2．租房起糾紛，房東該如何維權？

高房價讓許多人選擇租房住，當個房東在人們看來是一件很愜意的事。但是，別以為收房租就能很省心，在租房類糾紛司法實踐中，房東權益受到侵害的案件屢有發生。房東又該如何維護自己的合法權益呢？

案情回顧

案例29：房客違約轉租房屋，房東有權解除房屋租賃合同

2016年1月，被告李某與張某簽訂了一份房屋租賃合同，合同中約定租期1年，即2016年1月至2016年12月，每月租金2000元。2016年5月，原房東張某把房子賣給了原告陳某，雙方辦理了房屋過戶手續。后李某因工作地點臨時搬遷，于2016年8月1日將該房屋以2200元的價格轉租他人。2016年10月10日，原告上門查看時發現這件事，認為被告違反合同約定，要求解除合同，雙方協商無果，原告遂向法院起訴要求解除合同。

法院經審理認為：被告違反合同約定將房屋轉租，根據《合同法》第224條第2款“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”的規定，已符合法定解除合同的條件，原告有權解除合同。

以案說法

一、換新房東，租賃合同仍有效

根據《合同法》第229條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。也就是說，李某與原房東簽訂的租賃合同依然合法有效，新房東作為合同中的出租方仍須遵守合同的約定。

但是，如果李某與原房東只是達成口頭協議，沒有簽訂書面合同，根據《合同法》第215條規定，“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃”。對于不定期租賃，雙方可以隨時解除合同。

二、私自轉租，房東可解除合同

原告陳某擁有該房屋的合法所有權，同時也承繼了原房東與被告之間簽訂的租賃合同中的權利義務。原房東與被告簽訂的租賃合同中明確約定，承租方即被告對租賃的房屋只有使用權，無權對該房產做任何處理，而被告卻違反合同約定將房屋轉租，根據《合同法》第224條第2款的規定，已符合法定解除合同的條件，因此原告有權解除合同。如果出租方知道或應當知道承租方轉租的事實，但是在六個月內未表示異議的，再提出要求解除合同時，法院不予支持。

三、同意轉租后的法律關系

根據《合同法》第224條第1款的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失?！币簿褪钦f，經過房東同意進行的轉租，會存在兩個租賃法律關系，第一個是原來的租賃合同依然有效，第二個是承租人與第三人之間的合同也有效。

但是新的合同是依附于原合同的，如果原合同到期則新合同也不能繼續履行。如果轉租后的租金高于原租金的話，該轉租收益歸承租人。如果未經同意的轉租也存在轉租收益的話，根據不當得利的原則，該收益應歸出租人。

案情回顧

案例30：房東未盡到出租房屋安全保障義務的應依法擔責

2016年3月，胡某與被告張某簽訂了房屋租賃合同。2016年12月3日，胡某在該出租房內洗澡時因一氧化碳中毒死亡。經鑒定，事故原因為：出租房內熱水器超過使用年限，排煙不暢，用戶洗澡時間過長、門窗緊閉，造成廢氣中毒窒息。胡某家屬認為被告張某沒有盡到充分的安全保障義務，應承擔損害賠償責任。

法院審理認為：出租人將已超過使用年限、存有安全隱患的熱水器提供給承租人使用，承擔主要責任。死者在洗澡過程中緊閉門窗，未進行通風透氣，對自己的安全未盡到合理的注意義務，對損害的發生亦有過錯。判決出租人按60%的責任比例向死者親屬支付死亡賠償金、喪葬費、精神損害撫慰金、律師代理費等費用45萬余元。

以案說法

一、房東的安全保障義務

房屋出租人對承租人的安全保障義務是指房屋所有人對于其所出租的房屋及其配套設施必須確保無危及人身安全、生命健康、財產權益的潛在危害因素，對于上述因素存在的安全隱患具有相應的維修、更換保障義務。否則，將對因此造成的損害后果承擔法律責任。如果出租人明知其出租的房屋及配套設施存在危害因素，卻既不采取維修、更換措施，亦不履行告知、說明等義務，放任危害后果發生，在實務中一般會推定出租人具有過錯，應負相應法律責任。

二、安全保障義務的范圍

由于出租人實際上將房屋交給承租人使用，因此其保障義務的范圍也具有一定的限制，不可能無限擴大。實務中出租人僅在明知房屋本身存在質量瑕疵或者日用設施存在如煤氣管道漏氣、劣質煤氣熱水器、照明電路漏電等類似安全隱患，而未采取維修、更換、安全說明等措施，須根據過錯責任的大小劃分責任比例。而對于超出正常民事行為能力人能夠理解、判斷、認知范圍以外的因素造成的損害責任，則不負民事責任。如自然災害、山崩、水漬、房屋設計缺陷、承租人不當使用引起的承租人損害后果，出租人不負法律責任。

溫馨提示

如何規避房屋租賃期間的風險？

一、在房屋租賃過程中，雙方最好簽訂書面合同，并將合同的相關內容如合同期限、租金、租金交付方式、違約金、賠償金、是否允許轉租、解除合同等事宜進行詳細的約定，這樣有利于保障自身合法權益。

二、實務中租賃雙方簽訂書面合同往往使用格式合同，雙方可以在格式條款之外另行補充，如：（1）房東可以在合同中對房屋安全使用進行告知，以示盡到安全告知義務；（2）房東可以對租房用途進行說明，以避免在房客利用房屋從事違法犯罪行為時可能需要承擔的責任；（3）在合同中列明房屋的設施清單，一旦發生物品損壞或是因為設備設施引起的意外事故時，該清單可能作為相關證據從而明確責任；（4）房客可以要求查看房屋產權證，并在合同中加以明確，確保房東對房屋享有所有權或處分的權利，避免在房東對房屋無權租賃的情況下，導致合同無效的情況。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

法條釋義：

維修義務是指在租賃物出現不符合約定的使用狀態時，出租人須對該租賃物進行修理和維護，以保證承租人能夠正常使用該租賃物。出租人的維修義務并不是絕對的、無限的，它應具備一些條件：

1．租賃物有維修的必要。這一條件是指租賃物已出現影響正常使用、發揮效用的情況，不進行維修就不能使用，出租人應對租賃物進行及時的維修，以保證其正常使用。

2．租賃物有維修的可能。這是指租賃物損壞后能夠將其修好以恢復或達到損壞前的狀態，如果租賃物已徹底損壞，沒有修復的可能，出租人的維修義務就轉化為承擔一定的民事責任的義務，如減少租金等。

3．租賃物有維修的正當理由。出租人的維修義務一般是在承租人按約定正常使用租賃物的情況下出現的租賃物的損耗或者是由租賃物的性質所要求的對租賃物的正常的維護，如果是因為承租人的保管使用不善，造成租賃物損壞的，出租人不負有維修的義務。

4．出租人的維修義務是需要承租人的協助來履行的。當租賃物出現質量問題時，承租人應及時通知出租人，以便能夠得到及時的維修。當出租人對租賃物進行正常維修時，承租人不能拒絕出租人維修租賃物的要求，而應當積極配合出租人并為其提供必要的條件。

第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

法條釋義：

1．租賃物出現問題，需要修理的，承租人向出租人提出修理的要求，催告出租人在合理的期限內對租賃物進行維修。該合理期限應當根據物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應當在承租人提出的合理期限內，履行對租賃物的維修義務，以滿足承租人使用租賃物的要求。如出租人拒絕維修或因為其他原因不能在合理的期限內對租賃物進行維修的，承租人可以自行修理，由此支出的費用應當由出租人負擔，承租人已經墊付的，有權要求出租人償還或者從租金中扣除。

2．在承租人通知的合理期限內出租人無正當理由拒不履行其維修義務的，就構成根本違約，承租人可依據本法有關規定，解除合同并請求出租人承擔違約責任。

3．無論是出租人對租賃物進行維修，還是承租人對租賃物進行維修，影響了承租人對租賃物的正常使用收益的，承租人有權要求出租人相應地減少租金或者延長租賃期限。

第二百二十四條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

法條釋義：

轉租是指承租人將租賃物轉讓給第三人使用收益，承租人與第三人之間形成新的租賃關系，但承租人與出租人之間的租賃關系仍然存在的一種交易形式。轉租包括經出租人同意和未經出租人同意兩種情況：

1．經出租人同意的轉租

經出租人同意的轉租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時明確約定承租人有權出租租賃物；二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉租。對于事前未經出租人同意，事后出租人知道后并不反對或予以承認的，按照本法第51條的規定，也可以視為經出租人同意的轉租。

經出租人同意的轉租是有效的，但由于在同一租賃物上出現了三個當事人、兩個合同關系，即出租人、承租人、第三人（也可稱為次承租人），這三者之間的法律關系必須明確。按照本條的規定，經過轉租的租賃合同關系中當事人的關系應為：第一，出租人與承租人之間的關系不因轉租而受影響，繼續有效，承租人仍然應向出租人承擔支付租金、在租賃期間屆滿時返還租賃物的義務。因次承租人的行為造成租賃物損失的，承租人仍然要對出租人負責。第二，雖然次承租人與出租人之間沒有合同關系，次承租人可以直接向出租人支付租金。第三，在租賃合同終止或者被解除時，承租人與次承租人之間的租賃關系也隨之終止。因為這個次承租合同的訂立是以前一個租賃合同為基礎的。

2．未經出租人同意的轉租

本條規定，未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因為承租人未經出租人同意擅自將租賃物轉租他人，直接破壞了出租人對承租人的信任，也直接損害了出租人對租賃物的所有權或處分權，增加了出租人要求返還租賃物的困難或使出租物的毀損程度加重，所以出租人有權解除合同。