第三章 城市更新法律服務流程

一、前期準備階段的法律服務

（一）研究、分析項目所在地舊村改造政策

2021年1月17日，廣東省人民政府發布《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》，在此之前，“三舊”改造項目缺乏上位法的支持，主要依據政策執行。同時，基于“三舊”改造項目的特殊性，一般來說，是“一市多政、一區一策”。因此，在前期準備階段，我們需要針對項目所在地的“三舊”改造政策做具體的研究和分析。特別是對當地各階段的工作要求及流程，各階段表決工作的要求及流程，合作意向企業、合作企業的引進條件、要求和流程等問題所涉及的政策進行透徹的研究和分析，以便后續為相關方提供更優質的法律服務，出具法律風險提示及法律意見。

（二）就擬改造項目是否符合當地舊村改造政策提供法律意見

針對擬改造項目進行可行性分析，并根據當地“三舊”改造政策綜合分析擬改造項目是否滿足當地相關政策的要求，為當地政府、街道、村委/村集體經濟組織等其他相關方提供法律咨詢，并就擬改造項目的可行性提供法律意見。

（三）協助理清擬改造項目相關主體的責任承擔

“三舊”改造涉及的相關主體較多，主要包括政府、相關主管部門、鎮/街道、村集體/舊廠原權屬人/舊城物業權屬人、村民/居民/世居祖屋權屬人、前期服務公司、合作意向企業、合作企業、金融機構、建筑施工企業、專業機構。因此，在項目準備階段，法律服務機構應協助對擬改造項目涉及的相關主體進行梳理，并分析不同階段中各相關方的關系、權利、義務、責任等，并提供法律咨詢，出具法律意見。

（四）調查擬改造項目相關主體的相關信息

法律服務機構應協助對擬改造項目相關主體的相關信息進行調查，包括但不限于：相關主體是否是開展相關工作的適格主體，是否擁有相應的權限，是否擁有開展工作的相關資質、條件、人員、業務能力、經驗等，涉及訴訟的情況等。

（五）對擬改造項目的改造模式提供法律意見

改造模式包括全面改造、微改造、合作改造、自主改造、政府收儲、異地安置等模式，不同的改造模式需要的改造條件、改造方式、涉及主體、經濟效益、社會效益等都是不同的。因此，改造模式的確定是擬改造項目順利推進、成功改造的重要因素之一。在前期準備階段，法律服務機構應協助政府、相關街道辦/居委、改造主體針對擬改造項目的基本情況、當地政策、現有資源等情況進行綜合研判，對擬改造項目的改造模式提供法律意見，以供相關方決策。