前言

本書即將終稿之際，正逢今年第十屆全國人大五次會議勝利召開。溫家寶總理在本次會議政府工作報告中有關房地產業的論述成為全國各界關注的焦點。報告指出：“房地產業對發展經濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產業持續健康發展。”由此，我們有理由相信，房地產行業在未來幾年甚至是一二十年作為國民經濟發展的重要支柱地位不會發生改變。

行業的發展離不開人才的支撐，行業的不斷發展同樣對人才的要求也越來越高。從專業教育的層面來看，就是如何不斷地更新教學內容和培養方式，以適應新時期人才培養的需要。目前，作為培養房地產經營、管理與服務技術應用型人才的高職房地產專業教育就面臨著類似的問題。例如，在目前房地產業注重開發投資的背景下，置業投資分析相關教學內容并未在高校房地產類專業，特別是高職房地產專業投資分析課程中受到足夠的重視；在國內還沒有出現該課程的高職高專適用教材和相關教學資料。現實情況告訴我們，在房地產業真正作為服務性質的第三產業已經逐漸發展和成熟的條件下，置業投資的比重將會越來越大；而作為我們學生今后的主要就業選擇，如房地產經紀、房地產評估或者房地產咨詢等工作，對置業投資的知識和技能的要求也越來越迫切。因此，目前急需一本既包括房地產開發投資分析，又針對房地產置業投資分析、內容翔實的高職專業教材。本教材就是在此認識基礎之上編寫而成的。

本教材依據高職教育以就業為導向、能力為本位的培養模式，緊扣目前房地產業發展的現狀和特點，在闡述房地產投資基本理論、基本原理的基礎上，圍繞置業投資分析和開發投資分析兩大內容進行謀篇布局；并且遵循理論適度、重在能力培養的原則，對內容進行了合理安排。本教材區別于國內其他房地產投資分析教材的地方主要有以下幾點：

1.本教材章節不再按傳統的房地產開發項目投資分析框架進行安排，而是將其分為三大部分：基礎篇、置業投資篇和開發投資篇；

2.由于置業投資分析部分是本教材的重點之一，為此單獨安排一章有關住房抵押貸款的內容；有關住房交易、租賃等環節的稅費計算也是本教材的主要內容之一。這些都是其他同類教材所沒有的；

3.為了接近實際，避免過于理論化，本教材引用或采用了盡可能多的真實案例和最新的專題分析素材，作為教師授課或學生討論之用；

4.為了提高本教材的實用性，還特別安排了如何運用電子表格（Excel）進行投資分析的制表及相關計算等內容，這也是其他同類教材所沒有的；

5.教材的重點章節（第4章到第9章）安排了實訓的相關內容，包括實訓課題的背景、任務和要求等。

全書分三大部分共10章，其中第1章到第4章是基礎篇，主要涉及房地產投資的基本概念、基本原理、基本方法及資金價值計算和經濟評價方法等內容；從第5章到第7章為置業投資篇，主要涉及住房抵押貸款理論與實務、住房房地產置業投資分析、商業房地產置業投資分析等內容；最后，第8章到第10章是開發投資分析部分，主要涉及項目成本費用估算、收入與稅金估算、財務報表編制、不確定性分析、風險分析等內容。另外需要說明的是，全書第一部分、第二部分（除了第4章之外）各章都安排了相應的專題分析，以加深學生在學習過程中對有關熱點問題或重要問題的理解；而對于第4章及后面的第8、9、10章，專題分析對于學生來說可能難度較大或理論性太強，因此就省略了。

本教材由浙江經濟職業技術學院工商管理系王建紅老師編著，并負責全書的統稿、定稿工作。在編寫過程中，得到了學院和系部領導、同事及其他許多朋友的大力支持，他們是浙江經濟職業技術學院呂超副教授、張秋埜副教授、周成學老師、王鋒老師，同濟大學經管學院的陳松教授，浙江理工大學經貿管理學院的劉友平老師，蘇州科技學院的張尚老師，以及廈門土地儲備中心的林小丹、大連萬達集團的吳承祥、上海金地集團的黃海濱、杭州資生顧問有限公司的葉邦君和杭州我愛我家房屋租賃置換有限公司、杭州華立房地產代理有限公司、杭州21世紀不動產等企業的許多朋友。在本教材的編寫過程中，我們也參考了很多文獻和資料。在此，對以上領導、同事、朋友以及有關文獻和資料的作者深表感謝。

不管是開發投資分析還是置業投資分析，其本身實踐性都很強，涉及的學科也很多，包括房地產經濟學、房地產金融與投資、房地產經紀實務、房地產開發、房地產市場營銷等；更何況教材既要滿足理論難度適中又要達到實用夠用的要求，把握起來難度相當大；加之作者水平有限，本書肯定還存在不少缺點甚至錯誤，懇請讀者、同人批評指正。

王建紅

2007年4月