第一章 總論

第一節 房地產開發企業及其主要業務

一、房地產開發企業概述

房地產是土地及其房屋權屬的總稱。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產開發企業是以營利為目的的，從事房地產開發與經營的企業，房地產開發企業是房地產開發業的一部分，不包括物業管理、房地產中介服務及其他房地產活動。房地產開發經營是指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動。具體包括：（1）土地使用權的轉讓、買賣和租賃。房地產開發企業在獲取土地使用權之后，對其進行開發，將生地開發成建筑熟地之后，既可以有償轉讓給其他單位使用，也可以自行組織建設房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，也可以開展土地出租業務；（2）房屋的開發、銷售和出租。包括住宅、公寓、辦公樓、商業營業用房的開發、銷售、出租等；（3）其他建筑物的開發、銷售和出租。其他建筑物主要包括配套設施、代建工程和周轉房等。

二、房地產開發企業涉及的主要環節

（1）前期準備階段：主要工作是立項規劃、辦理各種審批手續和獲取土地、設計施工。

房地產開發企業首先要取得項目開工建設的一系列的許可證，這是進行后續設計和規劃的基礎。另外，取得項目建設用地的國有土地使用權是整個房地產開發活動中最重要的一個流程。現階段國家給予房地產開發企業土地使用權的方式主要有出讓和行政劃撥兩種形式。

其次，在前期準備階段，房地產開發企業還要根據具體情況進行規劃，確定建筑施工的承包對象、銷售渠道以及投資和籌資方式。前期準備階段具有戰略性、全局性，是房地產開發活動舉足輕重的一個環節。在這一環節涉及的稅種主要是印花稅和契稅。

（2）建設施工階段：主要是進行工程項目的建設。房地產開發企業會根據自己的生產經營狀況決定將工程發包出去還是由自己的施工隊進行自建。在建設施工階段的最后要使開發的房地產達到驗收的標準。在這個階段會涉及營業稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、印花稅等。

（3）銷售或租用階段：房地產開發企業產品的銷售可以采用現售方式也可以采用預售方式。現售是指房地產開發商在建筑工程達到預定可使用狀態之后進行的銷售。預售就是期房銷售，房地產開發企業在建筑工程竣工之前進行的銷售。銷售的速度、數量和價格會影響到房地產企業的貨幣回籠速度，所以銷售環節對于房地產開發企業至關重要。

三、房地產開發企業的經營特點

1．開發經營的計劃性

企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。

2．開發產品的商品性

房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。

3．開發經營業務的復雜性

所謂復雜性包括兩個方面：其一，經營業務內容復雜。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程；其二，涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘察設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受托代建開發產品、出租開發產品等與委托單位和承租單位發生經濟往來。

4．開發建設周期長，投資數額大

開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等多個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，因此投資數額大。

5．經營風險大

開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。