四、公共房屋的社會偏見效應

上面的結果證實了公屋對鄰近私人住宅市場的負面影響。那么，隨之而來的問題是，這個負面影響是可度量的影響，還是偏見式的心理影響？下一步，我們將探討公共房屋影響鄰近私人住宅價格的邏輯。為闡明公共房屋的影響源于心理多于實質，我們將進行另一個與之前類似的多元回歸分析，加入了“景觀”（View）這個虛擬變數。在有“直接毗鄰”的私人屋苑里能直接望見鄰近公屋的單位將是研究的對象。

在研究的第二階段，我們只針對4個直接毗鄰公屋的私人屋苑，即青衣的灝景灣、藍田的匯景花園、九龍灣的淘大花園和粉嶺的粉嶺中心，當中兩個位處九龍，而另外兩個則在新界。

在這階段我們著眼的是“景觀”的解釋變量，代表一處私人屋苑對附近公屋的直接景觀。景觀的系數為-0.0787，而F統計量則小于2這個極限，表示望向公屋的景觀雖對物業價格有負面影響，但影響甚微，在統計上并不明顯。換言之，這結果顯示假若其他因素不變，統計學上并無實質證據顯示私人住宅單位的景觀若望向鄰近公屋，其賣價會較在同一個私人屋苑而沒有公屋景觀的私人住宅單位為低。這再次證實了筆者在2005年的研究里的結果——即使人們普遍認為毗鄰公共房屋會對私人屋苑的價格造成負面影響，但在何等的距離內才會造成影響其實并不能像噪音之類的污染一樣可以量化或有效地丈量而知。住在毗鄰福利房屋的私人屋苑的人其實并不覺得福利房屋對其日常生活構成威脅，因而不會為沒有直接望見福利房屋的私人住宅付出較高的溢價。這又給了我們什么啟示？