第二節 房地產開發企業會計核算的特點

與工業企業的生產經營行為不同，房地產項目的開發周期相對較長，一個開發項目從最初獲取土地使用權到最終確認企業收入，這個過程短則一兩年，長則四五年。因此，房地產開發企業的會計核算也難于其他行業的會計核算，在開發成本、收入、應繳稅款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性。

一、成本核算的特點

房地產開發企業在成本核算方面的特殊性主要表現在核算對象復雜、時間跨度長和成本核算差異性大等方面。

（一）復雜

房地產開發企業主要從事房地產開發建設活動，其生產成本主要指開發產品的成本，成本所涉及的內容復雜，包括土地使用權的出讓金，土地征用費，拆遷安置的補償費，工程項目設計、規劃及可行性研究的費用，三通一平等土地開發的費用，工程項目建設總成本費用，基礎設施費，配套公共設施費，項目開發過程中的稅費以及各種不可預見性的費用等都在開發成本的范疇之內。這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業領域，從而導致成本核算難度較大。

此外，由于房地產行業是資金密集型行業，房地產開發企業在開發項目時需要投入大量的資金，除了房地產開發企業自身投入的相當一部分自有資金外，一般情況下還要通過銀行貸款等方式籌措資金，因此，借款費用在房地產開發成本中占據很大一部分，借款費用的核算對于房地產開發企業來講非常重要。

（二）時間跨度長

房地產項目開發的周期較長，少則1～2年，多則5年以上，使房地產成本費用核算的時間跨度很長。

房地產開發企業高風險性的投資特點決定了其每一個項目工程投資決策都必須具備一定的科學性和可行性，因而在項目的投資規劃階段，相關財會人員需要對項目的成本進行初步的核算及估計；而在項目真正投入實施的過程中，相關財會人員則需要隨著項目工程的推進對開發成本進行及時核算。

在投資項目完成之后，會計人員需要按照房地產開發企業特殊的會計核算流程進行成本核算，對項目開發整個過程中所發生的所有直接開發費用和間接開發費用進行全面歸集，并記入相對應的賬戶明細中；將已經完成的開發項目的實際成本進行詳細、全面的計算和結轉；依照已經開發完成的項目的實際功能及去向，將開發項目實際的成本結轉到相對應的賬戶當中，完成開發成本的核算工作。

（三）成本核算的差異性較大

不同的房地產項目受地域、項目定位、產品功能、用途、規模等各方面因素的影響，不同項目之間的差異性很大，每個項目或多或少都有自己的特點。

房地產的開發模式很多，不同的開發模式涉及的會計核算方法也存在很大差異。例如，對于一個房地產項目，是成立分公司還是成立子公司進行管理，其會計核算方法是不同的。

不同的生產建設模式，成本核算的方法也不同。房地產開發企業在進行項目開發時，可以選擇自營建設，也可以采取發包方式。即使采取發包方式，對于規模較大、施工要求復雜的房地產施工工程，也需要有不同的專業施工單位進行分工合作。但為了便于管理，一般由具有資金和技術實力的施工單位總承包，然后再由總承包單位將工程分包給其他施工單位。在房地產開發企業與施工企業間的承包關系中，存在諸多的會計核算問題，承包單位的核算會對房地產開發企業的開發成本產生直接的影響。

二、收入核算的特點

房地產開發企業的收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施的銷售收入、出租商品的租金收入等。

在收入成本結轉上，房地產開發企業的會計核算與其他行業存在較大差異。由于房地產開發產品的建設周期長，并且普遍采取預售方式，建設過程中的預售收入作為預收賬款處理，并在項目竣工后結轉為銷售收入，開發建設中的支出計入開發成本，在項目竣工后結轉為銷售成本。因此，從會計核算的角度看，項目開發節點對房地產開發企業會計核算結果將產生直接的影響。

此外，房地產開發企業對于開發的產品有兩種處理方式：一是對外銷售，二是留作自用或自營。針對這兩種不同的方式，企業會計核算的方法也存在較大的差異。即使是對外銷售，不同的房地產開發項目也會采取不同的方式，或自售或委托代理銷售；在委托代理銷售時，其方式又有收取手續費、視同買斷、保底分成等，各個不同的銷售模式對于銷售收入的結轉都是不一樣的。

三、稅費核算的特點

房地產開發企業的稅費核算煩瑣復雜，一個房地產項目從獲取土地開始到最后銷售完成，期間涉及的稅費種類繁多，包括契稅、印花稅、土地增值稅、增值稅、所得稅等，核算方式也比較復雜。

我國房地產開發企業的銷售行為采用預售的方式進行，預售合同的簽訂與預收房款行為同時發生。而依照我國稅法的規定，納稅人在轉讓或者銷售不動產時，凡采用預收款方式進行的，納稅人收到預付款的同時其納稅義務隨即產生，所以房地產開發企業應當依照預收款的數額進行稅金的計算與繳納，但是不依照這部分預收款計提稅金，僅在應交賬戶的借方對已繳納的稅款進行反映。

一般情況下，房地產開發企業在年末時才會把部分滿足收入確認條件的預收房款轉為企業的收入，按照相應的配比原則計提應繳稅金，然后由會計做分錄。如此一來，房地產開發企業在當年所繳納的稅金通常不等于按照利潤表中的收入計提的稅金數額。這也使得房地產開發企業的稅費核算存在一定的特殊性。