第3章 房地產開發企業項目開發成本核算

3.1 項目開發成本的構成

1．房地產項目開發成本的類別

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：

（1）土地開發成本

土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。

（2）房屋開發成本

房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。

（3）配套設施開發成本

配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

（4）代建工程開發成本

代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所發生的各項費用支出。

2．房地產項目會計核算的成本項目

以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價

土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

（2）前期工程費

前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

（3）基礎設施費

基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

（4）建筑安裝工程費

建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

（5）配套設施費

配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼兒園、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

（6）開發間接費

開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（7）其他開發費用

其他開發費用包括企業為開發產品而發生的應計入開發產品成本的以上各項之外的支出。如企業為開發房地產而借入的資金，在開發產品完工之前所發生的利息等借款費用，以及其他難以歸入以上各個項目的開支等。

房地產開發企業在開發現場組織和管理房地產開發建設而發生的各項費用，應作為開發間接費用，計入開發產品成本。但在實際工作中，除了周轉房攤銷外，企業很難劃清管理費用和開發間接費用的界限。因此，除了周轉房攤銷列作開發間接費用外，其余費用往往以是否設立現場管理機構為依據進行劃分，如果開發企業不設現場機構，而由公司定期或不定期地派人到開發現場組織開發建設活動，則所發生的費用，可直接并入企業的管理費用。