28.一方私自將夫妻共同共有的房屋出售，另一方該如何處理？

案例背景

吳某與李某在一次聚會上相識，二人相處一段時間后登記結了婚。婚后二人購買了商品房一套，但僅登記在吳某一人名下。當年9月，吳某因急需用錢便在李某不知情的情況下私自將該房屋賣給了謝某，并與謝某簽訂了房屋買賣合同。謝某依約支付了全部房款，并辦理了產權過戶手續。之后，謝某正準備搬進房屋居住時，李某卻找來稱自己是吳某的妻子。她告知謝某該房屋系二人婚后購買，屬于夫妻共同財產，吳某無權處分，要求謝某返還該房屋。

學法有疑

李某有權要回吳某出售給謝某的房屋嗎？

法律講堂

根據我國相關法律規定，李某無權要求謝某返還其夫妻共有的房屋。首先《民法典》第一千零六十二條第二款明確規定：“夫妻對共同財產，有平等的處理權。”第一千零六十條規定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對夫妻雙方發生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。夫妻之間對一方可以實施的民事法律行為范圍的限制，不得對抗善意相對人。”所謂“平等的處理權”一般可理解為：（1）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（2）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，達成一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條又規定：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”那么，什么是善意取得呢？善意取得又稱為即時取得，無權處分人在不法將其受托占有的他人的財物（動產或者不動產）轉讓給第三人時，如受讓人在取得該動產時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。根據《民法典》第三百一十一條之規定，善意取得必須滿足三個要件： （1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2）以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。可見，第三人善意取得夫妻共有房屋是有條件的。因此，買房人最好要求出賣人出示其配偶委托出賣人代辦一切交易手續的委托書或者同意出售房屋的書面聲明，以保證交易的安全。實踐中最好約定大部分房款在辦理產權過戶登記以后再支付，否則，如果在過戶前出現糾紛，一旦合同被認定為無效，追回房款就存在巨大的風險；而只有房屋辦理了過戶登記，買房人才有可能根據善意取得制度獲得房屋的所有權。

本案中，吳某雖然是無處分權人，擅自出售了其與李某夫妻二人共同共有的房屋，但是第三人謝某已經善意取得了該房屋，根據法律規定，李某無權要求善意第三人謝某歸還該房屋。但法律也賦予了李某損害賠償請求權，即吳某擅自處分共同共有的房屋給李某造成損失的，李某可以在離婚時向吳某提出損害賠償請求。

法律條文

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》

第十一條 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

第一千零六十條 夫妻一方因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為，對夫妻雙方發生效力，但是夫妻一方與相對人另有約定的除外。

夫妻之間對一方可以實施的民事法律行為范圍的限制，不得對抗善意相對人。

一句話說法

夫妻對共同財產享有平等的處分權。在處分夫妻共同財產時，應當征得全體共有人的同意；一方未經另一方同意，擅自處分共同財產的行為屬于無效民事行為。但是，為了保護善意第三人的利益，維護市場交易秩序，法律規定，該處分行為不得對抗善意第三人，即對善意第三人而言，該處分行為是有效的。如果該第三人明知擅自處分人無處分權而與之進行交易的，則該交易行為無效，其他共有人可以追回共同財產。