案例分析

案例1：武漢市江漢公司訴環宇房地產開發（武漢）有限公司、香港嘉實貿易公司聯合開發合同糾紛案

[案情]

1993年1月30日，武漢市江漢公司（以下簡稱江漢公司）與香港嘉實貿易公司（以下簡稱嘉實公司）簽訂“武漢職工大廈”聯合開發建房合同一份，合同規定，江漢公司（甲方）與嘉實公司（乙方）對位于解放大道669號江漢公司臨街東側圍墻至精武副食店地段，由乙方出資，雙方合作開發興建“一底二主”綜合性大樓；工程總占地4150平方米；該地段內的醫院、副食、餐館及居民住房等拆遷由乙方安排還建補償；原甲方所有汽修廠、小影院等處的房產由甲方負責拆除，由乙方一次性支付拆遷補償費500,000元；開發合建的房產1/3的產權歸甲方所有；甲方向乙方提供土地、產權、規劃紅線圖等有關文件及資料；還規定了雙方不履約的違約責任等。合同簽訂后，嘉實公司于1994年3月1日投資設立環宇房地產開發（武漢）有限公司（以下簡稱環宇公司）。同年5月4日，江漢公司與環宇公司共同向武漢市土地規劃局申請規劃定點。9月7日，武漢市規劃管理局、武漢市土地管理局就“武漢職工大廈”項目下發局技（1994）14號文，原則上同意“職工大廈”項目的設計方案，同年12月30日武漢市土地管理局與環宇公司簽訂《國有土地使用權批租合同》，將位于漢口解放大道669號、面積為6084平方米的土地使用權批租給環宇公司，并向環宇公司簽發《國有土地使用權證》。江漢公司依約拆除還建部分居民住房；嘉實公司依約支付拆遷補償費500,000元。但環宇公司取得使用權證后至今沒有建房，因此江漢公司向法院提起訴訟，要求嘉實公司和環宇公司承擔民事責任。

[評析]

1．當事人不具備房地產開發經營資格簽訂的房地產聯合開發合同是否有效？

根據中華人民共和國最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》（法發[1996]2號，1995年12月17日，以下簡稱《解答》）第1、2條的規定，“從事房地產的開發經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門登記并發給營業執照的房地產開發企業（含中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業）。不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的，可認定合同有效。”因此，在中華人民共和國境內從事房地產的開發經營者，應當是中華人民共和國企業法人，而不是外國企業和香港企業。嘉實公司是香港企業，無權在中華人民共和國內地從事房地產開發經營業務。《解答》第21條規定：“《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續，可認定合同有效。”本案的聯合開發建房合同是江漢公司與嘉實公司簽訂的，江漢公司簽約時對以劃撥方式取得的土地使用權并沒有辦理出讓手續。盡管后來環宇公司履行了批租手續，但環宇公司與嘉實公司是兩個不同的企業，均為獨立的民事主體，環宇公司既沒有嘉實公司對其授權的委托書，也沒有與嘉實公司及江漢公司簽訂三方轉讓聯合開發建房合同權利義務的協議。環宇公司辦理的土地使用權批租手續，既不能視為履行江漢公司與嘉實公司的聯合開發建房合同項下的權利義務，也不能視為江漢公司或嘉實公司補辦了批租手續。由于嘉實公司無權在我國內地從事房地產開發經營業務，江漢公司將以劃撥方式取得而又未辦理出讓手續的土地使用權作為投資與嘉實公司合建房屋，江漢公司與嘉實公司的行為均違反了《解答》第1條、第2條和第21條的規定，嘉實公司與江漢公司簽訂的聯合開發建房合同應認定為無效。對此雙方均有過錯。江漢公司起訴的重要依據是其與嘉實公司簽訂的聯合開發建房合同，之所以將環宇公司作為被告，是因為江漢公司認為環宇公司由嘉實公司獨資設立且代嘉實公司履行聯合開發建房合同的權利義務。環宇公司與江漢公司之間雖然存在合作的事實，但沒有證據證實這些合作事實是為了履行嘉實公司與江漢公司簽訂的合同，環宇公司與江漢公司的關系屬另一種法律關系。因此，江漢公司以其與嘉實公司簽訂的合同為依據要求環宇公司承擔民事責任，法院不應支持。

案例2：合作開發房地產糾紛案

[案情]

南海市平洲房地產開發公司（以下簡稱平洲房地產公司）與富南投資有限公司（以下簡稱富南公司，系港商投資設立的公司）、南海市平洲區經濟發展總公司（以下簡稱平洲發展公司）、南海市建設實業總公司（以下簡稱南海建設公司）、南港進出口倉儲集運公司（以下簡稱倉儲公司）合作開發房地產糾紛案

1993年6月8日，平洲發展公司、南海建設公司、富南公司、倉儲公司簽訂《關于合作發展南海市平洲富南中心之協議書》；同年9月16日平洲房地產公司、平洲發展公司、南海建設公司、富南公司簽訂《關于合作發展南海市平洲區沙尾橋東之富南中心協議書》，1994年1月3日簽訂《聯合開發南海市平洲區富南中心的補充協議》，約定由平洲房地產公司提供項目開發資質及辦理規劃用地、權證手續，富南公司負責投資及經營銷售，平洲發展公司提供土地，南海建設公司成立富南經營部，由經營部負責項目建設的行政、財務、銷售等事務，第三人倉儲公司以土地464平方米換取富南中心住宅四個套間。協議還約定各方當事人利益分配辦法及其他條款。

上述協議簽訂后，各方當事人依約履行，興建富南中心大樓。1995年4月28日、5月29日、6月29日、8月23日、10月11日、11月30日、1996年1月29日，平洲房地產公司與富南公司、富南公司經營部簽訂合作補充協議，約定由房地產公司向富南中心投入1100萬元資金，該資金實為借款，協議約定利息計算及還款方式。在履約過程中，富南公司對大樓資金的投入，主要靠境內外預售樓款及上述1100萬元的借款。

1995年12月28日，平洲房地產公司與平洲發展公司簽訂《土地產權交換協議書》，約定由房地產公司用另一塊土地換取平洲發展公司在富南中心的土地及權益。

1996年10月3日，承建該大樓的建筑商致函給平洲房地產公司及富南經營部，稱該工程因拖欠工程款及水、電費、材料等，被迫將于同年10月20日起全部停止施工。10月18日，平洲房地產公司致函富南公司，通知其于10月24日前投入資金以滿足建筑商的要求。否則，解除協議，由平洲房地產公司單方完成富南中心項目的建設，富南中心將歸平洲房地產公司所有。同年10月19日，富南公司向平洲房地產公司發函認為，平洲房地產公司單方解除合約，應承擔一切損失，如平洲房地產公司接收項目權益及債項，則其投入此項目的700萬元，平洲房地產公司應在15日內償還。10月28日，富南公司復函給平洲房地產公司稱：富南公司在沒有合法地位的情況下，冒著極大風險經營了四十多個月，現被迫于1996年10月25日撤退。待對1996年10月24日前的數據核對后，富南中心項目的一切權益、債務及法律與富南公司無關。

1996年10月26日始，平洲房地產公司獨自投入資金繼續承建富南中心大樓，并于1996年12月30日、1997年1月25日分別與南海建設公司、倉儲公司簽訂了合同，確認他們之間對富南中心大樓的權利與義務。

上述各方當事人所簽訂的合作協議沒有辦理合建審批手續以及土地使用權變更登記手續，也未成立項目公司。平洲房地產公司有開發經營房地產范圍、資質，并持有富南中心大樓的土地所有權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售商品房許可證。

平洲房地產公司起訴，請求判令終止平洲房地產公司與富南公司1993年9月16日簽訂的《關于合作發展南海市平洲區沙尾橋東之富南中心協議書》及補充協議，恢復平洲房地產公司對“富南中心”房地產項目的自主開發經營權，并由富南公司承擔本案的訴訟費。

[評析]

1．在中國境內從事房地產開發，是否應成立房地產開發企業并履行審批手續

房地產開發企業作為房地產開發的主體，主導了整個房地產開發的過程，在房地產開發市場上扮演了重要的角色。為了規范房地產開發秩序，國家對房地產開發經營權有嚴格的規定，未經審批不得從事房地產開發。《國務院關于發展房地產業若干問題的通知》（國發[1992]61號）要求所有從事房地產開發經營的中、外資企業，都必須經過嚴格的資質審批。

此后，建設部1993年4月16日頒布了《關于貫徹國務院<關于發展房地產業若干問題的通知>有關問題的通知》（建房字第298號），明確規定：“要按照建設部、國家工商行政管理局的規定，嚴格對各類房地產開發企業的資質審批，并建立年檢制度，實行動態管理。對取得房地產開發經營權的企業，在一年內無開發任務或未進行任何項目建設的，應及時取消其房地產開發經營權。對項目型公司，凡項目結束或因故終止，應及時取消其該項目的開發經營權。要嚴格限制那些不從事房地產開發而熱衷于投機牟利的行為。要加強對開發公司經理及管理人員的培訓，切實提高企業管理水平。”外資參與我國房地產開發，也必須借助于房地產開發企業這個平臺，依據相關外商投資法律的規定成立外資房地產開發企業，并取得相應資質方能從事房地產開發。

富南公司作為香港公司與平洲房地產公司等內地公司在內地合作開發房地產，既未按《中華人民共和國中外合作經營企業法》的規定成立合作企業，也未按1992年國務院《關于發展房地產業若干問題的通知》第11條的規定辦理有關審批手續。因此，平洲發展公司、南海建設公司、富南公司、倉儲公司簽訂的《關于合作發展南海市平洲富南中心之協議書》，平洲房地產公司、平洲發展公司、富南公司、南海建設公司簽訂的《關于合作發展南海市平洲區沙尾橋東之富南中心協議》及《聯合開發南海市平洲區富南中心補充協議》，因違反法律、行政法規的強制性規定，依法均應認定為無效合同。造成合同無效，各方當事人均有一定過錯，各自應承擔相應責任。富南公司依據無效合同產生的“富南中心”開發經營權，應當歸還給對該項目依法享有開發經營權的開發商平洲房地產公司，基于“富南中心”商住樓開發項目產生的權利義務依法應當由平洲房地產公司承受，富南公司取得的預售房款，扣除投資款后，應當歸平洲房地產公司所有；富南公司投入“富南中心”項目的資金，應當由平洲房地產公司負責返還。

（王志剛）