前言
怎樣更劃算

 

“營改增后，至少我們房租收入的稅負下降了，非常劃算。”光明公司的會計張磊為我算了算他們公司的賬。

 

光明公司是增值稅一般納稅人，早已處于半停產狀態，只有一幢三層樓房租給兩家大企業作為賣場、倉庫和辦公室，年租金約為200萬元。

營改增前繳納營業稅及附加，200×5.5%=11萬元，當然還有12%的房產稅約為24萬元。一年合計35萬元。

營改增后繳納增值稅及附加，200÷（1+5%）×5.5%=10.5萬元，房產稅也只交200÷（1+5%）×12%=22.9萬元。合計33.4萬元，節約了1.6萬元，其中繳納增值稅比繳納營業稅節約了5000元。

 

會計張磊之所以認為稅負下降，認為劃算，就是因為享受簡易計稅后，與營業稅相比，雖然稅率都是5%，但由于增值稅與營業稅在計算方法上的細微差異，導致增值稅節約了5000元。

“國家考慮到老不動產沒有進項稅額，故準許我們選擇簡易計稅方法，的確是一個很大的優惠。”張磊的話非常純樸。

可惜，張磊完全搞錯了！因為他不懂增值稅，因為他還沒有擺脫營業稅的思維。如果一家公司就這樣稀里糊涂地把“航船”駛入增值稅的“海洋”，早晚是要吃虧的，并且往往像這位會計一樣，一邊吃虧，一邊以為自己占了便宜。

簡易計稅方法并不是一個“優惠”，而只是增值稅的兩種計稅方法之一。一般計稅方法稅率高，可以抵扣進項稅額；簡易計稅征收率低，不能抵扣進項稅額。哪種方法劃算，往往是會計熱衷的問題。但是，劃不劃算，不能像營業稅那樣思考和計算。

營業稅與增值稅在思考上有哪些差異是本書后面涉及的內容，此處只講其中一點，營業稅可以自顧自地計算，但增值稅必須要與上下游攜手考慮。形象地說，正如后文會講到的一個增值稅概念——“抵扣鏈條”一樣，增值稅上的納稅人被抵扣鏈條串在起，如同一根繩上的蚱蜢，單獨的你是跑不掉的。

我告訴張磊，也借此告訴廣大讀者，包括正在看本書的你：“簡單講，當你的租客也采用增值稅一般計稅方法時，5%的簡易計稅一定吃虧，11%的一般計稅一定占便宜。”

下面，我給出為什么采用11%的稅率更劃算的理由。

如前所述，光明公司營改增后的200萬元房租中，增值稅稅額為9.5萬元（簡單起見，這里不計算附加稅，附加稅的因素正文中再分析），實際的租金收入為190.5萬元，承租方的租金成本也為190.5萬元，因為另外9.5萬元的增值稅是可以用來抵稅的，不計入租金成本。

如果該公司不選擇簡易計稅，而是直接按11%稅率計稅，后果是什么呢？

當然是漲價。

承租的客戶會不會同意你漲價呢？這雖然是一個“店大欺客、客大欺店”的價格競爭，但關鍵看劃不劃算。如果漲價更劃算，客戶顯然也是樂意的。

假定租金定為211.5萬元，雙方會覺得如何？這相當于漲了11.5萬元。

先算出租方的賬。應納稅額=211.5÷（1+11%）×11%=21萬元，與簡易計稅交稅9.5萬元相比，多交了11.5萬元的增值稅，但漲價導致收的錢也多了11.5萬元，所以，其不含稅的收入依然是190.5萬元，與簡易計稅時相比，其實際收入沒有變化。

再看承租方。租金成本=211.5÷（1+11%）=190.5萬元，進項稅額為21萬元，比簡易計稅的9.5萬元多了11.5萬元。雖然租金看起來多交了11.5萬元，但可抵扣的進項稅額也多了11.5萬元，全部多在進項稅額上，可以抵扣得干干凈凈，租金成本依然是190.5萬元。

如此看來，200萬元的簡易計稅與211.5萬元的一般計稅，對雙方來說效果是完全一樣的。當然，同樣為了使分析簡單明了，此處暫不考慮現金流因素，考慮后也不影響實質。

既然一樣，為什么藍敏你還認為一般計稅劃算呢？

原因在于，老不動產沒有進項稅額，但不代表公司沒有進項稅額。

我告訴會計張磊：“公司總要租房吧，總要裝修吧，總要用電吧，總要購置電腦吧，總要用車吧，總要用汽油吧，總有辦公用品吧，甚至包括我給你做的這個小小的咨詢，都可能產生進項稅額。”

如果選擇簡易計稅，不動產業務相關的進項稅額以及其分配的進項稅額就不能抵扣；但如果選擇一般計稅方法，就都可以抵扣。不論這些進項稅額有多少，一抵扣就是利潤。

假設公司房產租賃業務全年對應的進項稅額是2萬元——這個水平并不算高，則采用一般計稅方法抵扣這2萬元后，你的利潤就增加2萬元，如果考慮到10%的附加稅因素，則增加2.2萬元。如果對應的進項稅額是4萬元，采用一般計稅方法抵扣后利潤就增加4.4萬元。

當明白公司肯定會或多或少擁有業務對應的進項稅額后，也就明白了為什么一般計稅方法會或多或少增加利潤。

當然，好處不應獨享，除非客戶也是增值稅的“小白”，任你欺騙。4萬元進項稅額對應4萬元的利潤，大碗喝酒、大塊吃肉，分一半給客戶，則相當于價格在211.5萬元的基礎上，下降2.22萬元，降為209.3萬元，我們再來看看雙方的利益：

出租方的租金為209.3萬元，應交增值稅=209.3÷（1+11%）×11%-4=16.7萬元，實際的收益=209.3-16.7=192.6萬元，可見，與簡易計稅的190.5萬元相比，收入增加約2萬元。

承租方的租金成本=209.3÷（1+11%）=188.6萬元，與簡易計稅的190.5萬元相比，成本下降了約2萬元。

看看，雙贏啊。

如果以上計算與分析一時看不明白也無所謂，讀完本書后，再返回來，就全懂了。

采用一般計稅方法，何樂而不為呢？

許多人想當然地認為，老不動產沒有進項稅額，11%的一般計稅方法肯定不劃算，其實卻恰恰想反了。就本例來說，如果選擇11%的一般計稅，并將價格調整到209.3萬元，雙方都比簡易計稅方式多取得了2萬元的利潤，合計共同增加利潤4萬元。

4萬元利潤事小，增值稅思維事大。下面，我們就開始從增值稅的基本概念入手，由淺入深地帶你看清真正的、全新的增值稅規則。