二、公共/資助房屋對小區的影響

公共房屋在世界各地都普遍背負著貧民窟的污名，個中理由有很多，其中包括住在里面的家庭的社會和經濟地位。公共房屋在大多數社會里都被視為社會福利的一部分，故只有財政拮據、捉襟見肘的家庭才選擇居住。這種負面的“聚集效應”剝奪了該處的居民，尤其是年輕人擴展社交網絡、學習新知識和取得更佳工作的機會。Freeman和Botein（2002）歸納出以下4項會受公共/資助房屋影響的范疇：鄰近私人屋苑的物業價值，種族過渡（Racial Transition），貧窮人口密度上升（與上述的負面聚集效應類同），最終導致罪案率上升。由于本章重點分析對物業價值的影響，故其他三個范疇暫按下不表。

長久以來，世界上很多地區的公共房屋都被定位成針對無力維持正常生活的低收入家庭的社會福利。由于入住公共房屋的家庭都被視為缺乏經濟能力和社交網絡的群體，公營資助房屋因而被視為少數下層社會在沒有其他選擇情況下被迫選擇的住處。

這些公營房屋本質上的負面形象令很多人時常把公營房屋和各種社會問題聯系起來，上文指出了這點，這些社會問題包括物業價值、種族過渡、罪案和貧窮人口集中。

在美國，越來越多的城市有由少數種族組成的貧窮家庭集中居住在一地的現象。這些集中在中部城市的貧窮人口主要居住于各地的社會房屋或公共租住屋邨。Carter等為了驗證美國中部城市的公共資助房屋對房屋周圍的貧窮率的影響，曾為費城、底特律、克里夫蘭（Cleveland）和波士頓4個現代化城市建立了1950年至1990年的縱向數據庫（Longitudinal Database）。他們亦調查了公共房屋位置與附近貧窮率的轉變關系。一如假設，研究人員最后得出以下結論：公共房屋對地區貧窮率轉變有著正向關系，統計上亦顯著證實了這個結論。因此，該研究表示政府對房屋市場的干預，表面是為了幫助貧窮家庭及其鄰里，實質上卻造成相反的影響。

除了貧窮人口聚集的問題，人們亦經常由公共房屋聯想到罪案。為此Farley（1982）檢驗了美國的公共房屋和房屋周圍罪案的形態。這項研究的數據取自警察自1971年至1973年對圣路易10處多幢式公共屋邨內的罪案統計。該處高層和底層樓宇并舉，私人和受租金管制的房屋并存，研究團隊以每10萬人罪案率記錄作研究之用。研究結果顯示在公共屋邨或比鄰公共屋邨的每10萬人罪案率，其實并不比城市的整體數字高很多，尤其是縱火、殺人和運毒等嚴重罪案。沒有實質證據證明在小型或大型公共資助房屋的罪案率會比城市整體數字高。

除此以外，住在公共房屋的人（特別是青少年）長久以來都被認定為自我形象較低和欠缺擴展社交網絡的機會，背后一如以上的爭論是公共房屋的負面形象所致。有趣的是，有研究證明家庭生活的形式與兒童的學業及其在社交上成功與否，都有莫大關系（Simey,1997）。即使公共房屋被廣泛假定為對兒童無益，證實這種猜想的實驗研究卻少之又少。其中的原因可能是數據根本不足以整合房屋項目參與、房屋質量和兒童成長結果等多方面的資料。

其中Janet Currie和Aaron Yelowitz（2000）結合了數個數據源來觀察公共房屋對一項重要的兒童成長結果——教育成就的影響。其結果令那些認為公營房屋形象負面的人感到意外。他們斷定當發現公營房屋對兒童的教育成果有負面影響時，其原因其實只是研究的參加者的個人特質被低估。只要控制好這些個人特質參數（即每個參加者有相約的特質），公共房屋實際上對兒童的學業成就有正面影響。

除此以外，Lance Freeman和sHilary Botein（2002）亦評估了公營資助房屋對一個小區的影響。他們的研究證實了公共房屋對物業價值和罪案都有正面和負面影響。他們亦認為種族過渡其實并不直接由公共房屋的存在所致，并斷定公共房屋對貧窮人口集中是否有負面影響其實并未可以科學化地確定。

公共房屋周圍不像堆填區、工廠大廈和建筑地盤般易于察覺其實際影響，例如空氣和噪音的環境影響。公共房屋不會對周邊造成有形（tangible）或直接的傷害。因此公共房屋發展對周邊物業價格的負面影響也許只屬心理反應而非實際情況，而各種因素不易識別。

另一方面，少數有系統的研究反駁公共房屋是否有降低鄰近住宅物業的價值的可能性。Wiliam A. Rabiega等（1984）觀察在美國波特蘭市的兩種公共房屋，包括中密度和高密度地區的屋邨。他們出乎意料地歸納出，在波特蘭，當公共房屋項目開發完成時，鄰近私人住屋物業的價值不跌反升。

的確，學術界過往已有過很多研究和實證分析調查公共屋邨的存在和周邊私人物業價格的關系。但證實兩者有直接關聯的具體證據仍然未能完全放諸四海而皆準。J. DeSalvo（1969）觀察美國的密徹-拉瑪房屋資助計劃（Mitchell-Lama Program）并沒有影響鄰近房地產價值。同樣地Hugh O. Nourse（1963）亦總結出在美國圣路易市沒有證據證實鄰近的物業因公共房屋的出現而上升。

除此以外，Michael S. MaRous（1996）分析了4個位于芝加哥市外（suburban）正在興起的低收入家庭公共房屋市場區域。證據和研究結果都證實公營資助房屋不一定會對鄰近住宅物業構成負面影響，或牽制位于附近中等住宅小區的市場價值。良好的小區規劃設計和緩沖，還有優質的物業管理皆是中和公營房屋對周遭影響的重要因素。

但是，公營房屋和私人住宅的關系在物業市場暢旺的時候卻未必一樣。當樓市興旺時，附近有公共房屋的私人屋苑價值增長得較其他屋苑慢。也許私人房屋對公共房屋的接受程度存在著一個最大臨界點，超出了臨界點，無論該公共資助房屋和里面的居民特性如何，或其與私人樓宇的距離有多遠，負面影響仍然會出現（Anna M. Santiago等，2001），而這臨界點需要更多的數據來核實。

從以上的介紹我們可知，即使有無數文獻研究過公營資助房屋對附近私人住屋的物業價值有何影響，但在影響存在與否，或影響的方向上都未達共識。往后我們將嘗試以香港近10年的數據來討論這個議題。