1.1 房地產投資的概念和類型

1.1.1 房地產投資的概念

1.房地產的資產特性

房地產是房產與地產的統稱，即房屋和土地兩種財產的合稱，包括建筑在土地上的各種建筑物、建筑物上不可分離的部分和土地。同時，房地產也指房地產的所有權及其衍生出來的其他權利，例如，房地產的產權人擁有可以通過出租或出售自己的房地產以獲得一定收益的權利。

從以上概念可知，房地產與普通的消費品是不同的，其中表現之一就是它具有明顯的資產特性。房地產的資產特性與其本身具有的自然屬性和經濟屬性是分不開的。房地產的自然屬性包括房地產位置的固定性、本身的耐久性和房地產的異質性等，其中位置的固定性決定了與房地產相關的一系列活動具有明顯的區域性；特別是在房地產價值的決定上，位置的不同起到了重要的作用。俗話說，決定房地產價值的三個重要因素是：一是地段，二是地段，三還是地段（location，location，location）。房地產的耐久性是實現房地產資產功能的物理基礎，正因為房地產在使用過程中不會較快地磨損、消耗，房地產才有可能在較長的利用期內實現保值和增值。房地產的異質性體現在每一項房地產都會因為建筑的類型、所用的材料、面積大小、所處的地段甚至是朝向、樓層等因素的不同而不同。房地產的異質性同時也提高了投資者對某一項房地產進行投資價值評估的難度。

房地產經濟屬性則包括房地產的稀缺性、高價值特性、投資和消費的雙重性及房地產利用的外部性等。房地產的稀缺性來源于土地供給的稀缺性，房地產的稀缺性在整個經濟快速增長、人民生活和收入水平不斷提高、城市化進程持續推進的條件下，往往表現為房地產產品的供不應求和房地產價格的持續上揚。房地產的高價值性一方面決定了房地產是社會財富的主要表現形式，另一方面也決定了房地產投資通常是一種高投入、高風險和高回報的投資形式。房地產的外部性指的是房地產的價值常常會受周圍其他房地產利用及環境變動的影響。比如新入駐的一家國際性知名大型超市會給附近帶來大量的人流，有可能使原來慘淡經營的附近臨街商鋪增值，大學城的開發則會使周邊的住宅銷售或租賃價格上揚等。房地產的投資和消費雙重性，一方面體現了房地產可以作為生產要素用于生產消費，也可用于生活（即自住型）消費，另一方面也可以作為投資品獲取收益。其實，從投資和理財的角度理解，房地產不管是用于生活消費還是投資獲利，都沒有脫離投資的本質。

2.房地產投資的含義

（1）房地產投資的含義。在正確理解房地產投資的含義之前，首先來看一下什么是投資。投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的收益或效益。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。從這一概念中可知，投資必須要有一定資源（如資金）的投入，經過一段時間后（時間性），獲得所期望的收益或效益，其中收益是指盈利項目的資本增值；而效益則是指非盈利項目的改善或提高預期的公共福利和社會效益。另外，投資的概念還隱含了另外一層含義，即資源的投入可以說是確定的，而獲取的收益卻是不確定的，因此，投資是有風險的。

房地產投資則是指人們為實現某種預定的收益或效益目標，直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產投資所涉及的領域有：土地開發、舊城改造、房屋建設、房地產經營、物業管理、置業等。

（2）房地產投資與房地產投機的區別。在通常情況下，房地產投機現象往往發生在置業投資領域，而在開發投資領域則并不多見。同時，房地產投資與房地產投機之間的界限本身也是比較模糊的，不容易區分。例如，有的人買了房子并不是用來自己住，而是等到不久后待房價上升再賣出獲利，這樣的行為是投資行為還是投機行為，確實較難判斷。但一般來講，房地產投機行為的發生具有明顯的兩個特征：一是行為的短期化，即購買房地產的人想在短時間內（如半年甚至幾個月）撈一把就走；二是買漲不買落，即房價上漲得越快他越要買。而房價下跌時，人們普遍認為價格還會進一步下跌，此時的投機需求倒是下降的。很顯然，這種投機需求跟普通商品的需求規律是相反的，價格也無法在供給和需求之間起到平衡作用。最終這種投機需求會進一步推動房價的持續上漲，使房地產市場的泡沫越來越多甚至破裂。

當然，從市場的角度來講，從事房地產投機活動的人依據利益最大化原則實施自己的市場行為，不過，由于房地產市場自身存在缺陷，致使房地產市場的參與各方出現投機甚至是非理性的行為。

1.1.2 房地產投資的類型

1.按房地產投資形式分類

從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。

（1）直接投資。房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始到最后房屋銷售的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式。

①房地產開發投資。房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足市場需求的房地產產品，然后將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這一轉讓過程收回全部投資，并且實現獲取投資收益的目標。

房地產開發投資通常屬于短期投資（例如2～3年，不過對于大盤而言，整個開發周期要長些），顯然，它形成了房地產市場上的增量供給。開發投資的目的主要是為了賺取開發利潤，由于房地產開發活動所需資金巨大、運作環節多，涉及市場、工程技術、管理等方面，因此，項目風險較大但回報也比較豐厚。在通常情況下，房地產開發商不一定將開發的物業全部出售，例如，可以將建成后的寫字樓、酒店、商場甚至部分住宅公寓進行出租經營，以獲取長期的租賃收益和物業的增值收益，此時，開發投資活動已轉變成了置業投資活動。

②房地產置業投資。房地產置業投資的對象可以是新建成的物業，也可以是房地產市場上的存量物業（即二手房）。房地產置業投資的表現形式有兩種：一種是企業或個人通過購置物業（如商鋪、公寓等）以滿足自身生活居住或辦公經營的需要；另一種是投資者購買物業后通過一定的方式將其出租，從而獲得一定的租賃收益。不管是哪種形式，投資者都可以通過最終的物業轉售獲取其增值收益。

置業投資一般從長期投資的角度出發，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 目前，置業投資已成為我國居民重要的投資渠道之一。

（2）間接投資。房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者無須直接參與有關投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產開發投資企業的股票、債券；購買房地產投資信托基金和住房抵押貸款證券等。

①購買房地產企業的股票或債券。目前國內房地產開發投資的融資途徑主要是銀行借款，但不少實力比較雄厚的開發公司如萬科、金地、合生創展、招商地產、浙江綠城等知名企業則借助于國內或國際資本市場進行融資活動，一方面，可以解決企業在規模擴張或由于政府出臺收緊銀根政策的時候所產生的資金不足問題；另一方面也可以降低融資的成本。而普通的投資者則可以購買此類房地產企業的股票而間接參與有關房地產開發的活動，從中獲取股票增值和分紅的收益。

②房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）。房地產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式集合特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。房地產投資信托基金的出現，為開發商提供了除銀行和股票融資之外的又一種融資方式，同時，又使投資者可以獲得類似房地產直接投資的利益。從本質上講，REITs是一種投資信托基金，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業所得稅。同時，REITs又類似于一個產業公司，它通過對現存房地產的獲取和經營來獲利，在不改變產權的前提下提高了房地產資產的流動性和變現能力。2003年年底，中國第一個商業房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金（REITs）的雛形。

③房地產私募股權投資基金（Private Equity，PE）。房地產私募股權投資基金是指通過非公開方式面向包括個人和機構的少數投資者募集資金而設立的，以未上市房地產企業的股權為主要投資對象的房地產投資基金。自2010年以來，政府通過抑制需求（限購、限貸及提高首付款比例等）、收縮銀行信貸、終止銀行與信托的合作、抬高房企上市門檻等一系列政策，使房地產企業遭遇了十年來最殘酷的資金鏈考驗。在這種背景下，房地產私募股權投資基金應運而生，并且在短短不到兩年時間里獲得了巨大發展。目前國內的房地產PE主要包括由開發商主導成立的房地產PE和由非開發商主導成立的房地產PE兩類。

④住房抵押貸款證券（Mortgage—backed Securities, MBS）。住房抵押貸款證券是通過對住房抵押貸款實施證券化而得到的金融創新品種。所謂住房抵押貸款證券化就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券，然后通過在資本市場出售這些證券給投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。從本質上講，發行住房抵押貸款證券是發放住房抵押貸款機構的一種債券轉讓行為，即貸款發放人把對住房貸款的所有權轉讓給了證券投資者，借款人每月的還款現金流是該證券的收益來源。住房抵押貸款證券發源于美國，美國也是目前世界上MBS市場最為發達的國家，其地位僅次于美國國債市場。

總的來說，在我國發展住房抵押貸款證券化市場有利于分散金融機構發放住房抵押貸款帶來的風險，同時也可以擴大金融機構發放住房抵押貸款的資金來源，從而可以有力地推動我國住宅產業的發展。

2.按房地產投資對象分類

從房地產投資的對象來說，房地產投資可分為土地開發投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等。

（1）土地開發投資。土地開發投資是指開發者通過合法途徑獲得土地使用權后，通過對土地的平整及基礎設施的投資建設，使土地具備房屋建設的基礎條件，并通過土地二級市場進行有償轉讓或出租地塊以獲取土地開發收益的投資行為。一般來說，土地開發投資分為兩類：一類是舊城區的土地二次開發和新城區的土地開發。舊城區的土地二次開發是由于原有城區因規劃或使用性質的改變或城市老化、房屋陳舊、破損或基礎設施改造而進行的投資建設，使其具備重新建造房屋的條件。而新城區的土地開發主要是指對新征用的土地（如農村集體所有的耕地、山地等）進行改造和基礎設施建設，以滿足進一步進行房地產開發要求的活動。從投資成本角度看，舊城區的土地二次開發由于涉及較多的拆遷、安置和補償費用，其成本往往較高，但由于土地處于城區，進行二次開發后的升值潛力巨大。而新城區土地位于城市郊區，地價比城區低很多，開發中涉及的其他成本和費用并不會很高，但土地增值潛力無法與城區經二次開發的土地相比。

（2）住宅房地產投資。住宅房地產投資一直以來都是我國房地產開發投資的主要內容。“住”是人們的基本需求，住宅的市場需求量巨大。根據聯合國的統計資料，2004年，中國的人均居住面積為24.97m2，而發達國家人均住房面積為46.6m2，中高等收入國家人均住房面積為29.3m2，中等收入國家為20.1m2，中低等收入國家為17.6m2，低收入國家為8m2。可以看出，中國人的居住條件僅僅略高于中等收入國家。隨著國民經濟的迅速發展、城市化進程的不斷推進和人民收入水平的提高，廣大居民對于逐步改善居住條件的愿望將日益強烈。據預測，到2020年，中國人均居住面積將達到35m2。因此，中國的住宅房地產投資發展空間仍然非常廣闊。

從類型角度看，住宅房地產可分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。其中普通住宅的市場需求量最大，特別是那些針對普通收入水平開發的中小面積、中低價位的住宅將有很大的市場空間；而高檔住宅和別墅的消費比例較小，開發此類住宅的風險也較高。

（3）商業房地產投資。商業房地產主要是指商鋪、商場、購物中心、商業街、批發市場、寫字樓和賓館酒店類等經營性物業或收益性物業。這類物業的購買者一般都以投資為目的，靠出租物業的收入來收回投資并賺取收益。商業房地產投資與住宅房地產投資存在明顯的區別，例如，商業房地產市場冷熱，不僅與當地的整體社會經濟狀況相關，還與旅游、貿易、投資、金融保險等行業的發展密切相關。這類房地產的投資由于前期投入較大，而資金回收一般只能靠租金收益逐期收回，因此，投資回收期較長，風險較大。并且，收益水平與整個物業的后期經營管理有很大的關系。

（4）工業房地產投資。工業房地產主要指的是生產性用房，如廠房（包括重工業廠房、輕工業廠房和高新技術產業用房等）和物流倉儲用房。由于工業廠房必須符合工業生產的特殊工藝和程序的要求，因此，不同用途廠房之間的替代性較差。工業房地產的投資與其他幾類房地產投資存在明顯的區別。首先，選址對于工業房地產來說至關重要。因為這不僅涉及原材料和產品的運輸成本的高低，還涉及水、電、煤等能源動力供應是否充足和方便程度。另外，工業房地產投資也會受到諸如當地的產業結構、政府吸引投資的力度、經濟發展水平等因素的影響。總體來看，我國目前工業房地產投資主要集中于開發區、產業園區的建設中，其他都是隨一般工業投資進行的。