序：尋求房地產(chǎn)與金融的制度結(jié)合點

當(dāng)資金融通被運用于房地產(chǎn)這個關(guān)系國計民生的支柱產(chǎn)業(yè)時，相關(guān)法律制度的建設(shè)就更凸顯出其重要性。通過金融市場有效地配置房地產(chǎn)參與各方的權(quán)利義務(wù)，構(gòu)造一系列分散風(fēng)險、明確責(zé)任和平衡收益的制度安排，無疑是實現(xiàn)房地產(chǎn)和金融雙贏的必然要求。

過去十幾年來，國家在推行住房商品化和貨幣化的過程中，雖然逐步減少了對住房產(chǎn)業(yè)的直接投入，卻沒有同時完全開放房地產(chǎn)的融資渠道。在我國資本市場處于初步發(fā)展階段的經(jīng)濟背景下，這種制度安排造成房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過度依賴。正如中國人民銀行《2004年房地產(chǎn)金融報告》所指出的，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金已占其資產(chǎn)比例的70%以上，房地產(chǎn)信貸中的“假按揭”道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、操作風(fēng)險和法律風(fēng)險，正成為銀行不良資產(chǎn)來源新的影響因素。房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險向銀行體系的過度滲透，可能危及金融穩(wěn)定。而且，這種單一的房地產(chǎn)金融體制，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展：一方面，造成房地產(chǎn)開發(fā)過熱和地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)價格上漲過快，無法充分落實國家住房政策和最低住房保障要求，部分抑制了住房需求的有效形成；另一方面，造成房地產(chǎn)企業(yè)高負債經(jīng)營，對中央銀行信貸政策過度敏感，風(fēng)險與收益失衡之下無以形成房地產(chǎn)企業(yè)的有效競爭，培育適應(yīng)市場需求的房地產(chǎn)供給機制。改變單一的房地產(chǎn)融資體制，建立多層次的房地產(chǎn)金融市場（包括開發(fā)建設(shè)融資市場和消費融資市場），并通過金融配套制度的建設(shè)，形成有效的風(fēng)險分擔(dān)機制，已成為關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)未來健康發(fā)展和金融體系穩(wěn)定的關(guān)鍵性問題。

2003年以來，尤其是中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（第121號文）和國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（第18號文）發(fā)布之后，監(jiān)管當(dāng)局在支持發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，既加強了對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)范和風(fēng)險管理，也開始了對多層次房地產(chǎn)金融市場和風(fēng)險分擔(dān)機制建設(shè)的探索。而伴隨著金融改革和開放帶來的競爭壓力和創(chuàng)新機遇，金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速地成為這一多層次市場建設(shè)的積極推動者和參與者。

從總體上看，就房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而言，除了傳統(tǒng)的銀行信貸融資之外，通過房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行企業(yè)短期融資券，引入外資合作開發(fā)，進行項目融資或者通過設(shè)立房地產(chǎn)投資信托/基金融資，正成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇的多樣化的融資渠道。就房地產(chǎn)消費而言，除了原有的商業(yè)銀行抵押貸款和住房公積金貸款之外，天津中德住房儲蓄銀行的設(shè)立和在全國興起的民間集資建房的探索，正開啟著購房者新的置房思路。就金融創(chuàng)新而言，除了個人住房抵押貸款中關(guān)于“直貸式”、“雙周供”、“固定利率”等放款及還款方式的創(chuàng)新之外，通過設(shè)立信托為房地產(chǎn)業(yè)融通資金，通過資產(chǎn)證券化轉(zhuǎn)移信貸資產(chǎn)風(fēng)險，通過產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)新聯(lián)結(jié)供求雙方，正豐富著房地產(chǎn)金融的服務(wù)方式，提高著房地產(chǎn)金融的運作效率。就房地產(chǎn)金融的配套機制而言，除了銀行信貸中的住房抵押制度之外，住房置業(yè)擔(dān)保的逐步發(fā)展，住房抵押貸款保險的普及，信貸資產(chǎn)證券化的試點，資產(chǎn)管理公司對銀行不良資產(chǎn)的深入處置，以及近來司法實踐對抵押房地產(chǎn)強制執(zhí)行的支持，正在房地產(chǎn)金融的一級和二級市場創(chuàng)建著形式多樣的金融風(fēng)險分擔(dān)機制。無疑，相比于過去單一的融資體系，房地產(chǎn)金融體系正悄然發(fā)生著可喜的變化。

正是對這種房地產(chǎn)與金融相結(jié)合，在制度上從單一連接到網(wǎng)絡(luò)共生格局變化的關(guān)注和思索，促成了本書的寫作構(gòu)思。全書由北京大學(xué)法學(xué)院金融法研究中心洪艷蓉博士設(shè)計框架、組稿和審稿，在內(nèi)容選擇和結(jié)構(gòu)編排上突出了以下三個特點：第一，按照房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資（第一章至第七章）和消費融資（第八章至第十二章）以及配套金融機制（第十三章至第十八章）的格局排列，從宏觀層面展示我國多層次房地產(chǎn)金融市場的制度建設(shè)狀況和未來發(fā)展趨勢。第二，每章按照“基本原理”、“制度借鑒”、“操作流程”、“爭議焦點與案例分析”的順序，結(jié)合最新的制度規(guī)定、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和典型案例，從微觀層面探討我國房地產(chǎn)金融的理論和實務(wù)操作問題。第三，為方便讀者閱看，在目錄及各章正文之前，列出了各章相應(yīng)的核心內(nèi)容。

本書得以策劃和出版，很大程度上應(yīng)歸功于北京大學(xué)出版社李燕芬女士和北京大學(xué)圖書館鄭順炎博士的聯(lián)系和推進，在此先予致謝。按撰寫章節(jié)順序，全書的分工如下：唐勇：第一章；曾金華：第二、三章；王志剛：第四、十八章；丁峰：第五章；洪艷蓉：第六章；廖凡：第七章；羅靜：第八、十二章；蔣諍：第九、十章；田磊：第十一章；李虹：第十三章；陳紅：第十四章；賴乾勝：第十五、十六章；樊振華：第十七章。全書由洪艷蓉博士進行匯總和統(tǒng)稿，羅靜碩士提供了部分法規(guī)整理，陳蘇華碩士提供了第十七章的部分寫作參考，在此一并致謝。本書的順利完成得力于各位作者的辛勤寫作和深入思考，但囿于水平和時間，不足之處仍在所難免，敬祈廣大讀者批評指正。

洪艷蓉

2007年9月于北大中關(guān)園