第一章　REITs啟航

第一節　REITs的介紹

一、REITs的基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動產投資信托基金，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專業投資機構專門進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。不動產投資信托基金通過集中投資于可帶來收入的不動產項目，如購物中心、寫字樓、酒店及服務式住宅等，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收入。它是標準化可流通的金融產品，能在證券交易所上市流通，投資人通過證券市場可以自由買賣，享受投資回報。

REITs在不同國家和地區的基本規定大同小異，一般有以下要點：

（1）組織結構：必須采取公司、信托或者協會的組織形式；必須由一個或者多個董事或受托人進行管理。

（2）收益分配：每年必須向投資人分配股利，分給投資人的股利不能低于基金總收益的90%，基金管理公司只能留下不超過10%的管理費。

（3）資產結構：房地產、現金及現金等價物、政府證券必須占到總資產的75%以上，限制基金投向非收租物業，包括嚴格限制用于房地產開發。

（4）收入結構：股利、利息、房地產租金、股票、證券和房地產處置收益，房地產相關稅種的減稅或退稅，被取消贖回權的房地產拍賣所得等必須占到收入的95%以上。這些基本規定保證了REITs的規范發展。

REITs就是不動產資產的IPO。簡言之，即通過金融技術將流動性差的不動產資產予以份額化，成為有高流動性的REITs份額，如圖1.1所示。

2002—2019年全球REITs市值從2312億美元增長至2.09萬億美元，復合年均增長率達13.8%（見圖1.2）。若將全球市場劃分為美國、亞太、歐洲、泛拉美（含加拿大）、泛非洲（含中東），截至2019年市場規模分別為1.33萬億美元、3940億美元、2467億美元、895億美元、292億美元。其中，2011—2019年全球REITs市值從7900億美元大幅增長164%至2.09萬億美元，同期，美國、亞太、歐洲、泛拉美、泛非洲市場漲幅分別為195%、175%、86%、95%、68%。由此可以看出，在資本規模越大、發展越成熟的市場，REITs的增長規模相對越大，即這種模式得到更大的社會認可。截至2020年3月31日，在美國上市的REITs市值共計9931億美元，持有相關物業價值約2萬億美元。其中，基礎設施REITs市值占比最大，占18.96%，市值1883億美元[1]。