國有土地上房屋征收與補償條例法律適用提示

《國有土地上房屋征收與補償條例》經2011年1月19日國務院第141次常務會議通過，于2011年1月21日公布施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。《國有土地上房屋征收與補償條例》成為《城市房屋拆遷管理條例》之后，處理國有土地上房屋拆遷最重要、最直接的法律依據。

《國有土地上房屋征收與補償條例》主要內容包括以下方面：

一是關于征收補償。按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，本條例規定，對被征收人的補償包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷與臨時安置的補償，停產停業損失的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，本條例規定，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予上述補償外，還要優先安排被征收人享受住房保障。

二是關于被征收房屋評估。（1）明確對被征收房屋價值的補償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格的原則進行補償。對評估中應當考慮的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題，將由房屋征收評估辦法進行具體規定。（2）明確房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。（3）規定房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。（4）規定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

三是關于征收范圍及對公共利益的界定。本條例規定，因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛體、資源環保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業需要以及保障性安居工程建設、舊城區改建需要可以實行房屋征收。

四是關于征收程序。征收程序是規范政府征收行為，維護被征收人合法權益，促使政府做好群眾工作的重要保障。本條例規定征收補償方案應征求公眾意見；因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，應當組織聽證會并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定；被征收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公布；被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；審計機關應當加強審計。

五是明確政府是房屋征收與補償的主體。房屋征收是政府行為。按照原《城市房屋拆遷管理條例》規定，建設單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。從以前的實踐看，由于拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。本條例改變了以前由建設單位拆遷的做法，規定政府是征收補償主體，由房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，但房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償的行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

六是取消行政強制拆遷。被征收人超過法定期限不申請行政復議或行政訴訟，在補償決定規定期內又不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執行。