第二版序：尋求房地產與金融的制度平衡點

在革故鼎新的房地產金融法制環境和市場主體生生不息的創新探索下，我國初步形成了多元化、多層次的房地產金融市場體系。盡管商業銀行貸款仍然占據房地產融資的半壁江山，但近年來勃興的房地產信托融資、公司債券融資、短期融資券和中期票據等融資方式，無疑已成為了房地產資金來源的重要補充。

從中國銀監會的統計來看，截至2010年末，主要金融機構房地產貸款余額9.35萬億元，占各項貸款余額的20.5%；其中商業銀行不良貸款余額439.8億，不良貸款比率1.26%。面對日益多元化的房地產融資途徑，不斷擴大的房地產金融市場規模，以及逐步降低的不良貸款比率，確實值得額手稱慶，但居安思危，在繁榮的經濟現象之下更需要冷靜的思考。

就國外來看，美國2008年因次級貸款引發禍害全球的金融危機，至今影響未消，強化金融監管和消費者保護的制度改革任重道遠。就國內來看，從應對2008年國際金融危機采取房地產市場金融支持政策，到2010年以來采取包括差別信貸、稅收政策和限購令等史上最嚴厲的房地產宏觀調控措施，我國房地產市場的發展波瀾起伏，部分地區房價上漲過快，投資投機性購房過度活躍，已影響到房地產市場的健康發展和居民的住房保障。實踐中，以假按揭等手段騙取銀行信貸資金，部分金融創新將房地產行業風險向金融系統轉移，商業銀行放貸流程不盡完善和內控機制存在漏洞，都可能是誘發金融風險的危險因素。

金融支持過度容易引發房地產泡沫，反之，金融緊縮過度容易引發房地產衰退。我國住房貨幣化改革的深入和住房金融市場化步伐的加快，提出了“房地產金融市場發展應向哪里去”、“如何有效運用金融手段調控房地產市場”和“房地產市場金融風險如何預警、防范和處置”等問題，這不僅是當下迫切需要解決的重大課題，也是指引未來房地產及金融市場發展的燈塔。問題的解決，將有待于在房地產與金融的制度結合中尋求有效的平衡點，這是政策制定者、立法者和市場參與者們不可推卸的時代責任。因為我們不僅需要一個健康平穩發展的房地產市場，需要一個安全穩健的房地產金融市場，更需要一個居者有其屋，人人幸福生活的和諧社會。

本次修改所參考的資料和法律制度截至2011年8月31日，修改字數約15萬字，按修改的內容分主要涉及三方面：（1）更新房地產市場發展和金融數據，反映國內外最新的房地產市場金融狀況；（2）根據政策法律變化，相應地修改受影響的爭議焦點內容；（3）補充最新案例，反映近年來房地產金融市場的最新變化和熱點。為便于查閱和閱讀，現將各章的修改內容概要如下：

（續表）

從2009年本書第1版售馨提出修改到最終完成，歷時兩年，但大部分工作主要集中在2011年以來陸續完成。這一方面是近兩年房地產金融市場和法制環境的快速變化，筆者希望在更明朗的經濟形勢和政策法律環境下分析問題，以便得出更具說服力的結論；另一方面是原書各章的作者已分散到全國各地工作，獨立承擔修改任務的筆者因平時教學科研占用大量時間，只能利用寒暑假，延長了修改周期。筆者要十分感謝北京大學出版社的李燕芬編輯，她不厭其煩的催稿和對筆者拖延稿件的寬容與理解，是支撐筆者完成修改工作的巨大動力；筆者也要十分感謝北京大學法學院2007級法律碩士趙穎、2009級法學碩士秦丹鴻，她們熱情而細心地幫助收集了主要更新資料并提出了不少寶貴的修改建議，猶如協助筆者完成修改工作的左膀右臂。書中文責，概由筆者自負。“珠璣理文章，快意落玉盤”，期待新的房地產金融一書能夠得到讀者的喜愛，并隨時恭聽批評指正。

洪艷蓉

2011年8月31日晚于

北京大學法學院陳明樓