第一章 什么是房地產研究

近年在香港一講到“房地產”這三個字，很多人的自然反應就是發展商投地，然后高價賣樓，投資/投機者瘋狂炒樓。所以社會上每當講到一些土地建設，無論開始的討論是什么，集中點往往走到一個問題，就是這個建設項目是否是一個“房地產”項目。如果被定性為地產項目，很可能就會遇到很大的反對聲音。“房地產”（Real Estate）一詞一直都被自然而然地聯想為與“房地產發展”（Real Estate Development）和“房地產投資”（Real Estate Investment）等詞匯有對等的意思。此現象在香港尤其普遍，令我不由得在卷首提出兩個問題：究竟什么是房地產？房地產研究又包含了什么？

按維基百科和牛津線上字典定義，房地產的英文“Real Estate”一詞定義為“Property consisting of land and the buildings on it, along with its natural resources such as crops, minerals, or water;immovable property of this nature; an interest vested in this;（also）an item of real property;（more generally）buildings or housing in general. Also: the business of real estate; the profession of buying, selling, or renting land, buildings or housing”。可以看出其對“房地產/Real Estate”一詞的解釋，主要是將土地/房屋作為一種資源。這個看法，和中文“房地產”不謀而合。按照新華在線字典，房地產的基本解釋為“個人或團體保有所有權的房屋及地基”。房地：（1）宋代戶部檢法所掌事之一部分；（2）房屋及其地基的統稱。產：制造、養種植或自然生長；工業生產。

但人們卻傾向于把房地產等同為樓宇買賣投資和金錢的回報，而非土地與建筑物的存在價值。個中原因可能是在一些經濟體系（如香港）里，土地和建筑物包含較高金錢價值，因而成為積蓄財富的有效工具。這也解釋了為何房地產研究普遍只著眼于投資方面，有研究者甚至只視那些刊載于學術期刊里著重量化投資或金融分析的研究為區分不同房地產研究學派的依據。這種觀念令所有分析建筑物和土地使用的著述，因不涉及投資和商業研究，皆被視為社會科學類別的研究，而非房地產研究。至此我提出第三個問題：房地產研究是否只容得下有關投資量化分析的課題？

這些問題顯然不會有直截了當的答案。房地產與其他投資工具有一個明顯的區別，前者除了提供金錢和財務的回報外，還比其他投資機會多了一個實質的應用價值：建設的環境（Built Environment）。大多數的房地產研究都甚少注意到這點。本書旨在證明房地產研究不只有投資和財務一方面的議題，一些“軟性”的房地產研究同樣可帶出有趣的結果和含義。因此，本書的第一個議題便是，“軟性”的房地產研究既然脫離了財務回報和投資分析，又究竟包含了什么？而這些“另類房地產研究”（Alternative real estate research）又有沒有范例可考？

另類房地產研究像其他稱為“另類”的事物[如另類醫學（Alternative Medicine）]一樣，都代表使用與主流不同的另一種方法來達成同樣的結果。這種房地產研究能令讀者對一個決策為社會帶來的不同影響有更全面的了解。房地產的定義為“建筑物和土地”，因而房地產決策包括土地運用的策略和建筑物使用的決定，并直接或間接地引致一系列關乎社會上不同范疇和網絡的后果，當中顯然包括很多關乎社會經濟，甚至是政治的議題，而非只與商業或投資掛鉤。

要界定甚至修訂房地產研究的范圍絕非易事，尤其我們的社會對房地產有一種根深蒂固的觀念，即房地產一詞必定圍繞金錢的概念來演化——“有土斯有財”，加上近年樓價飆升，我們的社會沉湎于認為“地產發展”是一種賺盡市民每一分、每一毛的情緒之中，故每逢提及房地產議題，人們即將之聯想成商業和投資/投機的范疇。我國很多大城市，例如香港的商界和房地產發展有著千絲萬縷的關系。當社會對有錢的商界抱有負面的觀念時，這種負面觀念亦會自動投向房地產方面。

無可否認，房地產包含了土地和物業的買賣，因而涉及投資回報的分析，確實是可以令富者愈富。但把房地產研究定性為只限于土地和物業市場表現的分析，那無疑是非常狹隘的看法，大大限制了房地產研究的各種可能。至此我們不禁要問，房地產的決定是否是純粹商業的決定？只憑商業考慮又是否能得出一個理性的決定？

首先，由于房地產活動都涉及金錢交易，因而這類決定會帶來財務和商業的結果。房地產是少數被使用或占用后價值仍會提升的資產。而即使是最受財政回報所主導的房地產決定[例如房地產信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITS）]，其價值表現仍必然為建筑物的形體所限制。故而市場上有投資房地產等于“買磚頭”的說法。這與其他能以紙本或電子形式存在的投資大相徑庭。房地產投資的存在方式使房地產決定帶來除商業結果以外的另一個成果，即不同規模的建筑物，或宏觀地說建設環境。這些建筑物部分地代表著我們社會的物理框架，它們影響我們的生活方式和其他在這建筑外構（physical envelop）內的各種活動，當然也包括了商業活動。即便是最簡單的房地產決定——家庭置業，也會導致一系列的后果，如買房子的財政負擔，亦會令一家人的生活和房子內外的環境捆綁在一起。結果家庭成員可能要調整上班、上學路線和適應新的鄰居。這些調整或適應統統都源于最初的一個決定。僅僅視房地產為商學的一個分支便會令房地產研究作為多學科學術研究（Multi-disciplinary Research）的角色大為失色。而這種狹隘的看法會令公眾和學術界都把房地產聯想成投資和商業分析，令房地產研究不能在社會上發揮潛在的影響。

筆者曾屢次向人解釋房地產作為一個學科除了有商業和投資分析的研究以外，尚有其他的研究范疇可以涉獵，也在這當中面對過不少面露狐疑之色的聽眾。從大學升遷評核委員會的提問，到申請研究資助的評審，這些場合都不乏狐疑的聽眾。筆者認為，房地產研究是一道橋梁，聯系著充滿量化（quantitative）和數字內容的經濟投資分析與相對定性的（qualitative）社會科學研究（如圖1-1所示）。我們應視房地產為社會科學和產業經濟兩個學術研究范圍的交匯處。

每當我向人解釋人們不應阻止一個像我一樣接受過傳統房地產教育，并有房地產市場專業經驗的人嘗試應用其對房地產的知識來解釋一些與房地產相關的社會議題時，這些狐疑的面孔又會出現。實際上，在城市里人們每天都在某種被歸納為房地產的環境下活動。例如教育研究，研究者就不能回避學校的位置和周邊環境一類的問題，而這些問題某種程度上就是一些房地產決定帶來的后果。城市研究也不得不涉足土地和房屋市場的運作。假若研究者囿于狹窄的研究范圍，而每當他們以其專業知識去探索其他范疇上的應用時卻不為人所鼓勵，那很多有趣的研究作品便不能出現在學術世界里。克萊夫·格蘭杰教授（Professor Clive Granger）在2003年12月諾貝爾經濟學獎講座上解釋他在“協整”（cointegration）領域上的重要成果時曾說過：

“Before considering the usefulness of the new methods of analysis, I would like to take a personal detour...Previously in my career, I have been Chair of two economics departments, yet I have received very little formal training in economics...Whatever other knowledge I have, it has come from living amongst economists for about forty years, by osmosis, attending seminars, having discussions with them, and general reading. My question is: does this say something about me, or something about the field of economics? I think it is true to say that I am not the first Nobel Prize Winner in economics to have little formal training in economics...Economics does have a multitude of different aspects, applications, and viewpoints which has to each for their own basis, at least in practice...”（pp. 363-364）

（筆者翻譯）“在探討這新的分析方法是否有用之前，我想先回顧一下我的人生……我曾任兩間院校的經濟學系系主任，但其實我只接受過非常少的正規經濟學訓練……在本科課程的經濟學訓練以外，我所有的知識全都是這40年來在經濟學家堆中耳濡目染而得。我出席座談會，和經濟學家們討論，也博覽群書。我有一個疑問：我的經歷是否只對我一個人有意義？還是對整個經濟學領域都有啟示？我想我并不是第一個只受過很少正規經濟學訓練的諾貝爾經濟學獎得獎者……經濟學有很多角度、應用和觀點，起碼在實踐中，都要各自建立自己的理論基礎。”

筆者不會妄想高攀和諾貝爾經濟學獎得主作比較，但筆者在格蘭杰教授的有趣言論中卻找到不少真理。筆者亦想在本書中闡述一個信念：即使我并沒有受過社會學的正規訓練，我仍可以從房地產研究的角度去探究各種社會、民生議題。房地產研究不單是講“金錢”的，也可以閑話家常，因為它確實有投資分析以外的另一方面。

我的學生曾替我快速地在網上圖書館搜索了一些同時包含房地產和其他學術范疇的研究。有趣的是，他找到了一些包含房地產的跨科目研究，例如房地產與綠色建筑（Wedding,2008;Aroul,2009），房地產與樹木保養（Gerstle,2008），房地產與核子廢物運輸（Conway,2004），還有房地產與信息科技革命（Dickson,2002）。這些都證明房地產研究是了解各種與商業議題無直接關系的社會問題的一個良好基礎。