范本：××項目競爭對手樓盤分析報告

本次市場調查，主要針對目前××市在售樓盤進行的全面調查。通過對這些樓盤的分析研究，為本案的產品定位、價格定位等方面提供相應的參考依據。

第一部分　競爭樓盤總體分析

一、調查說明

（一）調查區域

本次競爭樓盤的調查，主要選取“項目周邊及××市區在售樓盤”進行調查。在調查過程中，樣本項目的采樣主要以住宅為主，涵蓋多層住宅、高層住宅和別墅等。

（二）調查對象及數量

本次調查，共調查競爭樓盤11個，其中多層住宅項目6個，高層住宅項目5個。

（三）調查時間

5月12日～5月18日。

二、綜合分析

本次主要針對“項目周邊及××市區在售樓盤”進行了全面調查，目前××市在售樓盤11個，總開發面積近70萬平方米，總套數在7000套左右，現已銷售近65%。

1. 住宅

本次調查的住宅項目戶型主要以三房兩廳兩衛為主，銷售價格為1500～4200元/米2。產品包括多層住宅、高層住宅和別墅。從銷售情況看：多層住宅銷售較好，但價格相對較低，3500～4700元/米2；小高層、高層住宅及別墅銷售一般，價格相對較高5700～8000元/米2。所調查樓盤中××、××、××等樓盤銷售情況較好。

2. 商業

本次調查的商業主要以社區商業為主，商鋪的面積普遍都在100米2以上，銷售價格為6000～12000元/米2。從銷售情況看，位于交通要道及商圈附近的商鋪銷售情況較好。

三、借鑒分析

本次調查的一個重要內容就是了解目前市場上住宅產品在設計、推廣方面值得借鑒之處，同時了解應該避免的一些失誤。

（一）借鑒方面

1. 建筑設計方面

（1）××樓盤。“一環二弧二軸”整體規劃，使分期開發的各組團既開放又相對獨立，有機結合。同時在景觀規劃及環境建設方面，××樓盤運用水系、假山、庭院綠化等將建筑與環境巧妙融合，贏得客戶一致稱贊。

（2）××樓盤。目前市場上唯一一家多層建筑采用框架結構的住宅項目，××樓盤通過中央景觀湖的營造，主打“水景樓盤”概念，獲得了市場好評。

2. 營銷推廣方面

（1）××樓盤。率先在××市運用“體驗營銷”，讓客戶通過體驗樣板房、樣板環境，直接刺激購房者的購買欲望，取得了較好的市場反響。

（2）××樓盤。注重銷售環境的布置與包裝，銷售中心布局精巧，格調高雅，品質感強，贏得了客戶的認可。

（二）失誤分析

1. 普遍無樣板房、看房通道

在本次所調查的11個樓盤中，僅××城建有樣板房。樣板房、樣板環境的缺失，無法直接刺激消費者感官，對客戶成交會產生一定的影響。

2. 銷售人員著裝及銷講技巧差

在售樓盤中，銷售人員著裝統一、銷售技巧嫻熟者僅××半島少數幾個樓盤。銷售人員的形象包裝、銷售技巧尚待加強。

3. 銷售中心包裝及現場氣氛營造不到位

在售11個項目中除××樓盤、××樓盤、××樓盤等少數樓盤銷售中心包裝較好外，其余樓盤銷售中心的包裝均缺乏品質感，現場氣氛不活躍，無法帶動到場客戶的熱情、激情，直接影響成交。

第二部分　競爭樓盤個案分析

個案分析一：××樓盤

一、樓盤概況

樓盤概況具體見下表。

二、戶型、面積種類及分析

戶型、面積種類及分析，具體見下表。

特點分析：兩房戶型；面積實用，全明設計，但餐廳、客廳聯結部分面積浪費，三房戶型，方正布局，兩個甚至是三個朝陽臥室，動靜分區，南北雙陽臺設計。

三、價格分析

最高價：8200元/米2，層數：疊加別墅。

最低價：3800元/米2，層數：6層。

分析：別墅臨近中央水系景觀，故價格最貴，多層頂層價格最便宜。

四、銷售狀況分析

××樓盤目前銷售狀況一般，購房客戶多數被其景觀、小區品質所吸引，××周邊縣城有部分客戶在此購房。

五、小區配套分析

雙氣入戶供熱水；防盜監控系統，可視對講系統；有線電視、電信寬帶等智能化系統；有約1200米2的大型豪華會所；底層有充足的停車位。

六、優、劣勢分析

（一）優勢分析

（1）交通優勢：位于××路與××路匯處，交通便利。

（2）景觀優勢：小區中央為4000米2大面積水景。

（3）建筑優勢：全框架結構，外墻外保溫技術，多重智能化安防設施。

（二）劣勢分析

周邊配套少，整個地塊周邊生活氛圍不足。

七、學習借鑒方面

（1）銷售部布局、格調包裝均有獨到之處，品質感強。

（2）建筑品質方面：多重智能安防。

（3）銷售人員技巧及講解水平。

八、失誤及問題方面

無樣板房，無看房通道；銷售人員著裝不統一；銷售部無人氣，現場氣氛不活躍。

個案分析二：××樓盤

（略）