第二節 房地產開發企業會計

房地產開發企業會計科目表如表1-1所示。

一、房地產開發企業涉及的會計科目

表1-1列示的82個會計科目就是房地產開發企業使用的會計科目。其中絕大部分都是各類企業通用的會計科目，只有個別科目屬于房地產業專用的會計科目。表中所列示的會計科目中，有些會計科目一般企業可能不需要，如“應付債券”科目，只有發行債券的企業才使用，再如“持有至到期投資”科目，只有購買了長期債券，才能使用本科目。企業如果沒有相關的業務，就不必要設置相關的科目。

總的來說，房地產開發企業會計科目分為以下五大類。

第一類是資產類科目，本類科目用來核算和反映企業各類不同的資產增減變化情況，其中包括了流動資產和各項長期資產。在資產類科目中，“開發產品”“周轉房”，這兩個科目是房地產開發企業的特設科目。其他科目是各類企業通用的科目。

第二類是負債類科目，本類科目用來核算和反映企業各類不同的負債增減變化情況，其中包括了各項流動負債和各項長期負債。負債類科目都是各類企業通用的會計科目。

第三類是所有者權益類科目，本類科目是用來核算各項所有者權益增減變化的科目。這些科目也是各類企業通用的科目。

第四類是成本類科目，本類科目有三個，即：“開發成本”、“開發間接費用”和“研發支出”。其中前兩個科目是房地產開發企業特有的科目，是用于進行房地產企業成本核算的科目。如果房地產開發企業本身也有施工隊伍，有施工業務，那么還需要在成本類科目中增設“工程施工”“施工間接費用”“工程結算”“機械作業”等科目。

第五類是損益類科目。本類科目是用于計算企業損益的科目。損益類科目在會計期末都要轉入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業通用的會計科目。

在使用會計科目時需要注意：必須要按統一規定的會計科目編號，不要隨意打亂和重編，以便于查閱賬目和實行會計電算化。上述會計科目表在許多科目之間都留有空號，這是供增設會計科目使用的。比如表中第20行次資產類科目中的“周轉房”科目，國家統一科目表中沒有設置此科目，這是房地產開發企業增設的會計科目，可按順序在所留的空號中將本科目編號為“1412”號。

還需要說明，許多會計科目需要設置明細科目，以便設置明細賬，更明細地反映有關會計信息。如房地產開發企業在“原材料”總賬科目下可設置“設備”“鋼材”“水泥”等二級科目，以便對庫存的各種不同的建筑材料和設備分別進行核算和反映。在二級科目下，還可以按鋼材的品種，設備的種類設置三級科目核算，如在“原材料——設備”二級科目下還可設置“照明設備”“安全監控設備”等三級科目，以便詳細反映各種不同設備和各種不同鋼材的情況。

二、房地產開發企業會計的特點

1．存貨的核算具有特殊性

房地產開發企業的營業周期長，其土地使用權一般作為存貨來核算，而其他企業的土地使用權一般作為無形資產來核算。同時房地產開發企業的存貨的借款費用可以資本化。

2．預收賬款的核算具有特殊性

房地產開發企業的投資額巨大，營業周期長，并且房地產開發企業大多采用商品房預售制度。由于項目尚未完工，即使開發項目已經預售完畢，預收款項只能計入預收賬款，一般房地產開發企業在符合收入確認條件之前無法確認為收入，所以預收賬款的余額會比較大。鑒于房地產開發企業預收賬款的特殊性，會計上要求房地產開發企業在預收賬款項目附注中，除了列示賬齡余額之外，還要累計期末余額、預計竣工時間和預售比例。

3．收入核算具有特殊性

（1）收入的多樣性。房地產開發產品的形式包括土地、商品房、配套設施和其他建筑物等，商品房的形式又包括住宅、辦公、商務、酒店等多種不同類型，所以房地產收入也具有多樣性。

（2）收入確認的特殊性。房地產開發企業產品的價值高、開發周期長，需要大量的資金，銷售多采用預售的辦法。預售屬于遠期交易，造成收款期和房屋的交付期不一致，再加上銷售房地產不但有實物交付還需要產權轉移，所以房地產收入的確認具有特殊性。

（3）各期收入的波動性。房地產開發企業開發周期長，在項目建設期內需要投入大量的資金，并且發生大量的費用。但由于項目尚未完工，其預售期無法確認為收入，只能計入預收賬款，所以項目建設期內大多表現為業績不佳。項目驗收以后，大量預售款項確認為收入。通常情況下，房地產投資建設初期資金投入大但收入少，建設后期資金投入相對較少但收入大增。

4．成本核算具有特殊性

（1）核算時間跨度長。由于房地產開發的周期長，所以使成本核算的時間跨度很長，往往超過一年，甚至數年。

（2）開發產品的成本組成不同。房地產開發企業的產品種類多并且設計具有多樣性導致開發產品的組成具有多樣性。

（3）各步驟之間的成本不能明確區分。房地產開發周期長，涉及的施工單位多。房地產開發需要不同的施工單位協同作業，多步驟生產。但是各工種可能在同一時間同一地點進行平行交叉或者立體交叉作業，各生產步驟之間沒有明顯的時間界限或空間界限，難以核算各步驟開發產品的成本。

5．房地產開發企業產品售價與成本不配比

一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，房地產開發企業的成本載體是整個建設工程，而銷售則是以樓層和戶型為單位，這樣就造成了單個樓層或戶型的售價明顯與成本不配比的現象。通常，房地產開發企業的成本結轉方法是：按照當期竣工后的核算對象的總成本除以總的開發建筑面積，再乘以銷售面積得出本期的銷售成本。這樣均攤的結果沒有考慮到房屋樓層、朝向的因素，在一定期間的經營成果可能不真實。