭有權根據案件的實際情況在上述范圍內決定賠償的數額。而案件的“實際情況”應當包括買受人已付的購房款的數額、買受人是否已經實際使用該房屋、出賣人行為的過錯程度、出賣人是否采取了相應的避免損失擴大的措施、房屋的市價與買受價格之差、買受人購買房屋的目的以及出賣人是否知曉其目的等具體情況。具體到本案而言，仲裁庭認為，本案中雖然因被申請人的原因導致申請人無法取得房屋的所有權，但是由于該房屋已經實際交給申請人使用，申請人也因而享有相應的利益；同時因申請人購買房屋的本金為130158元，并考慮到房屋升值因素，因此仲裁庭認為被申請人賠償申請人40000元是適當的。

（六）第一被申請人返還申請人的房款支付利息從何時起算問題

仲裁庭認為，鑒于雙方同意解除合同，且并不適用本案合同第9條關于解除和解除后果的約定（第9條是對“因第二被申請人的原因”導致未能辦理產權證并解除合同的方式及后果的約定），申請人可以依照《中華人民共和國合同法》第97條的規定，要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。第一被申請人于2004年11月30日收取了申請人的購房價款、相關稅費、公共維修基金、辦證費等費用，應當依照法律規定恢復原狀和賠償損失，即支付從2004年12月1日起至本裁決作出之日止，以137236元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率計算的利息。

（七）關于第二被申請人的責任

因第二被申請人僅對本案合同第7條和第9條負責，沒有證據證明其違反了本案合同第7條、第9條的約定，因此本案中，其不承擔責任。

（八）關于仲裁費用

根據本案審理情況，仲裁庭認為，本案仲裁費16412元（已由申請人預交），由申請人承擔10%，第一被申請人承擔90%。

三　裁決

根據上述案情和理由，仲裁庭裁決如下：

（一）解除申請人與第一被申請人、第二被申請人于2004年11月30日簽訂的《商品房買賣合同》；

（二）第一被申請人退還申請人交付的房價款130158元和維修基金2603元、辦證費500元、契稅3905元、印花稅70元，并支付2004年12月1日至本裁決作出之日上述款項（合計137236元）的利息，標準按中國人民銀行同期貸款利率計算；

（三）第一被申請人賠償申請人損失40000元；

（四）本案仲裁費16412元（已由申請人全額預交），由申請人承擔1641.20元，由第一被申請人承擔14770.80元，第一被申請人應直接向申請人支付申請人為其墊付的仲裁費14770.80元；

（五）駁回申請人的其他仲裁請求。

上述（二）、（三）、（四）項被申請人應向申請人支付的款項，被申請人應于本裁決書送達之日起二十日內向申請人支付完畢；逾期不履行，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第229條的規定執行。

本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。

 

該案件屬房屋買賣合同糾紛。該裁決書結構合理，內容翔實，邏輯性強。在“仲裁庭意見”之前，仲裁庭對案情和基本事實進行了概括和認定，同時對案件爭議焦點進行了非常全面的概括，并在“仲裁庭意見”部分，對案件爭議焦點逐一進行論證，體現了仲裁庭清晰的思路。語言方面規范、嚴謹，敘述、論證通俗易懂。更突出的是對于各種說理和論證技巧靈活運用，使很多問題迎刃而解。