居民小區(qū)里的經(jīng)濟(jì)學(xué)

小區(qū)、物業(yè)這兩個(gè)名詞越來(lái)越多地被城市居民熟悉。從過(guò)去擁擠吵鬧的大雜院到如今整潔寧?kù)o、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)，其舒適度與幸福度不言而喻。回首兒時(shí)泥濘、污濁，還常常能聽(tīng)到吵罵聲的居住環(huán)境，我不由得感嘆“換了人間”。

隨著居住時(shí)間的延長(zhǎng)，理性的思維讓我感到某些美中不足之處。

一、顛倒的“主仆”關(guān)系

在居民小區(qū)的物業(yè)管理中，由于小區(qū)服務(wù)如防盜及公共場(chǎng)所的清潔帶有公共品的性質(zhì)，不能由個(gè)人單獨(dú)生產(chǎn)與消費(fèi)，所以，業(yè)主采取集中繳納物業(yè)費(fèi)，委托物業(yè)公司統(tǒng)一提供居民所需要的公共品且代為管理的做法。對(duì)物業(yè)公司—這個(gè)花錢(qián)雇用的“仆人”，業(yè)主完全可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)發(fā)號(hào)施令，甚至可以招之即來(lái)，揮之即去，業(yè)主有自由選擇服務(wù)好、收費(fèi)低的“仆人”。

然而，在我居住的小區(qū)，“主仆”關(guān)系完全顛倒，“仆人”主動(dòng)，“主人”被動(dòng)。“仆人”提供什么樣的服務(wù)，收取什么樣的費(fèi)用，“主人”沒(méi)有發(fā)言權(quán)。物業(yè)公司反“仆”為“主”，取而代之的招數(shù)是讓“主人”虛化。我所在的居民小區(qū)其物業(yè)公司是小區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，便被捆綁使用它的物業(yè)公司。除了剝奪業(yè)主的自由選擇權(quán)外，物業(yè)公司還想方設(shè)法推延成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)間。居民入住已經(jīng)兩年有余，業(yè)主委員會(huì)至今沒(méi)有成立，結(jié)果面對(duì)小區(qū)居民個(gè)人的微弱呼聲，物業(yè)公司不理不睬。

沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督與討價(jià)還價(jià)，當(dāng)居民的合法權(quán)益受到侵犯時(shí)，就會(huì)處于求告無(wú)門(mén)之境：如開(kāi)發(fā)商將小區(qū)的地下開(kāi)發(fā)成大型超市，地下超市的廢氣不做任何處理直接向小區(qū)排放。居民一而再，再而三地抗?fàn)帲h(huán)保部門(mén)再三干預(yù)均無(wú)成效。開(kāi)發(fā)商采用的是游擊戰(zhàn)術(shù)，吵得緊就封，吵得松就放。白天封，晚上放。群龍無(wú)首的業(yè)主幾經(jīng)抗?fàn)幮幕乙饫洹４畋丬?chē)的激勵(lì)使集體行動(dòng)很難組織，很難維持。時(shí)間一長(zhǎng)，業(yè)主也就聽(tīng)之任之了。

另外，小區(qū)獨(dú)立為居民供暖。煤價(jià)上漲，其供暖的質(zhì)量與時(shí)間均大打折扣。大連市政府規(guī)定，室內(nèi)溫度在16℃以下可以舉報(bào)。入冬以來(lái)，我家的溫度經(jīng)常在12℃以下，舉報(bào)到有關(guān)部門(mén)，其回答是須物業(yè)公司測(cè)溫記錄以作為處罰依據(jù)，而物業(yè)公司的回答是：“我們不能參與此事，領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)這不是我們的事，供暖公司是另一個(gè)部門(mén)。”小區(qū)供暖不足本是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的物業(yè)公司應(yīng)該主動(dòng)監(jiān)督及協(xié)調(diào)解決的分內(nèi)之事，現(xiàn)在主人將仆人的分內(nèi)之事做了，請(qǐng)仆人實(shí)事求是地見(jiàn)證一下，竟遭到仆人拒絕。究竟是什么樣的制度讓業(yè)主花錢(qián)去雇用這樣吃里爬外的仆人呢？

二、排他性的拾荒權(quán)

物業(yè)服務(wù)雖然讓業(yè)主寒心，但物業(yè)公司賺錢(qián)的手段卻可圈可點(diǎn)。雖然沒(méi)有做到點(diǎn)石成金，卻做到了讓垃圾生錢(qián)。

垃圾生錢(qián)不是物業(yè)公司的發(fā)明。城鎮(zhèn)居民生活垃圾中有很多可回收的物品，它們養(yǎng)活了一群沒(méi)有其他技能、在城市討生活的弱勢(shì)群體。在我的家鄉(xiāng)，他們被稱作“撿破爛兒的”。傳統(tǒng)撿破爛兒的方式具有一定的破壞性，暫且不說(shuō)在翻撿破爛兒過(guò)程中造成垃圾分散凌落，由于拾荒者之間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，往往導(dǎo)致無(wú)效勞動(dòng)（同一堆垃圾，被重復(fù)翻撿若干次）。競(jìng)爭(zhēng)遵循“先到先得”和“弱肉強(qiáng)食”的規(guī)則。弱小的拾荒者常被“破爛兒王”欺壓。此外，更有拾荒者模糊了“撿”與“偷”的邊界，順手牽羊的事件也屢見(jiàn)不鮮。

我家所在的居民小區(qū)的創(chuàng)新之處是出售排他性的拾荒權(quán)。小區(qū)物業(yè)將整片小區(qū)垃圾作為生財(cái)?shù)馁Y源進(jìn)行運(yùn)作，將原本自由競(jìng)爭(zhēng)的拾荒權(quán)轉(zhuǎn)化為壟斷權(quán)，獲取排他性拾荒權(quán)的拾荒者，需付出兩類(lèi)成本：其一是貨幣，每年向物業(yè)公司支付5 000元；其二是勞動(dòng)，拾荒者每天要定期無(wú)償?shù)貙⒗b袋集中，物業(yè)公司每年不但有5 000元的貨幣收入，還節(jié)省了處理垃圾的費(fèi)用，真是一舉兩得。由于產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)分明，物業(yè)公司又節(jié)約了監(jiān)督費(fèi)用，居民區(qū)治安狀況也大大改善，而且由于小區(qū)的住戶比較富裕，其垃圾的含金量不低。我?guī)状闻c拾荒者攀談，發(fā)現(xiàn)獲得拾荒壟斷權(quán)者精神愉快，干勁十足，由于其與物業(yè)公司簽了長(zhǎng)期合約，其誠(chéng)信度也高。

實(shí)踐出真知，物業(yè)公司出售排他性拾荒權(quán)的做法實(shí)為超越書(shū)本的制度創(chuàng)新。

三、公共綠地的產(chǎn)權(quán)變遷

現(xiàn)代居民小區(qū)的一個(gè)特點(diǎn)是擁有大片的公共綠地。草木繁茂的綠地與點(diǎn)綴其上的亭臺(tái)樓閣構(gòu)成小區(qū)的園林景觀。公共綠地與小區(qū)內(nèi)其他服務(wù)設(shè)施一樣，歸業(yè)主所有。當(dāng)我們購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，也購(gòu)買(mǎi)了與其配套的公共綠地等相關(guān)產(chǎn)品。這些設(shè)施與住宅形成了你中有我、我中有你的相容產(chǎn)品。它既不是開(kāi)發(fā)商的恩賜，也不是開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段，而是產(chǎn)品本身。其產(chǎn)權(quán)非常清晰，歸小區(qū)業(yè)主共同所有。

開(kāi)發(fā)商為了順利地出售一樓住宅，將本該歸全體業(yè)主共同所有的部分綠地，轉(zhuǎn)化為歸一樓業(yè)主排他性占有的庭院。該種做法無(wú)疑遭到相當(dāng)多的非一樓業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。將公共產(chǎn)權(quán)演變?yōu)樗饺水a(chǎn)權(quán)，侵犯了大多數(shù)業(yè)主的利益。

作為非一樓的業(yè)主之一，我對(duì)此番公共產(chǎn)權(quán)演變?yōu)樗饺水a(chǎn)權(quán)有不同的看法。換言之，我對(duì)自己所擁有的公共產(chǎn)權(quán)被侵犯沒(méi)有反感。剝奪了多數(shù)人的產(chǎn)權(quán)是否一定對(duì)原產(chǎn)權(quán)人造成侵害，并無(wú)固定的答案。是否受到侵害關(guān)鍵在于將公共產(chǎn)權(quán)演變?yōu)樗饺水a(chǎn)權(quán)后，私人如何行使產(chǎn)權(quán)。

若一樓業(yè)主用自己的庭院堆積雜物，晾曬衣物，不用說(shuō)，則是侵害了多數(shù)人的利益，造成原公共產(chǎn)權(quán)擁有者福利下降。若一樓業(yè)主在自己的庭院種花種草，美化環(huán)境，就有可能提高原公共產(chǎn)權(quán)所有者的福利。例如我居住的單元，一樓退休的業(yè)主將庭院打扮得花團(tuán)錦簇，讀書(shū)寫(xiě)字之余，站在陽(yáng)臺(tái)上免費(fèi)欣賞樓下那姹紫嫣紅的景色，心中十分愜意。種花種草有很大的正外部性，一樓庭院原為呆板的公共綠地，由物業(yè)公司種植養(yǎng)護(hù)，哪及私人那般盡心竭力地美化呢？