中文摘要

中國城市化的快速發展導致城市對土地的需求不斷增加。但是，當前我國建設用地存在嚴重浪費、效率低下、局部短缺等現象，以及土地資源區域之間、城鄉之間不能流動，建設用地的計劃指標管理等諸多問題，這些現象集中表現為我國土地資源的空間配置不均衡。我國土地資源空間配置不均衡的主要原因在于土地沒有實現資本化，沒有實現市場的充分流動，同時土地的流動也沒有與人口流動結合起來。土地資源空間配置不均衡的現象已經嚴重影響到我國城市化的進一步發展。本書從我國建設用地空間配置不均衡的現象出發，通過分析我國建設用地空間配置不合理的經濟原因和制度原因，為我國解決城市發展中的土地問題提供一定思路。

本書首先對土地資本化和土地在經濟、城市發展中的作用進行了回顧和分析，比較系統地總結了城市發展過程中土地變化的作用和動力機制；同時從空間經濟學的角度分析了土地資源在城市聚集過程中的動力機制以及作用。傳統經濟學認為土地在城市發展和聚集中是一種離心力，土地的不可流動性阻礙城市的擴大和生產要素的聚集。但是，本文在“中心—外圍”模型的基礎上增加了土地要素的流動，從而擴展了城市聚集的動力機制，最終得出結論：土地作為一種資本，應該實現充分流動；通過資本化，土地能夠成為城市發展的向心力，推動城鄉之間生產者和消費者空間均衡的實現，并通過土地資本的流動起到促進城鄉發展和完善城市體系的作用。

改革開放以來，我國城市發展取得了巨大的成就，突出表現為城市數量的不斷增加、城市人口的快速上升和城市土地面積的不斷擴展上。但是，隨著我國城市化的進一步加速，未來城市發展對于土地的需求將會進一步加大，城市化帶來的土地聚集效應逐步加強，因此應該給予城市發展足夠的、合理的土地資源，加快城市發展的進程，提升城市聚集效應的發揮。但是目前我國建設用地存在兩個問題，一是城鄉之間建設用地空間配置不均衡，二是建設用地使用效率低下。而這些問題的根源在于我國現行的建設用地使用制度落后和不合理。改革開放以來，我國逐步建立了土地有償使用制度，對于城市建設用地采取土地利用規劃、城市建設用地管制和耕地占補平衡等政策。但是建設用地指標分配缺乏區域之間流動性的問題加劇了城市間土地資源的不均衡。

為了解決城市發展中的土地問題，我國很多地方政府積極探索，在現行土地政策之內，創造性地實行了多項土地使用制度改革，已經初步形成了有效調劑區域之間、城鄉之間土地資源的區域性土地使用制度。其中，具有代表性的是重慶市的“地票”制度。但是，這些實驗和改革還有很多缺陷和不足，主要表現為：建設用地流轉依舊局限于區域內部，而沒有擴大到全國；城鄉之間建設用地流轉沒有考慮到農村勞動力的轉移；建設用地流轉還缺乏支持和交易平臺；建設用地流轉還缺少法律、法規的完善，存在很多設計上的問題；等等。

基于以上的研究，在土地資本化、土地發展權交易和“中心—外圍”模型等理論基礎上，本文提出解決我國建設用地問題的建議：建立全國范圍內建設用地指標交易的市場機制，在市場化、資本化、全國化和流動性的原則下，結合人口的城市化，充分實現建設用地指標在城鄉之間、區域之間的合理流動。

關鍵詞：建設用地指標 土地資本化 聚集經濟