1．租房那些煩心事，房客如何應對？

在房價節節攀升的今天，大多數剛剛起步的畢業生、白領一族只能望房興嘆，租房成為無奈之選。可是租房也并不是一件容易的事，需要租房者懂得一些基本的法律知識，避免產生不必要的煩惱。

案情回顧

案例26：租房期間房屋被賣，新房東要求加租于法無據

小陳是電腦公司的一名技術員，在公司附近的小區里租了一套單身公寓，每月租金2000元，押2付3（以2個月租金的數額作為押金，并先支付3個月的房租）。本想安心租住幾年，攢夠了首付就買房子。不料剛租了幾個月，房東就將房子賣給他人，如今新房東以周邊租金上漲為由要求加租，并表示小陳與原房東簽訂的租賃合同對他是無效的，如果不加租金的話，就將房子租給別人。不善言談的小陳對于房東的做法很無奈，但是收入有限的他對加租的要求又很煩惱。

以案說法

一、換新房東，租賃合同仍有效

《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”也就是說，小陳與原房東簽訂的租賃合同依然合法有效，新房東作為合同中的出租方仍須遵守合同的約定。

但是，如果小陳與原房東只是達成口頭協議，沒有簽訂書面合同，根據《合同法》第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”因雙方未簽訂書面協議，視為不定期租賃。對于不定期租賃，雙方可以隨時解除合同，因此新房東可以隨時與小陳解除合同。

二、合同期內房東無權要求漲租金

合同期內，簽訂合同的雙方應該按照合同的約定，履行相應的權利義務。租金作為租賃合同重要內容之一需要合同雙方協商一致才能變更，房東無權單方面要求上漲租金，小陳有權按照合同約定支付租金承租房子。

如果房東以小陳不增加租金為由解除合同，小陳既可以要求房東履行合同約定，也可以與其解除合同并要求其按照合同約定承擔違約責任。

案情回顧

案例27：租房期間房屋受損，租客證明自己已盡到妥善保管義務可免責

小李是貨運公司的一名員工，在汕頭市租住。今年8月，小李出差在外，恰逢臺風尤特來襲，出租屋靠近陽臺的房門被風吹開，大量雨水滲入地板，導致部分家電、家具受損，小李回家一看傻了眼，立馬聯系了房東。房東一看家具、家電受損嚴重，便指責小李沒有關好房門導致雨水倒灌，要求小李賠償所有損失。小李覺得自己很冤枉，出租屋的門鎖一向不太好，當初自己明明向房東提出要求更換門鎖，但是房東一再拖延沒有及時更換，現在卻要求自己賠償損失。那么，小李是否需要對房屋損失賠償呢？

以案說法

一、房東應及時修繕門鎖預防損失

《合同法》第220條規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”案例中，當小李提出修繕門鎖的要求時，出租人應當及時進行修繕。因為出租人沒有及時進行修繕導致房門無法抵抗臺風，雨水破門而入造成損失，出租人需要承擔責任。

二、租客證明自己妥善保管則免責

根據《合同法》第222條規定：“承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。”因此，小李對承租房負有妥善保管的義務，如果小李能夠證明自己盡到了妥善的保管義務，在出差之時已經關好房門的話，則小李不需要承擔任何賠償責任；如果小李無法舉證證明自己在出差時已經關好房門，則小李也需要適當承擔部分賠償責任。

案情回顧

案例28：租客對房屋損毀無過錯，房東應退還押金與預付租金

若案例27中的小李與房東在賠償方面產生了較大分歧，雙方多次協商未果，故小李要求解除租賃合同。然而，房東卻扣著小李的押金和租金不予返還。小李應該怎么辦呢？

以案說法

租客無過錯，房屋損毀可退租

《合同法》第231條規定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。”在出租人未對受損房屋進行修繕，房屋地板嚴重受潮、家具受損嚴重、部分家電無法使用的情況下，該房屋已經不適合租住，即該租賃物已不能實現合同目的，小李可以單方面解除合同，并要求房東返還押金與預付的租金。

溫馨提示

明確書面合同，及時保存證據

一、在房屋租賃過程中，雙方最好簽訂書面合同，并將合同的相關內容如合同期限、租金、租金交付方式、違約金、賠償金、是否允許轉租、解除合同等事宜進行詳細的約定，這樣有利于保障自身合法權益；

二、一旦遇到類似案例28的情況，建議租客與房東就損害賠償問題進行充分溝通協商，并在協商過程中主動做好證據保存工作，如對受損的物品、受損的房門進行拍照保存，可以從受損房門的門鎖、鑰匙大體上判斷租客外出時是否鎖好房門盡到了妥善保管的義務。在拍照取證的時候最好有見證人，同時在與房東溝通過程中，注意保存相關信息；

三、當租客行使合同單方解除權而房東不予返還押金時，租客可以請當地居委會出面調解，調解不成的話，建議租客訴至法院，依法維護自身的合法權益。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。

法條釋義：

妥善保管租賃物是承租人的主要義務之一：

1．按照約定的方式或者租賃物的性質所要求的方法保管租賃物。如租的是機器設備，就應將其放置在廠房里，而不應露天擺放。租賃物是電腦的，在使用后應關掉電源開關，等等。

2．按照租賃物的使用狀況進行正常的維護。很多租賃物都需要經常對其進行保養維護，如果不經常進行維護，就難以保證正常的運轉。例如，汽車應當經常加機油，經常進行保養，才能保證正常使用。

3．通知和協助。當租賃物出現質量問題影響承租人正常使用時，應及時通知出租人，并采取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴大。有時租賃物發生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力也有可能先行對其進行維修，承租人應當先行維修，維修的費用由承租人墊付，之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因為維修義務是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務。

4．承租人如果違反該項義務，沒有對租賃物妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。如果是由于其他承租人允許使用租賃物的人的行為造成租賃物損壞的，承租人也應承擔責任，因為第三人使用租賃物是經承租人許可的。

第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

法條釋義：

在承租人已盡到善良管理人的義務的情況下，由于其他原因，造成租賃物毀損、滅失的，承租人享有何種權利？

不可歸責于承租人的事由有下列幾種情況：

1．因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的。不可抗力的條件是不能預見、不能避免并且不能克服。如承租人租賃房屋，由于發生洪水，大水沖進房屋使屋內的墻皮脫落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規定，不可抗力是免責的事由，因此，在出現不可抗力時，租賃物毀損、滅失的，承租人不承擔責任。

2．因意外事件造成租賃物毀損滅失的。例如，承租人租用汽車在路上正常行駛，被一輛違反交通規則的汽車撞壞，經過認定承租人本人無過錯，汽車的損害是由于第三人違反交通規則的行為造成的。

3．因出租人不履行義務造成租賃物毀損滅失的。例如，承租人租賃的房屋，由于雨季下雨太多出現屋頂漏雨，承租人要求出租人進行維修，但出租人遲遲不予維修，最后導致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對房屋進行及時的維修。

對于上述前兩種情況，租賃合同雙方當事人均無過錯，既不可歸責于承租人，也不可歸責于出租人，而出現了租賃物毀損、滅失的情況。在這兩種情況下，應當維護哪一方當事人的利益，是法律所要解決的問題。按照民法上的一般原則，對物的風險責任是以誰享有所有權為標準的，即所有權人承擔對物的毀損、滅失的風險。本法在買賣合同中規定了買賣合同標的物的風險責任交付后轉移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當發生不可歸責于雙方當事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失的，這個風險責任應當由出租人來承擔。

在第三種情況下，由于出租人有過錯，造成租賃物的毀損、滅失，當然應當由其承擔損失的責任。

在上述三種情況下，由于承租人對租賃物已不能使用或使用的效能受到了影響，本條規定承租人可行使以下權利：

1．要求減少租金或不支付租金。減少租金一般適用于租賃物部分毀損，但還能夠使用，或者是承租人已經支付了部分租金而租賃物全部毀損、滅失，已支付的租金不再返還，未支付的租金不再支付。不支付租金一般是指租賃物雖然部分毀損，但已失去其效用或者租賃物全部毀損、滅失，承租人已不能使用該租賃物，當然可以要求不支付租金。不支付租金的法律后果實際上是合同已不可能履行，當承租人不支付租金時，如果出租人同意，合同實際上是協議解除，合同終止。

2．解除合同。解除合同的條件是不能實現合同目的。這里規定的解除條件比本法第94條第1項規定的“因不可抗力致使不能實現合同目的”的范圍要寬。即使不是不可抗力，只要承租人沒有過錯，租賃物毀損、滅失的，實際上已經不可能再履行合同了，這時承租人可以行使解除權。這種解除權不同于上面所說的協議解除，而是法定解除，它也不是請求權，而是一種形成權，即承租人主張解除合同的，只要通知到達出租人，合同即行解除，如果出租人對此有異議，提請訴訟或仲裁，人民法院或者仲裁機構也只是對承租人行使解除權的效力進行確認。