在美元擴張的時代，作為美國中央銀行的美聯儲在格林斯潘的領導下，于2001年實行低利率政策。這種政策使得人們很容易獲得貸款，所以人們就有了購房的需求，需求增加推高了房地產的價值；反過來，這種需求又增加了信貸的數量。而大多數人購買房地產的真實目的是希望從抵押貸款再融資中獲利，在這種愈演愈烈、交錯往復進行房地產交易的情況下，就產生了房地產的泡沫市場。

而伴隨房地產而生的金融衍生品在造成市場虛假繁榮的過程中起到了舉足輕重的作用，它進一步掩蓋了市場的實際承受力。銀行把住房抵押貸款證券化（MBS）①，把那些缺乏流動但是可以產生預見性現金收入的貸款轉化成證券，并拿到市場上出售，使其在市場上流通并推廣。同時，銀行為提高資金的運用效率、轉移不確定風險，發行了一種固定收益證券，這是一種可以很有效地預見現金流量、為投資人提供多元投資管道和增加投資收益的證券，這種證券叫作形成債務后再賣債券（CDO）②。在資本的發展中，為獲取更多的利潤，很多金融機構都涉入了這一領域，在他們的炒作下，MBS、CDO被無限地擴大了，市場出現了空前繁榮的局面。

物極必反是自然界亙古不變的一條規律，它同樣適應于金融領域，當市場達到了繁榮極致時，就會走向衰落，表面的繁榮背后也孕育著危機。當房價升到一定的程度，高得使人無法承受，它就很難再繼續下去，沒有人繼續接盤。房產投機人不能把房子賣出去，卻要按高額利息還款，承受著無比巨大的壓力。這時，房價開始大幅下跌，有的房子被抵押給了銀行，銀行由于此時已經沒錢了，且不能拿房子抵債，也陷入了困境。

在這種情況下，違約率超乎人們意料地升高，金融界出現了連鎖反應。

當投資者開始一項大的投資項目時，為了避免風險，往往會去找其他銀行或是保險公司、對沖基金或其他金融機構為它做違約保險。投資者會在一定的期限內每年繳納一定的保險費，如若出現風險則由對方為它賠償，沒有風險則對方獲利保險費用。投資者購買的這份保險就是信用違約掉期③，即CDS。在違約情況不足1%的情況下，很多金融機構通過向多家投資者出售CDS，獲取保險費，風險比較低。