基本原理

一、外資參與房地產(chǎn)開發(fā)概述

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了較快的發(fā)展。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量增加，“融資難”的問題逐漸暴露出來。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要依靠兩部分，一個(gè)是自有資金，一個(gè)是外來的債務(wù)型或權(quán)益型投資資金。這其中自有資金僅占很小的一部分，絕大多數(shù)資本來源于外來的債務(wù)型或權(quán)益型投資。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要依靠外來的債務(wù)型投資，提供者主要是國有控股的商業(yè)銀行，債務(wù)投資的方式以附抵押的中短期貸款為主。近幾年，雖然國家允許房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，但由于限制條件過高，能夠上市融資的公司寥寥無幾。總體看來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款和股市融資，其中銀行貸款占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資資金的70%以上，更有一些實(shí)力弱小的企業(yè)，通過各種變通的辦法，使得實(shí)際銀行貸款占總投資額的90%以上，這無形中增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。2003年到2004年，政府主管部門相繼出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）、國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)），以及隨后到來的“8·31土地大限”，造成了不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈極度緊張，使得對(duì)銀行資金依賴最大的房地產(chǎn)業(yè)受到了劇烈沖擊。

鑒于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道和融資工具相對(duì)單一、籌措資金困難，吸引外資參與房地產(chǎn)開發(fā)便成為緩解“融資難”的重要途徑。事實(shí)上，國外資金一直在尋求進(jìn)入中國市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。受房價(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金正通過多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，方式之一便是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》的統(tǒng)計(jì)，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%，占到開發(fā)資金來源的1.3%。根據(jù)最新的國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2010年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年資金來源72494億元，其中利用外資796億元，占比1.1%，大體保持了相當(dāng)?shù)乃健?/p>

在論述外資參與房地產(chǎn)開發(fā)制度的具體內(nèi)容之前，有必要對(duì)“外資”和“房地產(chǎn)開發(fā)”這兩個(gè)核心概念加以界定。

首先，何謂“外資”？“外資”不是一個(gè)精確的法律概念，通常所說的外資是從資本輸入國的角度對(duì)來自外國的投資約定俗稱的稱謂。從我國外資立法的語義推定和學(xué)界的通說來看，通常指外國的投資者，或指國外的資金或資本，包括了外國投資者和外來資本兩個(gè)方面的內(nèi)容。目前，我國立法與司法實(shí)踐中對(duì)“外資”也存在不同的理解，交互采用“設(shè)立地標(biāo)準(zhǔn)”和“資本來源地標(biāo)準(zhǔn)”。我國有關(guān)外商投資企業(yè)法規(guī)定，外商投資企業(yè)是指外國的公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織以及個(gè)人在中國境內(nèi)投資或與中國的機(jī)構(gòu)合資合作設(shè)立的企業(yè)，屬于中國法人，這是采用設(shè)立地標(biāo)準(zhǔn)；關(guān)于外商投資企業(yè)再投資及外商投資性公司的相關(guān)規(guī)定中認(rèn)為，外商投資企業(yè)及外商投資性公司再投資設(shè)立的企業(yè)仍然屬于外商投資企業(yè)，實(shí)際上就是將外商投資企業(yè)認(rèn)定為外國投資者，這就是采用“資本來源地標(biāo)準(zhǔn)”。同時(shí)，基于我國的特殊國情，港、澳、臺(tái)投資者及其投資視為外資，外國投資者在我國境內(nèi)的合法收入屬于外資。

其次，何謂“房地產(chǎn)開發(fā)”？根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修訂）第2條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容廣泛而且繁雜，可以從縱向、橫向兩個(gè)角度來探討。從縱向角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)是指從工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)到竣工驗(yàn)收的全過程；從橫向角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)包括兩種行為，其一是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通常稱為土地開發(fā)或者再開發(fā)。土地開發(fā)也稱“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”包括實(shí)現(xiàn)區(qū)域以外的道路通、給水排水通、供電線路通和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)上的土地進(jìn)行平整；“七通一平”包括道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和場(chǎng)地平整。土地開發(fā)就是通過“三通一平”或“七通一平”，把自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莼蚋黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變成熟地。土地再開發(fā)，就是在不增加城區(qū)現(xiàn)有土地使用面積的情況下，對(duì)城區(qū)原有土地進(jìn)行再開發(fā)即改造，通過一定量資金、勞動(dòng)等的投入，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，以提高現(xiàn)有土地的使用功能，提高土地利用效率。其二是進(jìn)行房屋建設(shè)，也稱為房屋開發(fā)，包括住宅、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門用房的開發(fā)。

可見，外資參與房地產(chǎn)開發(fā)涉及工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)到房屋開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，但是我們通常所說的外商投資房地產(chǎn)業(yè)，是指外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身份介入房地產(chǎn)開發(fā)。《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》所使用的“房地產(chǎn)業(yè)”也是從這個(gè)意義上展開的。至于外商投資建筑業(yè)企業(yè)、建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)、城市規(guī)劃服務(wù)企業(yè)等領(lǐng)域，則由《外商投資建筑業(yè)企業(yè)管理規(guī)定》、《外商投資建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)管理規(guī)定》、《外商投資城市規(guī)劃服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》等專門法規(guī)規(guī)章予以規(guī)范，本書不再贅述。為此，本書所論述的外資參與房地產(chǎn)開發(fā)，僅指外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身份介入房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、外資參與房地產(chǎn)開發(fā)制度的具體內(nèi)容

外資參與房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個(gè)部門和諸多環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。考慮到本書的主旨和篇幅，本章將重點(diǎn)討論外資參與房地產(chǎn)開發(fā)的外資市場(chǎng)準(zhǔn)入和行業(yè)準(zhǔn)入政策。

（一）外資市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)定

法律法規(guī)是一個(gè)國家市場(chǎng)準(zhǔn)入的門檻，下面從宏觀和微觀兩個(gè)角度，在法律制度的層面上分析我國外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的規(guī)定。

1．外資市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)定概述

我國現(xiàn)行的外資法制是一個(gè)由多層次、多部門的法律、法規(guī)和部門規(guī)章等構(gòu)成的體系，根據(jù)立法的效力由上而下分別為：（1）全國人大及其常委會(huì)制定的外資法律，如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》和《外資企業(yè)法》等，它們是我國外資法制體系的核心內(nèi)容；（2）國務(wù)院制定的外資行政法規(guī)，如《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》及其附件《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》、《外匯管理?xiàng)l例》等；（3）國務(wù)院各部委制定的外資規(guī)章及地方政府制定的地方外資法規(guī)等，如國家發(fā)改委、商務(wù)部等六部委制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（2006年7月11日），國家外匯管理局等發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》（2006年9月1日），商務(wù)部等發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》（2007年5月23日），商務(wù)部發(fā)布的《關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》（2008年6月18日）等。

在我國，外資投向須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，投資項(xiàng)目應(yīng)履行核準(zhǔn)手續(xù)。根據(jù)《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法》（國家發(fā)展和改革委員會(huì)令第22號(hào)，2004年10月9日）的規(guī)定，按照《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》分類，總投資（包括增資額，下同）1億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資5000萬美元及以上的限制類項(xiàng)目，由國家發(fā)展改革委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，其中總投資5億美元及以上的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資1億美元及以上的限制類項(xiàng)目由國家發(fā)展改革委對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告審核后報(bào)國務(wù)院核準(zhǔn)。總投資1億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目和總投資5000萬美元以下的限制類項(xiàng)目由地方發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，其中限制類項(xiàng)目由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，此類項(xiàng)目的核準(zhǔn)權(quán)不得下放。地方政府按照有關(guān)法規(guī)對(duì)上款所列項(xiàng)目的核準(zhǔn)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。2010年5月4日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好外商投資項(xiàng)目下放核準(zhǔn)權(quán)限工作的通知》（發(fā)改外資[2010]914號(hào)），下放了外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)權(quán)限。原由國家發(fā)改委核準(zhǔn)的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中總投資3億美元以下的鼓勵(lì)類、允許類項(xiàng)目，除《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》規(guī)定需由國務(wù)院有關(guān)部門核準(zhǔn)之外，由省級(jí)發(fā)展改革委核準(zhǔn)；但限制類項(xiàng)目核準(zhǔn)權(quán)限暫不下放；國家法律法規(guī)和國務(wù)院文件對(duì)項(xiàng)目核準(zhǔn)有專門規(guī)定的，從其規(guī)定。核準(zhǔn)權(quán)限下放后，項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、核準(zhǔn)內(nèi)容、條件、程序等仍按照《外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007年修訂）的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)中的（1）土地成片開發(fā)（限于合資、合作）；（2）高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營；（3）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司，屬于限制外商投資產(chǎn)業(yè)，其他的則屬于允許類產(chǎn)業(yè)。

因此，上述房地產(chǎn)限制外商投資項(xiàng)目，如果總投資5000萬美元及以上的，由國家發(fā)改委核準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告；總投資1億美元及以上的，由國家發(fā)展改革委對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告審核后報(bào)國務(wù)院核準(zhǔn)；總投資5000萬美元以下的，由省級(jí)發(fā)展改革部門核準(zhǔn)，此類項(xiàng)目的核準(zhǔn)權(quán)不得下放。其他房地產(chǎn)允許類外商投資項(xiàng)目，則根據(jù)總投資規(guī)模，按照國家發(fā)改委下放核準(zhǔn)權(quán)限后的外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)管理辦法進(jìn)行核準(zhǔn)。

項(xiàng)目申請(qǐng)人憑國家發(fā)展改革部門的核準(zhǔn)文件，依法辦理土地使用、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)管、安全生產(chǎn)、資源利用、企業(yè)設(shè)立（變更）、資本項(xiàng)目管理、設(shè)備進(jìn)口及適用稅收政策等方面的手續(xù)。未經(jīng)核準(zhǔn)的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地、城市規(guī)劃、質(zhì)量監(jiān)管、安全生產(chǎn)監(jiān)管、工商、海關(guān)、稅務(wù)、外匯管理等部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。

2．外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)非常復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，具有綜合性強(qiáng)、涉及面廣、投資量大、建設(shè)周期長等特征，往往涉及多方主體的參與。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的主體，主導(dǎo)了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程，在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上扮演了重要的角色。

外國投資者直接投資我國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，也必須借助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這個(gè)平臺(tái)。外國直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的方式，又可細(xì)分為兩類：第一類是外資直接在華設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，例如新加坡嘉德置地集團(tuán)在華設(shè)立了全資子公司凱德置地（Capital Land），致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資與開發(fā)。自1994年進(jìn)入中國以來，凱德置地就一直活躍于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，截至2010年在華總開發(fā)業(yè)績已超過450億元人民幣。第二類是外資通過收購境內(nèi)著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份的方式，介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前投資額通常較小。例如，美林集團(tuán)2005年2月注資3000萬美元入股北京銀泰置業(yè)就算是較大金額了。由于外資新設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的全貌，而后者只需要在并購?fù)瓿珊笞兏髽I(yè)性質(zhì)為外資企業(yè)即可。因此下文將重點(diǎn)論述外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件和程序。

（1）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件

境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在我國境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，其目的是用于出租、出售等經(jīng)營活動(dòng)，屬于投資經(jīng)營行為，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，根據(jù)我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》、《外資企業(yè)法》等的規(guī)定，依法申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，經(jīng)審批部門批準(zhǔn)并辦理注冊(cè)登記后，才可在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)。所謂外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或稱外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。因外資投資企業(yè)從事的是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此也應(yīng)遵循我國《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定。以下結(jié)合我國《城市房地產(chǎn)管理法》第30條關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定及上述法律法規(guī)的相關(guān)內(nèi)容，分析設(shè)立外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)滿足的條件。

第一，有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個(gè)法人組織，應(yīng)當(dāng)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱包括字號(hào)、行業(yè)和組織形式三方面的內(nèi)容。如果設(shè)立有限責(zé)任公司或股份有限公司的，還必須在公司名稱中標(biāo)明“有限責(zé)任”或“股份有限”的字樣。企業(yè)名稱必須在企業(yè)設(shè)立登記時(shí)由工商行政主管部門核準(zhǔn)。有組織機(jī)構(gòu)，就是要有完整系統(tǒng)的經(jīng)營決策層，有職能明確、分工合理的生產(chǎn)經(jīng)營組織以及相應(yīng)的分支機(jī)構(gòu)和下屬機(jī)構(gòu)。因?yàn)槲ㄓ芯邆浣∪慕M織機(jī)構(gòu)，才能形成法人的意志，對(duì)內(nèi)執(zhí)行法人事務(wù)，對(duì)外代表法人參加民事活動(dòng)。在具體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行開發(fā)。

第二，有固定的經(jīng)營場(chǎng)所。

企業(yè)必須擁有固定的經(jīng)營場(chǎng)所，有企業(yè)法人的固定地址，這是企業(yè)對(duì)外進(jìn)行經(jīng)營聯(lián)系的主要場(chǎng)所，也是國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行管理所必需的，企業(yè)不能流動(dòng)性地從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。法律之所以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有固定的經(jīng)營場(chǎng)所，是因?yàn)榭梢源舜_定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動(dòng)中心，以便與各方面進(jìn)行聯(lián)系，開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。固定的經(jīng)營場(chǎng)所是指企業(yè)的住所，即為企業(yè)主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，并且該固定經(jīng)營場(chǎng)所要在工商登記部門登記。企業(yè)登記的住所只能是一個(gè)，而不能有兩個(gè)。對(duì)于外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，辦公用房應(yīng)當(dāng)是永久性建筑，而不能是臨時(shí)建筑。

第三，有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。

注冊(cè)資本既是企業(yè)順利開展經(jīng)營活動(dòng)的根本條件，同時(shí)又是維護(hù)企業(yè)債權(quán)人利益的重要保障，也是判斷企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的依據(jù)之一。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)具有投資量大、資金占用周期長的特點(diǎn)，注冊(cè)資金的要求比一般企業(yè)要高。根據(jù)國務(wù)院1998年7月頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第248號(hào)）的第5條第1款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有100萬元以上的注冊(cè)資本。此外，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本條件作出高于前款的規(guī)定。根據(jù)2006年7月11日國家發(fā)改委、商務(wù)部等六部委制定的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》和2006年8月14日商務(wù)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見>有關(guān)問題的通知》，對(duì)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本金進(jìn)行了調(diào)整：投資總額在1000萬美元（含1000萬美元）以上的，其注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元至1000萬美元的，其注冊(cè)資本不得低于投資總額的50%；投資總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊(cè)資本不得低于投資總額的70%。一旦外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金未全部繳付的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

第四，有足夠多的專業(yè)技術(shù)人員。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的行業(yè)，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有足夠的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)、營銷等方面的經(jīng)營管理人員和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面的工程技術(shù)人員，而且需要經(jīng)濟(jì)、財(cái)會(huì)等方面的專業(yè)人員。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第5條第1款第2項(xiàng)明確規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。此外，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第五，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除了應(yīng)當(dāng)遵守《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等專門性法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)滿足外商投資方面的法律、法規(guī)規(guī)定的條件。例如根據(jù)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。根據(jù)商務(wù)部、國家外匯管理局2007年5月23日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函[2007]50號(hào)）相關(guān)規(guī)定，外商投資從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，應(yīng)遵循項(xiàng)目公司原則：（1）申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)；（2）已設(shè)立外商投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)按照外商投資有關(guān)法律法規(guī)向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營范圍或擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的相關(guān)手續(xù)。

（2）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序

根據(jù)中國法律、法規(guī)的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)投資設(shè)立的中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)稱為外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。根據(jù)外商投資方面的法律法規(guī)和《城市房地產(chǎn)管理法》第30條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第5條的規(guī)定，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立大致要經(jīng)過外資審批、工商登記等步驟。以下按照外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的種類分別展開論述。

第一，中外合資經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。

中外合資經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由中方和外方在商定的期限內(nèi)共同投資，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的有限責(zé)任公司，具有中國法人的法律地位。合資各方以自己的投資額為限承擔(dān)責(zé)任，同時(shí)按出資比例分配利潤。

①申請(qǐng)?jiān)O(shè)立

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由中外合營者共同向商務(wù)部或各地商務(wù)主管部門報(bào)送下列正式文件：設(shè)立合營企業(yè)的申請(qǐng)書；合營各方共同編制的可行性研究報(bào)告；由合營各方法定代表人或其授權(quán)代表簽署的合資企業(yè)協(xié)議合同章程；由合營各方委派的合資企業(yè)董事長、副董事長及董事組成名單（包括各方法定代表人簽署的委派書）；審批機(jī)關(guān)規(guī)定的其他文件（主要包括：企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書、合營各方的合法開業(yè)證明、合營各方在注冊(cè)地開戶銀行出具的資信證明、計(jì)劃部門或行業(yè)管理部門的批復(fù)文件等）。

②審查批準(zhǔn)

凡在中國境內(nèi)設(shè)立中外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須經(jīng)商務(wù)部或各地商務(wù)主管部門審查批準(zhǔn)。審批機(jī)構(gòu)自接到規(guī)定的全部文件之日起，3個(gè)月內(nèi)決定批準(zhǔn)或者不批準(zhǔn)。審批機(jī)關(guān)如果發(fā)現(xiàn)上述文件不齊備或者有不當(dāng)之處，可以要求限期補(bǔ)報(bào)或者修改。審批同意后發(fā)給批準(zhǔn)證書。

③注冊(cè)登記

《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實(shí)施條例》（2001年修訂）第9條規(guī)定：“申請(qǐng)者應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)證書之日起1個(gè)月內(nèi)，按照國家有關(guān)規(guī)定，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。合營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，即為該合營企業(yè)的成立日期。”需要注意的是，如果外國投資者在收到批準(zhǔn)證書之日起滿30天未向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書自動(dòng)失效。

第二，中外合作經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。

中外合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指建立在合同制基礎(chǔ)上的契約式或非股權(quán)式的合作型開發(fā)公司，應(yīng)具有中國法人的法律地位。合作雙方的投資或提供的合作條件可以是現(xiàn)金、實(shí)物、土地使用權(quán)等。通常情況下是由中方提供土地使用權(quán)，外方提供資金，合作進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。合作雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，諸如投資方式、資金回收方式、利潤分配方式和比例、債務(wù)以及虧損的負(fù)擔(dān)、經(jīng)營管理的分工安排等，均由雙方磋商確定，并在合同中明確規(guī)定。

①申請(qǐng)?jiān)O(shè)立

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由中外合營者共同向商務(wù)部或各地商務(wù)主管部門報(bào)送下列正式文件：設(shè)立合作企業(yè)的項(xiàng)目建議書，并附送主管部門審查同意的文件；合作各方共同編制的可行性研究報(bào)告，并附送主管部門審查同意的文件；由合作各方的法定代表人或其授權(quán)代表簽署的合作企業(yè)協(xié)議、合同、章程；合作各方的營業(yè)執(zhí)照或者注冊(cè)登記證明資信證明及法定代表人的有效證明文件，外國合作者是自然人的，應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)身份、履歷和資信情況的有效證明文件；合作各方協(xié)商確定的合作企業(yè)董事長、副董事長、董事或聯(lián)合管理委員會(huì)主任、副主任、委員的人選名單；審批機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他文件。

②審查批準(zhǔn)

申請(qǐng)?jiān)O(shè)立中外合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件報(bào)商務(wù)部或地方商務(wù)主管部門（以下簡稱審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)）審查批準(zhǔn)。審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起45天內(nèi)決定批準(zhǔn)或者不批準(zhǔn)。審批機(jī)關(guān)如果發(fā)現(xiàn)上述文件不齊備或者有不當(dāng)之處，可以要求限期補(bǔ)報(bào)或者修改。審批同意后發(fā)給批準(zhǔn)證書。

③登記注冊(cè)

《中外合作經(jīng)營企業(yè)法》第6條規(guī)定：“設(shè)立合作企業(yè)的申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)自接到批準(zhǔn)證書之日起30天內(nèi)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。合作企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)的成立日期。”

第三，外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法在我國境內(nèi)設(shè)立的、全部資本由外國投資者投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織在國內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的分支機(jī)構(gòu)。在中國境內(nèi)設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須經(jīng)商務(wù)部或各地商務(wù)主管部門審查批準(zhǔn)后發(fā)給批準(zhǔn)證書。外國投資者在提出設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)就下列事項(xiàng)向擬設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所在地的縣級(jí)或者縣級(jí)以上地方人民政府提交報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容包括：設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宗旨；經(jīng)營范圍、規(guī)模；生產(chǎn)產(chǎn)品；使用的技術(shù)設(shè)備；用地面積及要求；需要用水、電、煤、煤氣或者其他能源的條件及數(shù)量；對(duì)公共設(shè)施的要求等。縣級(jí)或者縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在收到外國投資者提交的報(bào)告之日起30天內(nèi)以書面形式答復(fù)外國投資者。

①申請(qǐng)?jiān)O(shè)立

外國投資者設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過擬設(shè)立外資企業(yè)所在地的縣級(jí)或者縣級(jí)以上地方人民政府向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并報(bào)送下列文件：設(shè)立外資企業(yè)申請(qǐng)書；可行性研究報(bào)告；外資企業(yè)章程；外資企業(yè)法定代表人（或者董事會(huì)人選）名單；外國投資者的法律證明文件和資信證明文件；擬設(shè)立外資企業(yè)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府的書面答復(fù)；需要進(jìn)口的物資清單；其他需要報(bào)送的文件。

②審查批準(zhǔn)

設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)，由商務(wù)部或各地商務(wù)主管部門審查批準(zhǔn)。審批機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外資企業(yè)的全部文件之日起90天內(nèi)決定批準(zhǔn)或者不批準(zhǔn)。審批機(jī)關(guān)如果發(fā)現(xiàn)上述文件不齊備或者有不當(dāng)之處，可以要求限期補(bǔ)報(bào)或者修改。審批同意后發(fā)給批準(zhǔn)證書。

③登記注冊(cè)

設(shè)立外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，外國投資者應(yīng)當(dāng)在收到批準(zhǔn)證書之日起30天內(nèi)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。外資企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期，為該企業(yè)成立日期。外國投資者在收到批準(zhǔn)證書之日起滿30天未向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記的，外資企業(yè)批準(zhǔn)證書自動(dòng)失效。

近年來，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域外商投資增長較快，而為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，國家近期也加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。為適應(yīng)這些新變化，監(jiān)管部門適當(dāng)調(diào)整了企業(yè)設(shè)立的審批準(zhǔn)程序，以保證審批機(jī)關(guān)掌握更多的企業(yè)信息，克服監(jiān)管中的薄弱環(huán)節(jié)。根據(jù)2006年7月11日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金之后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。

（二）外資行業(yè)準(zhǔn)入政策

1．行業(yè)備案

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第30條第4款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。”企業(yè)除了須符合必要的條件方能直接登記外，還須接受政府行業(yè)主管部門的監(jiān)督管理。這一程序性規(guī)定，目的是將設(shè)立登記后的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展和企業(yè)市場(chǎng)行為的規(guī)范化，并為具體落實(shí)第31條關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定”和“分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)”的規(guī)定創(chuàng)造條件。

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第8條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案時(shí)應(yīng)提交下列文件：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，企業(yè)章程，驗(yàn)資證明，企業(yè)法定代表人的身份證明，專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持上述文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。凡1個(gè)月內(nèi)未辦理備案手續(xù)的企業(yè)，城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)等行政管理部門不予辦理規(guī)劃、項(xiàng)目開工建設(shè)、商品房預(yù)售等各項(xiàng)手續(xù)。

2．資質(zhì)申請(qǐng)

企業(yè)的資本實(shí)力、管理能力決定了企業(yè)承擔(dān)開發(fā)任務(wù)的規(guī)模、數(shù)量。為避免由于資金不足、管理能力不足損害消費(fèi)者和社會(huì)公共利益的現(xiàn)象，國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，根據(jù)企業(yè)的資金、人員素質(zhì)、管理水平等指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行等級(jí)管理，并頒發(fā)相應(yīng)證書，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。”建設(shè)部2000年3月9日修訂發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，進(jìn)一步完善了外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（以下簡稱“資質(zhì)證書”）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

（1）資質(zhì)一級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本不低于5000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（2）資質(zhì)二級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本不低于2000萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（3）資質(zhì)三級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本不低于800萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（4）資質(zhì)四級(jí)企業(yè)：注冊(cè)資本不低于100萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

對(duì)于新設(shè)立的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：①企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；③ 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；④ 企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；⑤ 已開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；⑥房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告；⑦其他有關(guān)文件、證明。

《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立后應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。一級(jí)資質(zhì)的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。