剛剛過去的春節(jié)，樓市似乎進入了休眠狀態(tài)，成交量慘淡。但親朋好友聚餐聊天時，都免不了說房價二字。大家最關(guān)心的還是，今年的房價趨勢如何，到底該不該買？

小巴先列幾條給大家看看：

△2017年房屋銷售面積下降幾乎是定局。最悲觀的是中投證券，預計跌18%，最樂觀的方正證券也預測要跌6%。

△上半年全國熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控整體趨嚴，三四線城市依然以去庫存為主，第四季度可能會出現(xiàn)政策上的松動。

△2017年，我們可能會看到更多房企并購案例。

除了機構(gòu)的預測，小巴還采訪了幾位業(yè)內(nèi)資深人士，來看看他們對2017年樓市趨勢的判斷，以及給買房者給出的相關(guān)建議。

丁建剛——浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長

“2017年的房產(chǎn)走勢，存在極大的不確定性”

今年樓市主要的影響因素，現(xiàn)階段主要是調(diào)控政策。而除了政策以外，2017年的國際政治、國內(nèi)經(jīng)濟、金融貨幣、債務風險等等因素都極為復雜。所以現(xiàn)階段的市場，是在政策強力干預下的動態(tài)平衡。

但限購、限貸、限價，這種平衡能夠持續(xù)多久，要打一個極大的問號。由于存在著極大的不確定性，2017年樓市的走勢也非常難判斷。

當然，如果如官方所愿的話，那只有一個字——穩(wěn)。但有形之手，是否能夠如此如愿控制住市場，很難說。我們甚至不能完全排除極端情況的可能性，這一點比較令人擔心，比如再次出現(xiàn)暴漲。那么官方，一定會用更極端的手段來控制市場。

但政府的有形之手，在緊急情況下很難避免犯錯誤。當年日本的崩盤，就是他們的央行連續(xù)五次加息，刺破泡沫。

當然，各城市間的分化仍會存在。除個別受一線城市溢出效應以外，絕大多數(shù)三四線城市不存在暴漲的可能。一二線城市就很難說，只能走一步看一步。

至于2017年是否為買房的好時機，對每一個人來說，是完全不同的結(jié)論。比如，以舊換新，以劣換優(yōu)，永遠是好時機。

但對于剛性需求購房者來說，特別是購房能力較弱的剛性需求購房者，我很難說現(xiàn)在是好時機了，因為選擇實在太難了。對于投資型需求購房者而言，也很難說，原因基于以上的判斷。

張大偉——中原地產(chǎn)首席分析師

“影響2017年樓市走勢，最關(guān)鍵的因素是資金價格的變化”

春節(jié)期間，大部分城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，從市場恢復看，預期要到正月十五前后，才能回到1月上半月的網(wǎng)簽水平。相比2016年春節(jié)的政策刺激，2017年春節(jié)前后，市場處于政策重壓下的平穩(wěn)期。

影響2017年樓市走勢最關(guān)鍵的因素是資金價格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經(jīng)出現(xiàn)。

△信貸是絕對短期房價的最最重要因素。判斷2017年北京或者全國房價走勢可以說主要看資金價格和是否認房又認貸，這個政策是否會出現(xiàn)影響非常大。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

△是否會加息？資本流出的壓力以及國際收支問題會使得央行考慮加息。人民幣貶值的趨勢是否會延續(xù)也會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。

國內(nèi)近期PPI連創(chuàng)新高，市場對于PPI連續(xù)上漲導致通脹上行的預期不斷加強，如果由PPI推升CPI接近3%，央行采取加息應對通脹就成了一種被迫之舉。

從國際收支視角來看，美聯(lián)儲去年12月份加息并給予3次加息預期，會給資本流出巨大壓力，采取加息的策略可以有效遏制資本流出。

當然，如果一旦加息（或者資金價格上漲過速），代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化，房價的跌幅將有失控的可能性。但目前看，資金價格的確在逐漸上行，這對于房地產(chǎn)來說影響非常大。

△兩會窗口期的政策預期。從目前市場走勢看，包括經(jīng)濟工作會議的內(nèi)容，兩會將是一系列房地產(chǎn)長效機制可能出現(xiàn)的窗口期。當然，我們不認為房地產(chǎn)稅中大家認為的存量征收會短期落地執(zhí)行，但如果兩會期間出現(xiàn)時間表，對市場的負面影響將會非常大。

住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系是很難調(diào)整，但如果兩會期間出現(xiàn)政策加碼的預期，對2017年上半年的房價影響將會較大。

整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房價調(diào)整預期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

齊俊杰——投資人、財經(jīng)專欄作家

“房地產(chǎn)走出了暴漲行情，暴跌一定來得比暴漲更加慘烈”

這段時間我正在重新研讀索羅斯的自反理論，他總結(jié)了一個暴漲暴跌模型，一般分為八個步驟：

△1.并不會有明顯趨勢產(chǎn)生；

△2.加速區(qū)，大家注意趨勢變化，并產(chǎn)生流行偏見來增強趨勢；

△3.考驗期，價格開始回調(diào)，如果偏見和趨勢順利度過這個時期，還能繼續(xù)向上，價格將遠遠偏離均衡狀態(tài)；

△4.一般基本面分析無法解釋價格現(xiàn)象，需要找出很多新的特殊性理由解釋價格；

△5.真實回歸期，開始真實的價格下跌；

△6.朦朧期，大家還在參與其中，并覺得這里就是價格的右肩位置，并默默念誦口訣，千金難買牛回頭，大量進場準備抄底；

△7.臨界點，趨勢開始掉頭向下。偏見看似呈現(xiàn)翻轉(zhuǎn)，預期180度變化，原來的俠之大者為國接盤，變成了暴跌股災的心驚膽戰(zhàn)；

△8.崩盤，也是下跌的加速期。

把房子套在這里面，是不是非常吻合？

第一階段：2005年之前大家不知道趨勢。

第二階段：2005年—2007年房價上漲，第一波，大家開始關(guān)注了房價要上漲，且喊出高房價的社會問題，比如當時的小說《蝸居》。

第三階段：2008年全國受金融危機影響房價下跌，深圳出現(xiàn)了斷供。但很快四萬億拉起了房價，房價度過考驗期進入自反階段。

第四階段：各種調(diào)控，各種看多，北上深永遠漲已深入人心，無論用什么估值方法來比較，房價都貴得離譜，但大家仍愿相信，中國土地制度的特殊性是房價的背后推動力。這個特殊性不解決，房價不會跌。

大家仍愿相信土地制度在推動房價。

第五階段：2014年出現(xiàn)過一次，杭州、溫州的房價開始下跌，后來政策救市讓房地產(chǎn)的8個階段循環(huán)從第五階段退回到了第三階段。

房地產(chǎn)經(jīng)過多重考驗期，在2016年度過了最危險的加速期，2017年會不會是第五階段？目前還并不清楚，但按照索羅斯模型唯一肯定的是，既然房地產(chǎn)走出了暴漲行情，那么暴跌一定來得比暴漲更加慘烈。這種偏見形成的市場價格，最終的結(jié)局必然是大多數(shù)人賠錢，進而形成財富的再分配。

至于房價的調(diào)控也就是宏觀經(jīng)濟的管理，在索羅斯的理論中也有自反階段，即房價調(diào)控通常的意圖是防止房價暴漲暴跌，但政策滯后于價格的暴漲，當政策進行調(diào)整時，往往市場就已進入自反階段，而價格的不斷強勁，反而刺激著政策不斷加碼，最后政策的層層施壓反而刺破了泡沫形成了暴漲之后的暴跌。

Yevon_ou——資深地產(chǎn)投資人

“建議購房者放棄幻想、直面現(xiàn)實、立即買房”

2017年影響房價的因素中，最重要的是貨幣政策、宏觀經(jīng)濟、美國大選、國內(nèi)利率？以上全錯。影響房價最重要的，就是去年的房價。

去年如果漲得高，今年就漲得少。去年如果硬憋著不漲，今年就漲得多。2016年房價漲得很多，2017以消化漲幅、橫盤待漲為主。

2016年房價幾乎翻倍的行情，摧毀了很多人的心理預期。隨著2017年十二個月的消化，購房者會逐漸熟悉并接受現(xiàn)有的價格體系，并在下一輪大浪潮口入場。

因為人口的加成作用，一二三四線城市房價會分化調(diào)整如下（M代表大盤指數(shù)）：

△一線城市：M+5%

△二線省會：M

△三線城市：M-5%

△四線城市：M-10%

因此，我對2017年購買房者的建議是放棄幻想、直面現(xiàn)實、立即買房。