第二節　房地產公司涉稅簡介

國家稅務總局自2003年以來直至2014年，一直把房地產行業列為年度納稅檢查工作的重點，房地產行業也是近年來稅務機關重點稅源貢獻行業，據《21世紀經濟報道》（2010-09-14）報道“2010年上半年，房地產對江蘇省財政稅收的貢獻率就直逼2009年全年。僅國稅這一塊，江蘇就實現了房地產業稅收447億元，占服務業稅收的比重高達32.66%，首次超過江蘇服務業‘重頭’——批發零售業份額，成為三大產業第一稅收支柱”。

一、房地產公司涉稅現狀概述

除消費稅、關稅外，房地產企業幾乎涉及現在所有稅種，房地產還是一個高稅負的行業，一般情況下稅收占整個企業收入的17%~25%，是僅次于建筑安裝成本（含土地）的第二大支出，但即便如此，房地產公司仍然存在很大的稅收風險，房地產公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰，交了不該交的稅，沒省該省的稅，逢查必罰，害怕稽查，面對稅收風險企業管理處于一種無助的狀態，因而探求房地產公司稅收風險管理的理論方法與實踐方法，成為房地產企業特別是民營房地產企業的一種急切訴求，不交冤枉稅是房地產企業的共同心聲。

隨著房地產集團的急速發展與擴張，管理鏈條拉長，需要大量的成熟房地產稅收人員，但是第一流的房地產稅收人員處于可遇不可求的狀態，一家房地產集團往往只能有一至兩個成熟的房地產稅收人員，如何把這一兩個人員的經驗與能力轉化為整個房地產集團稅務管理水平，如何實現房地產集團稅收風險管理的標準化，是房地產集團公司稅務風險管理的另一個難題，只有實現個人的力量團隊化與標準化，才能從整體上提高房地產集團的稅務風險管理水平，改變房地產集團即使在一個集團內，各個子公司稅收風險管理水平也參差不齊的現狀。

房地產業務的特殊性與所涉稅種的復雜性，要求房地產公司的稅收管理需要掌握房地產業務及稅法兩套知識，將兩套知識結合起來才能熟練掌握房地產稅收風險管理，但是以財務為背景的企業財務人員法律知識儲備較少，以法律為背景的稅務機關或中介人員不熟悉房地產業務，導致了整體上房地產公司稅收風險管理水平比較低下，對于一些問題的認識存在普遍性的盲區，因而研究房地產公司的稅收風險管理以降低房地產公司乃至整個房地產集團整體稅收風險，有非?，F實的指導意義。

二、稅法體系的構成

稅法是屬于國家法律體系中的部門法，目前并沒有一部法律明文規定稅法的體系構成，但是綜合各個涉稅法規與文件的思想，仍然可以歸納總結出稅法是以會計準則為基礎、以稅收法規（文件）為主體、以部門法為補充的一科雜學。

我國目前還沒有“稅收基本法”，《稅收征收管理法》在一定程度上代替了稅收基本法的職責。目前搭建起整個稅收法學體系主體的是《稅收征收管理法》以及20余個稅種的單行法律法規。銷售型房地產公司所涉稅種按稅負排列一般有三大稅種：營業稅、企業所得稅、土地增值稅。從事商業運營的房地產公司按稅負排列一般有四大稅種：營業稅、企業所得稅、土地增值稅和房產稅，房產稅成為大稅種是商業地產公司的特色。表1-1匯總了房地產公司會面臨的各稅種常見疑難問題。

表1-1　房地產公司面臨的各稅種常見疑難問題

（續）

從難度劃分，土地增值稅、企業所得稅、房產稅是房地產公司的三個疑難稅種，土地增值稅由于受地方稅務局的影響較大而更多具多變性，企業所得稅體系復雜但是規定相對明確，房產稅雖然體系簡單但是對一些問題缺少文件依據，其余稅種相對易理解與掌握。