第一節 商業地產13大基本業態

新時期商業地產的多元化發展主要體現在業態種類的增加，及各種不同業態的組合策略。以下是各種常見的業態。

1.購物中心

購物中心是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或城鄉結合地帶，由專業經營團隊系統地有計劃開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在10萬平方米以上，空間呈縱向規劃。

國內著名的購物中心：浦東正大廣場、深圳海岸城等。

2.百貨商場

百貨商場是指在一個建筑物內，按不同的種類和品牌，由若干個專業商鋪向顧客提供多種類、多品種的商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。

國內知名的百貨商場：北京燕莎百貨商城、上海恒隆廣場等。

3.綜合超市

綜合超市以經營生鮮熟食、民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷及平價銷售的綜合形態經營，其機制側重中央采購及營業控管系統，基本會有連鎖發展戰略。

各城市著名的綜合超市：上海農工商、北京華聯、新一佳、北京物美等。

4.社區超市

以顧客自選方式經營的社區型零售商場，主要銷售食品飲品、日用品等民生必需品，均采用開架式陳列，統一出口收銀。營業面積300～2000平方米不等，一般開在住宅社區較密集的區域。

國內著名社區超市：上海聯華超市、上海城市超市等。

5.倉儲超市

倉儲商場（warehouse store）又稱貨倉式商場，1968年起源于荷蘭，最具代表性的是“麥德龍”（makro）,大多選址于郊區交界處，是一種集商品銷售與商品儲存于一個空間的零售形式。

這種商場規模大、成本低、價格實惠，場內極少豪華裝飾，一切以簡潔自然為特色。商品采取開架式陳列，由顧客自選購物，商品品種多、場內工作人員少，既適宜零售購買，又適合批發銷售。

國內知名倉儲超市：錦江麥德龍、臨汾萬佳福等。

6.專業市場

專業市場是以經營某一大類商品為主，并且有豐富專業知識的銷售人員和相匹配的售后服務滿足消費者對某大類商品的選擇需求的一種零售型業態，比如家居市場、電腦商城、通訊商場等。

著名專業市場：廣州南天商貿城、廣州天州家居城、廣州維家思廣場等。

7.精品廣場

精品廣場經營國際一線、二線服裝及箱包、皮具、飾品、鞋帽、手表等類物品，重視產品質量及品牌，又稱“質販”賣場；所經營的多為高單價國際知名品牌，選址地點多在一級城市市中心黃金地段，對物業品質及購物環境要求極高，鎖定處于金字塔頂端的客群。

著名專業市場：廣州萬福精品廣場、萬菱國內玩具精品廣場等。

8.名品折扣店

名品折扣店又稱奧特萊斯（outlets）,專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品的商店組成的購物中心，因此也稱為直銷購物中心。

著名名品折扣店：燕莎奧特萊斯、青浦奧特萊斯等。

9.批發市場

批發市場是指面向再銷售者、產業用戶和事業用戶而銷售商品及服務的商業業態。

所謂再銷售者是指二次及其以下的批發商和零售商；所謂產業用戶是指從事生產和提供服務的營利性組織；所謂事業用戶是指不以再銷售為目的，而是為了業務或事業需要購買設備和材料的非營利性組織。隨著市場的不斷細分，許多批發市場實際上就是專業市場。

著名批發市場：廣州流花服裝批發市場、義烏小商品批發城、武漢漢正街批發市場等。

10.文化主題業態

文化主題業態指商業項目充分挖掘其所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依托城市歷史文化的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎以及先進技術，以城市文化概念為主題，集多業態多功能于一體的主題商業區。

著名文化主題業態：南京1912、秦漢唐、上海新天地等。

11.旅游商業業態

旅游商業業態是指在旅游風景區或者與旅游景點配套的滿足旅游者“吃、住、行、游、購、娛”的商業業態。

著名旅游商業業態：廣西陽朔西街、浙江杭州清河坊、江蘇周莊等。

12.商業街

商業街是指為數眾多的零售商店集中在一個區域內，以一定的規模和規律，形成帶狀的商業群體。商業街不同于商業區（組成城市地域的基本街區），也不同于商業圈（特定商業中心及其影響的地域范圍），商業街地處城市中心，各類商品群集，顧客在此既能買到所需商品又能品嘗其風味食品、享受綜合服務。

著名商業街：西安西大街、青島臺東商業步行街、上海南京路等。

13.住宅區底層商業

住宅區底層商業就是在高層住宅的第一、二層以商鋪形式對外出售出租的業態，既解決了小區的商業配套，又提升了產品的商業價值，是伴隨住宅較多的一種商業形態。

著名住宅區底層商業：成都龍湖時代天街、鄭州威尼斯水城商業街等。

14.創新業態

商業地產的產品形態在業態功能定位、業態配比等方面也會跳出固有思路，在原有基礎上創造更新的亮點，以適合市場的需要，在業態創新定位中往往伴隨著富有個性的空間規劃定位。

著名創新業態：北京秀水街、上海8號橋等。