前言

“有土斯有財”，這是我們中國人長久以來的觀念。房地產(chǎn)在我們社會基本上和財富直接畫上等號。看看今天我們國家前50名富豪都和房地產(chǎn)或多或少有關(guān)聯(lián)就可見一斑。房地產(chǎn)研究于是就等同利用房地產(chǎn)致富的研究。這本書也可以稱為“另類房地產(chǎn)研究”，顧名思義，我們想講的是，所謂房地產(chǎn)研究其實可以超越這個框框。

間接刺激我開始寫這本書的其中一個原因，是很多年前，我們大學(xué)新來了位副校長。這位副校長到每一個系去訪問，去了解各個系的研究成果。當(dāng)這位副校長到我們系的時候，他對我們說：“我是個科學(xué)方面的學(xué)者，老實講，我不知道什么是房地產(chǎn)研究，但我很奇怪，為什么房地產(chǎn)研究會在建筑學(xué)院，而不是商學(xué)院？”他的這番話，對我來說，有點像當(dāng)頭棒喝。我覺得這個問題太有趣了，當(dāng)天我就翻查了各中外字典，看看到底應(yīng)該怎么給“房地產(chǎn)”一個定義。我發(fā)覺“房地產(chǎn)”這個詞，無論中文或英文“Real Estate”，其實都是指土地和建筑物的利用，當(dāng)中沒有牽涉商業(yè)投資的意義。我猛然醒覺，社會上很多人覺得房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)投資，不會有其他。于是，房地產(chǎn)的研究就一定是商科，關(guān)于“錢”的研究。我覺得這種看法，只是房地產(chǎn)研究范圍內(nèi)的一種概念，但不可以看成全部，不然的話，對“房地產(chǎn)”的定義很不公平。事實上，假如我們可以認(rèn)同“房地產(chǎn)”就是關(guān)于土地和建筑物的利用，那么盡管我們從來沒有買賣過樓房，從來沒有投機(jī)和投資性擁有物業(yè)，在城市里我們很多生活起居的活動就一定和“房地產(chǎn)”有著不可分割的關(guān)系。我們小孩的學(xué)校建在某一區(qū)，我們家園附近有沒有公園、街市和商場，我們的居所是否容許我們覺得“安居樂業(yè)”，這些看來是一些社會問題，但當(dāng)中總是牽涉某些房地產(chǎn)的考慮、決定和結(jié)果。

我必須強(qiáng)調(diào)，我完全同意房地產(chǎn)有非常重的商業(yè)元素，因此，財務(wù)/投資分析肯定是房地產(chǎn)研究的一個主要部分。但假如說研究房地產(chǎn)就一定要從這個觀點出發(fā)，我很希望可以通過這本書的一些例子說明，其實不一定的。

李寧衍

2014年4月于香港