- 房地產稅收面對面：實務與案例（第2版）
- 朱光磊
- 1416字
- 2018-12-31 21:09:55
第三章 公司設立環節稅收風險控制關鍵點
第一節 選對公司注冊地
【案例3-1】
甲房地產集團是一家在新加坡上市的房地產集團公司，2011年3月1日在A城市的CBD區域（位于B鎮）拍得土地一塊，用于建造五星級酒店、商業、寫字樓，投資總額3億美元。設立項目公司乙公司來開發運作該地塊，于2011年6月18日取得工商執照，2012年2月1日總包進場開工，2012年12月1日預售取得第一筆收入。
問題12：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
地方政府之間出于政績等目的的競爭關系，為了吸引投資，各地地方政府之間的招商與稅收政策差異較大，其中稅收返還與免費提供辦公場所是相對常見的手段。因而應該通過比較各地方政府招商引資政策優劣后決定注冊地。
問題13：經過與C鎮招商部門的溝通，C鎮承諾按表3-1進行稅收返還，同時為了便于操作，遵循對房地產公司的返還習慣，僅對營業稅、土地增值稅、企業所得稅進行返還。C鎮招商條件有哪些陷阱？
（1）應考慮房產稅。一般情況下房地產公司的主要稅種為營業稅、土地增值稅、企業所得稅。與住宅地產不同的是，乙公司是一個商業地產開發商，房產稅是排名靠前的重要稅種，因而需要將房地產列入返還內容。
表3-1 稅收返還表
（2）地方財力實得口徑不明。地方政府只能對地方實得財力部分進行稅收返還，表3-2是各稅種地方政府可以分成比例表。
表3-2 地方政府參與分成稅種表
問題的難點在于，雖然各稅種地方政府參與分成比例是明確的，但是地方政府有時又分為幾級財政分成體制，因而地方財力實得口徑不清讓許多稅收返還合同無法真正實施執行。
風險提示
稅收返還作為一種利用地方政府之間的競爭而采用的與地方政府博弈的手段，必然存在著一些風險是無法規避的。
（1）法律風險。稅收返還的協議大多由項目公司與當地招商局簽訂，協議本身的合法性即處于灰色地帶，當地政府不履行返還協議時，是否可以根據該協議對招商局進行訴訟，是值得商榷的，目前一些知名地產商被A市一些鄉鎮以稅收返還的名義招商后，并未實際上取得返還，這些地產商目前無人試圖通過法律的方式來維護權益。
（2）返還政策不明風險。地方財力實得部分，是一個非常模糊的核心概念，解釋權歸地方政府。因而只有按實際交稅金額的百分比進行返還才是一個透明的可操作方式，如果按地方財力實得部分進行返還，會由于核心概念不明，最后返還的金額還是由地方政府隨意決定。
（3）地方財力保證風險。稅收返還實質上是以地方政府甚至某個政府官員的個人誠信作為保證，因而地方財力是否有能力保證返還政策的履行，是比較返還政策時需要考量的一個重要因素。
（4）政府溝通與再發展風險。注冊地和納稅地的選擇應考量當地政府的開明程度，以避免后期溝通成本的增加。同時，如果打算在該地區長期發展，為了后期拿地的考量，應綜合考慮政府溝通成本與稅收成本節約的平衡。
政策變動
《國務院關于清理規范稅收等優惠政策的通知》（國發［2014］62號）規定，“堅持稅收法定原則，除依據專門稅收法律法規和《中華人民共和國民族區域自治法》規定的稅政管理權限外，各地區一律不得自行制定稅收優惠政策；未經國務院批準，各部門起草其他法律、法規、規章、發展規劃和區域政策都不得規定具體稅收優惠政策。”全國范圍內計劃對地方性稅收優惠進行清理，但時隔半年，又發布國發［2015］25號規定，“各地區、各部門已經出臺的優惠政策，有規定期限的，按規定期限執行；沒有規定期限又的確需調整的，由地方政府和相關部門按照把握節奏、確保穩妥的原則設立過渡期，在過渡期內繼續執行。”事實上，又暫停了地方性稅收優惠的清理工作。